法官说法

广州市南沙区人民法院 魏小银

本案的争议焦点为李女士推荐他人购房行为是否构成有效推荐。首先，某地产公司的“全民营销”规则构成要约，相对方同意按照规则进行注册、推荐即视为承诺，中介合同关系成立。某地产公司通过小程序、公众号公开发布“全民营销”活动，内容具体确定，具备“一经承诺即受约束”的意思表示，构成《中华人民共和国民法典》第四百七十二条规定的要约。李女士按照某地产公司的“全民营销”规则注册、推荐客户，双方即成立中介合同关系，应依约履行。

其次，未经约定不得强加业绩认证规则给相对方。案涉小程序中的“全民营销”活动并未约定结算佣金条件包含推荐的签约客户的近亲属需配合完成人脸识别认证，李女士已在小程序上推荐该客户并最终签约成功，该签约客户也已配合完成人脸识别认证。某地产公司以签约客户近亲属未完成人脸识别拒绝认证李女士的推荐业绩，对此抗辩理由，法院不予支持。

最后，李女士的实质服务已履行合同主要义务。李女士在某地产公司规定的小程序注册并登记推荐报备审批记录，与系统记载的带客到访事项、完成签约等均能一一对应，足以证实李女士有效推荐该客户签约购房，履行了中介合同关系中的主要合同义务。某地产公司事后否认有违诚信原则。

“全民营销”的本质是信任变现——房企信任大众的营销力度，大众信任房企的履约诚意。房地产企业作为“全民营销”规则的制定方和优势方，不能既享受“全民营销”带来的红利，又试图通过模糊条款逃避义务。若房地产企业以“客户非首次到访”为由拒付佣金，需提供相应证据；对于推荐流程的规范要求、排除情形等格式条款限制须进行显著提示，否则可能无效；不得以“内部审核未通过”等单方审核标准对抗已履行的实质义务、以“奖励政策已终止”等政策变更方式溯及已完成的推荐行为。

法官提醒，建议房地产企业对有效推荐要求、奖励发放时限等识别业绩标准在发布营销广告时以显著方式进行明确界定，与“全民营销人”做好双向沟通。对于积极参与的“全民营销人”而言，建议推荐过程做好留痕，保存注册页面、带看记录、微信沟通、通话录音等服务过程证明；及时对营销活动规则页面、奖励政策、承诺内容等进行截图保存；推荐成交后尽快主张权利，避免超过诉讼时效。