阅海新房销售陷入僵局,银川降价去库存成为主旋律
阅海新房销售陷入僵局,银川降价去库存成为主旋律
阅海的困境不是个案
很多人看银川的房地产市场,第一反应是觉得这是个西北小城的局部问题,阅海片区卖不动房子,无非是定价高了、配套差了、或者开发商营销没做好,这些理由听起来都对,但都只是表面,因为你要是真去看银川这两年的市场数据,就会发现阅海的僵局背后,藏着的是整个城市房地产逻辑的崩塌,不是某个楼盘卖不动,是所有新房都在面对同一个问题,就是买房这件事本身,在这座城市失去了说服力。
过去银川的房价能涨,靠的不是经济有多强,是预期,大家相信西北中心城市这个定位,相信人口会流入,相信配套会完善,相信买了就能涨,这个预期一旦建立起来,房子就不是居住品,是资产,是可以流转、可以增值的东西,但这两年预期断了,人口没涨反而在流出,产业没起来反而在收缩,配套该来的没来,房价该涨的没涨,新房卖不动,二手房更没人接,整个市场就进入了一种＂大家都在等,但不知道在等什么＂的状态。
阅海作为银川曾经的热点片区,现在的处境最能说明问题,这个区域当年规划得很漂亮,湖景资源、学校配套、商业中心,开发商画的饼都很大,房价也定得不低,但问题在于,当买房不再是为了增值,而是真的要拿来住的时候,阅海的短板就全暴露了,通勤距离远,商业配套没落地,学校质量也没跟上预期,而且最要命的是,周边还有大量的空置新房,你买了房子,邻居可能三年都搬不进来,整个小区像个空城,这种居住体验,让很多人宁可买老城区的二手房,也不愿意接这个盘。
降价去库存是唯一出路
银川的开发商现在面对的选择很简单,要么降价卖,要么扛着等,但扛着等的结果,大概率是资金链断裂,项目烂尾,所以降价去库存,已经不是策略问题,是生存问题,这不是某个开发商的决定,是整个市场倒逼出来的必然选择。
你去银川看新房市场,会发现一个很有意思的现象,就是明面上的价格没怎么降,但实际成交价已经比挂牌价低了一大截,开发商不敢明降,怕砸了盘面,更怕老业主来闹,所以都是暗地里给优惠,首付分期、送车位、送物业费、送装修,各种花样都有,算下来实际折扣能到八折甚至七折,但就算这样,去化速度还是慢,因为买房的人不是看你给多少优惠,是看这个市场还有没有未来。
降价的逻辑很清楚,库存压在手里就是负债,每个月要还利息,要付人工成本,要维持项目运营,时间拖得越久,亏得越多,还不如早点降价套现,至少能回笼一部分资金,但这个逻辑有个前提,就是降价能换来成交量,如果降价了还是没人买,那就不是降价的问题,是这个市场本身已经没有需求了,而银川现在就在这个临界点上,降价能不能救市,谁也不敢打包票。
市场在重新定义什么叫刚需
银川房地产市场的转折,本质上是购房逻辑的重构,过去买房是为了资产增值,现在买房回到了最原始的居住需求,这个转变看起来简单,但对整个市场的冲击是颠覆性的。
当买房不再是投资行为,购房者的决策逻辑就完全变了,他们不再关心这个区域五年后会不会涨,而是关心现在住进去方不方便,上班通勤多久,孩子上学怎么办,周边有没有超市和医院,这些最基本的生活需求,反而成了决定成交的关键因素,而阅海这种靠概念包装起来的新区,在这套新逻辑下,竞争力反而不如那些配套成熟的老城区。
更关键的是,银川的购房需求本身就在萎缩,人口流出是硬伤,年轻人留不住,外地人不会来,本地人该买房的早就买了,剩下的要么是真的买不起,要么是根本不着急买,所以你会看到一个很矛盾的现象,开发商拼命降价促销,但市场成交量还是上不去,不是价格的问题,是需求端真的不行了。
小贴士：如果你现在考虑在银川买房,建议优先看老城区的成熟地段,配套完善、交通方便、二手房流动性好,别被新区的概念和优惠冲昏头,房子最终是要拿来住的,不是拿来赌未来的,至于阅海这种还在建设中的新区,除非你确定自己能接受长期的不便利和不确定性,否则真的不建议现在入手,等这个市场真正稳下来再说也不迟。
✦ END OF CHAPTER ✦
感谢阅读，欢迎点赞、收藏或分享