6月25日，深圳宝安区新安街道，一场持续约一个半小时的土地拍卖让整个地产圈屏住了呼吸。

四家房企，355轮竞价。最终，保利发展以105.1亿元拿下地块，成交楼面价87924元/平方米，溢价率99.05%。

这不是个例。

6月5日，深圳南山粤海街道地块经历291轮竞价，溢价率150.74%，楼面价10.87万元/平方米，刷新深圳宅地单价天花板。6月12日，前海桂湾地块300轮竞价，溢价率114.29%。6月25日，宝中地块再次以105亿+99%溢价收官。

上半年结束，深圳三宗高溢价地块，土地市场的信号已经非常清晰。

什么样的市场，才会出现355轮竞价？

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355轮，不是一个抽象的数字。

每一轮加价，都意味着有竞买人愿意再往里加钱，认为这个价格还有空间。355轮意味着在竞拍到最后，还有企业认为87924元/平方米的楼面价是划算的。

这意味着什么？意味着这几家开发商对深圳未来房价的预期，必须高于楼面价加上建安成本和利润后的综合售价。

一块楼面价约8.8万元/平方米的土地，建安成本大概在2万-3万元/平方米，加上财务成本和利润空间，对应的销售均价要在15万元/平方米以上，这套产品才能盈利。

保利愿意这样出价，说明他们相信深圳宝安中心区未来的住宅可以卖到这个价格。

为什么是深圳？

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深圳的土地市场之所以如此火爆，背后有三个不可忽视的结构性因素。

第一，供给极度稀缺。深圳的土地面积只有1997平方公里，是北京的八分之一、上海的三分之一。在这个面积里容纳了将近2000万人。土地的天然稀缺性，决定了它的价格下限。

第二，产业支撑力超强。深圳汇聚了华为、腾讯、比亚迪、大疆等一大批全球顶级科技企业。AI、新能源、芯片——这些恰好是2026年全球最热的赛道，也是深圳的主场。高薪岗位不断聚集，购买力持续流入。

第三，政策窗口期叠加。从今年年初到现在，深圳陆续出台了多项购房优化政策，叠加全国性的去库存政策，购房需求被有效激活。同时，保障性住房的大规模扩充在一定程度上改变了购房者的心理——高端商品住宅的稀缺性被进一步凸显。

三个因素叠加，才有了355轮竞价这样的极端结果。

房企为什么还敢出手？

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过去两年，中国房地产行业经历了深刻的出清。恒大、碧桂园、融创……一大批曾经如日中天的开发商轰然倒塌。整个行业缩表、降杠杆、保交楼，消耗了大量元气。

在这个背景下，保利在深圳的豪掷105亿，显得格外醒目。

这背后的逻辑是：市场已经完成了出清，剩下的是真正有资金实力和品牌信誉的房企。在一个竞争对手减少、信用溢价扩大的市场里，头部央企的市场份额反而在提升。

保利、华润、中海、建发——本次参与竞拍的四家企业，清一色是央企或具有国资背景的开发商。这不是偶然的。在信用危机之后，购房者对开发商的品牌和履约能力更加看重。国资背景成了一种背书，也成了一种溢价能力。

对于保利来说，深圳的高溢价土地不只是一个项目投资，更是在深圳最优质土地资源上建立品牌阵地的战略布局。

深圳土地火爆，能否传导全国？

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这是市场最关心的问题。

答案是：部分传导，但不会复制。

深圳的特殊性决定了它的土地市场逻辑无法直接复制到其他城市。北京、上海的核心区土地同样稀缺，但供应量和去化节奏不同。成都、武汉、杭州等二线城市，核心区的热度也在回升，但溢价率远没有深圳这么高。

更重要的是，这一轮房地产市场的分化逻辑非常清晰：有稀缺土地和产业支撑的核心城市在回暖，而三四线城市依然在艰难去化库存。

投资者应该看懂这个分化——不是整体性的楼市复苏，而是顶端资产的重估。

最后的话

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355轮竞价，是深圳土地市场送出的一张明牌。

它告诉我们：中国房地产市场的寒冬，在核心城市的核心地段，已经过去了。头部开发商重新打开了拿地的大门，但进入的门槛更高，对产业基本面的要求更严苛。

不是所有城市都是深圳，不是所有地段都是宝安中心区。但在真正有支撑的地方，市场的逻辑从来都是相通的：稀缺，永远有价值。

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