核心信号：产权利差97.9%分位接近历史前两次底部（2024年初/2025年初），中信建投明确看多”反转良机”。但卖方信号出在反弹次日，历史上仍有2-3周磨底。反转锚不在研报，在7/1指数基金募资能否超预期。

P/NAV截面（6/28数据）：全市场52只覆盖，中位1.06。消费基础设施溢价最高（均值1.33），产业园深度折价最深（均值0.75），板块间价差0.62。

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🔥 W2 本周TOP事件（全周权重排序）

W2-TOP1 🔥 商业REITs第二批5单密集询价——定价锚修正关键窗口

全周事件链：

• 6/24：首批4单上市一周，3/4破发，仅砂之船守住。78倍认购 vs 破发揭示供需错配

• 6/25：华安锦江商业REIT获批发文（3.90亿份，6/29询价）

• 6/26：华夏保利发展（19.96亿）+创金合信北京国资+华安陆家嘴3单同日完成询价

• 6/28（周日）：华夏凯德商业REIT(508606)公告延期询价，原定6/24公告询价安排、6/26启动询价的安排全部作废，理由为”进一步与投资者沟通，充分保护投资者利益”，在注册有效期内可重新启动

申万宏源6/25研报详解第二批定价参数（26E派息率上限）：保利4.90%>北京国资4.22%>凯德4.15%>锦江4.15%>陆家嘴4.13%。26E Cap率区间：保利5.99%-7.32%、凯德5.65%-6.90%、北京国资5.08%-6.20%、陆家嘴4.73%-5.78%、锦江4.75%-5.81%。凯德底层为深圳来福士（出租率降至88%）+绵阳购物中心（99%+），深圳办公+零售双承压或是投资者分歧主因。

【点评·L3】凯德延期询价是本周最关键的信披信号，标志着商业REITs品类从”供不应求”正式进入”买方市场”。 首批3/4破发→保利下调估值5.3%→凯德直接延期询价，三步递进显示定价博弈已白热化。凯德作为首单外资商业REIT，原始权益人（凯德集团）对发行窗口和定价预期有全球配置视角，其主动选择延期而非降价发行，说明当前询价区间（4.98-6.086元/份）与投资者预期的gap太大，不是调低几个bp能解决的。深层含义： 当前二级市场持续下跌（产权利差97.9%分位）已经反向传导至一级定价。第二批商业REITs的询价结果（特别是保利/陆家嘴/北京国资6/26是否如期完成）将成为商业REITs品类后续发行的定价锚基准——若三单询价结果倾向区间下限，则定价权正式从发行人转向投资者；若凯德在注册有效期内调低估值后重启，则证明市场约束机制生效。四个维度决定品类长期走向：自我价值证明→规则修订→业绩兑现→流动性深化（详见GQ-627三位一体困局）。

W2-TOP2 ⚡ 新能源REITs双响炮：华泰三峡定价8.013元+申能股份REIT申报——新能源公募REIT扩容加速

6/22-27：华泰三峡新能源REIT(508059) 6/22完成网下询价，最终定价8.013元/份，募资~40.07亿元，有效认购61.23倍，7/1-7/2缴款。底层：辽宁大连庄河Ⅲ海上风电项目。

6/26-27：申能股份(600642)公告开展公募REITs申报发行——”东方红申能股份新能源封闭式基础设施证券投资基金”，底层青海乌兰200MW风电，原始权益人及关联方拟认购≥51%，基金期限15年，管理人东方红资管，上交所上市。同日远景能源5.85亿持有型ABS获受理（陕西佳县光伏），新能源风电→储能→光伏三大子类完成持有型ABS化。

【点评·L2】 华泰三峡61倍认购（虽低于商业REITs首批的~79倍但处于健康区间）说明优质能源资产仍受追捧。申能股份是电力央企旗下新能源平台REIT化的又一案例——继国家电投、京能光伏之后，有望成为第三单纯新能源公募REIT。新能源品类从公募REITs（水电/火电/风电）到持有型ABS（储能/光伏）的全谱系证券化通道正在成型。华泰三峡7/1-7/2缴款期间恰逢指数基金同期发售，资金分流压力值得关注。

W2-TOP3 📈 中信建投”反转良机” vs 交易所公告——3只REITs同日停牌，卖买信号并存

6/25-26交易所公告：建信中关村REIT(508099,6/24收1.229元/较6/18跌10.68%/2026年累跌35.10%)、中航易商仓储REIT(508090,6/24收3.292元/连续3交易日累跌10.42%)、华安外高桥REIT(508048,6/24收2.800元/较6/18跌12.34%)，3只REITs同日触发跌幅异常停牌，6/25集体停牌1小时。

6/26：中信建投同日发布《增量资金入市，把握公募REITs市场反转良机》，核心论据：产权利差接近前两次底部、Q1次新REITs业绩达成率>104%、指数基金即将入市。

【点评·L2】 同一日，卖方喊反转+3只REITs集体停牌——信号极度分裂。交易所信披揭示的”市场正在发生的真实情况”（3只REITs触发跌幅停牌阈值）比研报判断更具时效性。历史上每次产权利差极端位都伴随一批”跌不动了”的报告，但市场底部都是在停牌减少+成交量萎缩后才确认的。反转与否的锚不在研报，在7/1指数基金募资能否超预期，以及停牌现象是否减少。

W2-TOP4 🏗️ 博时蛇口产园REIT二次扩募获受理 + 有巢REIT扩募完成——扩募双信号

6/23-25交易所公告：博时蛇口产园REIT(180101) 6/23收到证监会变更注册受理单+深交所扩募份额上市受理通知，蛇口产园第二次扩募正式启动。华润有巢REIT(508077) 同周公告吸收合并完成（扩募资产注入法律程序落地）。联东科创(508003)扩募拟收购合肥/昆山/成都4个项目（建面+23.65万㎡）。

【点评·L2】 博时蛇口产园是C-REITs中唯一推进到第二次扩募的产品——蛇口产园2021年首发→2023年1扩（光明项目）→2026年2扩，体现原始权益人（招商蛇口）持续的资产注入能力。有巢扩募资产落地+联东跨区域扩募公告+厦门安居扩募上市(6/4)，6月已有4单扩募推进，14单进入实质性阶段、8单完成上市。REITs正从”首发试点”转向”首发+扩募双轮驱动”。

W2-TOP5 🏛️ 保险偿付能力修订+权益上限提至40%——增量资金制度准备

本周持续关注：金融监管总局拟修订偿付能力计算规则，REITs可采用成本法估值（消除净值波动对偿付能力冲击），权益投资比例上限从30%提至40%。但商业不动产REITs险资准入细则尚未落地。

【点评·L3】 这是当前C-REITs流动性困局中最重要但最被低估的政策变量。两重障碍：①偿付能力市值法波动太大→成本法估值将根本改变险资对REITs的资产定位（交易性→配置性）；②商业REITs新品类投资细则未明确，风控部门无章可循。传统公募REITs（可投但偿付掣肘）vs 商业REITs（待准入细则）vs 机构间REITs（另案处理），后两者细则明确时间直接决定增量资金节奏。

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📋 W3 速览（非本周焦点·各标日期）

按照25维逐维覆盖：

第一层：公募REITs二级市场

• 持有人变化（维4）：券商是唯一加仓机构（+6.1ppt），产业资本与私募减持。持有人博弈格局正在转变——详见GQ-620边际定价者框架。

• 原始权益人增持：中金唯品会商业REIT(508603) 6/25公告原始权益人杉杉商业增持计划（上限2,000万份/1%），截至6/24已增持150.37万份，合计持有从49%升至49.075%。上市仅3日即启动增持，反映原始权益人对破发压力主动应对。

• 限售解禁：国泰海通东久新经济REIT(508088) 6/26生效35,778,888份解禁（竞价投资者6个月锁定期到期），流通份额增至70.37%。

• 信披公告（维5）：唯品会奥莱REIT第2次分红（4,666万，6/29登记）；深国际REIT第1次分红（1,768万，6/30登记）；绿发消费REIT第1次分红（2,092万，6/30登记）+3,920万份解禁（6/29生效）。

• 业绩快报（维6）：2026Q1次新REITs业绩达成率>104%。交易所公告：6/24-25高速公路板块集中披露5月运营数据——安徽交控(508009)、沪杭甬(508001)、广州广河(180201)、河北高速(508086)、南京交通(508069)、重庆铁建(508008)共6单同步发布。Q2完整季报预计7月中下旬披露。

• 停复牌动态（维2）：建信中关村(508099)、中航易商仓储(508090)、华安外高桥(508048) 3只REITs 6/24同日触发跌幅异常，6/25集体停牌1小时（10:30-11:30）。建信中关村较6/18跌10.68%、2026累跌35.10%；外高桥较6/18跌12.34%。市场结构性出清仍在加速。

第二层：商业不动产REITs

• 首批上市表现（维8）：首批4单上市一周多，3/4破发。78倍认购vs破发揭示供需错配。

• 底层资产运营（维11）：保利广州保利中心现由关联方整租至2027年5月，到期转型直接分租，出租率存在不确定性（估值已下调5.3%体现该风险）。

第三层：机构间REITs/持有型ABS

• 华润商业资产95.27亿审核通过（6/8）——目前最大规模，头部企业示范效应（维12）

• 凯德商业31.5亿获批（6/10）——首单外资商业持有型ABS（维12），但华夏凯德商业REIT(508606)6/28公告延期询价，外资品类一级发行遇阻

• 远景能源5.85亿受理（6/26）——新能源持有型ABS三大子类全闭环（维13）

• 持有型ABS累计14只/214亿，最大ABS品类（32.8%）（维14）

• 发行利率：通用时代中心绿色类REITs优先级1.87%（6/9）；温江顺源CMBS AAA级2.17%（维15）

第四层：Pre-REITs/不动产私募基金

• 险资LP出资（维16）：2026上半年5起合计超200亿——天津兰沁86亿（荟聚）+天津家鼎61亿（鼎好大厦）+苏州安益29.49亿（万达存量）。模式：险资LP+专业GP。

• 基金设立（维17）：上半年合计已超300亿，资产覆盖购物中心/数据中心/产业园。

• 存量收购（维18）：外资（黑石/凯德/丰树）2025-2027集中到期清算释放优质资产，国资+险资承接中。

第五层：类REITs/CMBS/ABS

• 信用债发行（维19）：5月房地产行业债券融资248.2亿（同比-17.8%），平均利率2.79%。

• 创新品类（维20）：首单储能REITs（阿特斯4.51亿）+首单风电持有型ABS（远景2025）+首单纯酒店商业REIT（华安锦江）。

• 新能源REITs扩容：华泰三峡新能源REIT(508059) 6/22定价8.013元/份（61倍有效认购，募资~40亿）；申能股份(600642) 6/26公告申报REIT（青海乌兰200MW风电）。新能源公募REITs品类持续扩容中。

• 信用事件（维21）：持有型ABS/机构间REITs目前零违约。

第六层：政策/宏观/跨市场

• 10Y国债：1.74%（持平），MLF未调降（维24）

• 城市更新/存量盘活（维25）：北京隆福寺+厦门安居扩募样本，存量盘活-REITs证券化-再投资链路渐成标准范式。

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🔭 W5 下周关注

日期	事件	涉及	25维
6/29	华安锦江酒店REIT询价	第二批唯一待询	维10
6/29	绿发消费REIT 3,920万份解禁生效	180606	维5
6/29	唯品会奥莱REIT权益登记日	508082	维5
6/30	三只产品同时除息日（唯品会/深国际/绿发）	3只	维5
6/30	商业REITs研讨会	首批+第二批动态	维10
7/1-7/2	华泰三峡新能源REIT(508059)认购缴款	~40亿	维1
7/1起	首批REITs指数基金集中发售（7/1-7/7）	全市场/12亿	维1
待定	华夏凯德商业REIT延期后重新启动询价	508606	维10
7月初	第二批商业REITs询价结果公告	保利/北京国资/陆家嘴	维10
7月中	Q2季报开始披露	所有REITs	维6

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📊 W6 关键数据汇总

指标	最新值	时点	变化/分位
中证REITs全收益指数	944.90点	6/26	周跌2.40%，6/25曾反弹+2.34%但次日回吐
产权类REITs周涨跌	-3.42%	6/26	远逊经营权类(-1.66%)
日均成交额	7.9亿(环比+21.2%)	当周	放量下跌，恐慌盘涌出
产权P/NAV	1.10X	6/24	<50%分位
产权利差-10Y	~3.0%（97.9%分位）	6/24	极端左侧信号
产权分派率	~4.7%	6/24	—
经营权P/FFO	13.13X	6/24	<50%分位
10Y国债收益率	1.74%	6/26	持平
P/NAV中位（52只）	1.06	6/28	—
公募REITs总数	86只	五周年	—
总募资规模	2,450亿	五周年	—
2026年累计发行	8单/297.8亿(+94%)	截至6/26	新能源品类加速
华泰三峡新能源REIT	定价8.013元/61倍认购	6/22询价	7/1-7/2缴款
申能股份REIT	申报青海200MW风电	6/26公告	原始权益人认购≥51%
扩募完成	8单	截至6月	14单进入实质性阶段
持有型ABS累计	14只/214亿	截至6月中	最大ABS品类(32.8%)
险资不动产配置比	1.3%-3.1%	2026Q1	上限30%

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本报告为周日周报版，覆盖6/22-6/28全周。25维六层全覆盖。数据来源：上交所/深交所公告、中信建投、中财网、21世纪经济报道、睿思网、观点网、金融监管总局、财联社。本报告由AI辅助生成，不构成投资建议。