稍微关注楼市的朋友会发现——杭州市场低密项目越来越多，但是洋房却越来越少，那么为什么会出现这种现象呢？

原因其实很简单，洋房卖不起价格。

限价时代：洋房（7F）给与20%溢价、叠排（6F）给与50%的溢价，谁造洋房？

不限价了，叠排和洋房的溢价能力都有所下降，洋房溢价回落到10-15%。

下沙沿江潮映杭园，高层在2.7W左右，洋房在3W左右，溢价仅10%。

世纪城保利天珺，高层在7.4W左右，洋房在8.4W左右，溢价14%。

叠排（6F）溢价差异很大，不过这和打造标准，地下室是否精装修之类很有关系，今天这里不展开说，只是数据展示，溢价最低的也有27%，比洋房要高。

江南科技城保亿君潮润府，高层3.2W左右，叠排4.7W左右，溢价47%

市北绿城晓澜玉华，高层5.2W左右，叠排7.3W左右，溢价40%。

三墩保利西源赋，高层3.7W左右，叠排4.7W左右，溢价27%。

从上面客观数据来看，不管限价还是不限价，叠排溢价能力均远超过洋房，所以开发商就没有动力去造洋房，洋房自然会越来越少。

但是绿城为什么会在乔司造了一个纯洋房社区呢？

我们从竞争环境和总价来说说这件事情。

先说竞争环境。

杭州出了太多低容积率地块，低容积率意味着必然有产品，洋房、叠排、联排。

杭州每周开盘中低密项目要占30-40%，叠排项目从2W+到12W+均有分布，这是以前从来没出现过的情况。

每个项目销售有差异，但是整体来看低单价的叠排项目卖得并不好。

回到乔司翁梅的价格段，3W+的叠排正是价格竞争激烈，且卖得不好的那一档。

看到乔司翁梅叠排3W+的价格，对于数据敏感的朋友立马就能发现华点了。

乔司翁梅高层售价不也要2.5W+吗？

对了，就是在乔司翁梅这块地方叠排溢价能力特别弱。

强竞争、弱溢价，做叠排的动力自然就不足。

此时再来看总价。

之前关于叠排的一篇文章我刚介绍过，杭州叠排为了做3个单独入户的电梯，面积越来越大，起步基本在180方+，那么总价自然不低。

所以乔司翁梅地块做叠排就变成了一个强竞争、低溢价、高投入、高总价的事情，风险很大收益很低，自然没必要去做了。

最后还和拿地价有关，绿城在乔司翁梅地块地价不到1.3W，也不用拼老命去做叠排，老老实实做个洋房，似乎很有前途。

另外，洋房一样可以做溢价，顶楼送个露台、一楼送个地下室和花园。

比如保利天珺，洋房顶楼10W+，一楼接近9W，中间楼层价格在7.9-8.5W之间。

对于数据敏感的朋友此时又发现了一个华点了，中间楼层的价格居然比高层的价格高不了多少，性价比拉满了。

所以小小的洋房可以分解为一楼和顶楼做溢价，中间楼层打高层走量。这么一来项目销售的风险也将大大的降低。

总结一下吧，洋房的最大好处在于能控制总价，面积不用做得太大，也能做溢价，相比叠排来说风险要小很多。

回到绿城乔司翁梅地块，和萱庭目前释放出来的户型138方，就很适合大众改善。

如果做叠排，那起码要600W总价级别了，现在则可以控制在400W左右。

所以回到最开始那个问题。

洋房会在杭州市场上消失吗？

答案是不会。

在很多刚需地段，叠排溢价能力较弱，板块总价承受能力更弱，那么做叠排风险过高，洋房就是很好的选择，比如乔司翁梅这种连接主城的板块就很适合做洋房产品。

未来随着这一波大面积叠排市场销售出现分化，那些做大面积叠排而卖不动的板块下个项目自然会谨慎考虑叠排，更青睐于其他业态了。

我们以前做定位时大致有这么个逻辑，偏远或远郊地块联排会比叠排好卖得多。

目前杭州市场以主抓改善为大前提下，低密物业中叠排和联排依然会是主流，洋房不会消失但是终究有限。

今天就这样吧。