温哥华公寓价格深度调整仍可能持续，TD预测年底或再跌7%至8%

道明银行（TD Bank）最新发布的一份研究报告指出，到2026年底，温哥华公寓价格预计将较2025年第四季度再下跌约7%至8%。如果这一预测成真，意味着自2023年以来，温哥华公寓价格累计跌幅将达到约15%，并可能成为至少自2005年以来最深的一轮公寓价格调整。

TD经济学家 Rishi Sondhi 在6月11日的研究报告中表示，这轮下跌并不是单一因素造成的，而是多个不利因素叠加的结果。疫情后的利率正常化推高了借贷成本，削弱了买家的入市能力和意愿；与此同时，2025年以来美国贸易政策带来的经济不确定性，也进一步打击了市场信心。此外，加拿大整体经济放缓、温哥华就业市场转弱，也都在持续压制公寓市场表现。

Sondhi指出，房价下跌还会形成一种“自我强化”的循环：当买家看到价格持续回落时，往往会选择继续观望，不愿意在下跌过程中贸然接盘，这又进一步削弱成交量，对价格形成新的压力。

累计跌幅或达15%，但2027年有望逐步趋稳

TD认为，温哥华公寓市场何时能真正稳定下来，取决于几个关键因素，包括利率走势、就业市场表现、整体经济与政策不确定性，以及未来几个月的成交量、挂牌量和实际价格数据。

此外，卖方是否愿意进一步调整价格，也是市场能否尽快触底的重要变量。如果卖家仍坚持过去的定价预期，而买家继续观望，市场调整时间可能会被拉长。

不过，TD也提到，未来市场并非完全没有支撑因素。如果国际局势缓和、油价趋稳带动通胀回落，进而促使利率下降；如果加拿大与美国、墨西哥之间的贸易协议（CUSMA）能够较快推进；再加上移民积压需求逐步释放、住房负担能力有所改善，那么市场可能在2027年开始逐步稳定。

但即便如此，TD也并不认为2027年会是一个“强劲反弹”的年份，而更像是一个缓慢筑底、逐步修复的阶段。

Rennie：大温公寓市场已下行超过四年，目前走势与TD判断相近

本地房地产机构 Rennie 的首席经济学家 Ryan Berlin 也表示，TD的判断与他们目前观察到的市场趋势基本一致。

Berlin指出，大温地区公寓基准价格早在2022年春季就已经见顶，而截至目前，价格已较高点回落约11%。换句话说，温哥华公寓市场已经处在这轮调整周期中超过48个月。

Rennie在今年年初的预测是，到2026年底，大温公寓价格还会在当前基础上再下跌约4个百分点。而截至目前，今年以来价格大约已经下跌了1%至2%，整体走势与年初预测大致一致，也和TD现在的判断比较接近。

Berlin指出，目前市场最大的特征就是：房源很多，但成交跟不上。虽然从技术上来说，大温公寓市场目前接近“平衡市场”，但实际上，市场上并没有任何足以推动价格明显上涨的力量。库存水平处于多年高位，而截至今年目前为止，成交表现相比2025年这个原本已经很疲弱的年份，并没有出现明显改善。

他直言，在未来一年到一年半内，无论是供需关系还是宏观经济环境，都看不到足以推动公寓价格明显回升的条件。

不同区域和不同价位，跌幅差异很大

虽然整体趋势偏弱，但市场内部并不是“所有公寓都一样跌”。

专注公寓市场的 Oakwyn Realty 地产经纪 Hasan Juma 表示，TD报告的大方向和他在大温及菲沙河谷看到的情况大致一致，但不同区域、不同价位、不同产品类型的表现差异很大。

他指出，入门级公寓，例如价格相对较低的二手一房单位，价格下行幅度并没有那么明显；相反，一些在高峰期以预售形式购入、近年刚刚交楼的新建公寓，价格调整会更加明显。

尤其是总价在 80万至90万加元，甚至更高的一些公寓单位，价格回落幅度往往更大。也就是说，现在市场下跌最明显的，往往不是最便宜的小户型，而是那些原本定位较高、总价接近联排屋甚至小型独立屋替代区间的公寓产品。

Surrey、Burnaby 压力较大，Richmond 库存上升

从区域来看，Surrey 和 Burnaby 目前承受的压力较为明显。

根据菲沙河谷地产局（Fraser Valley Real Estate Board）的数据，Surrey 公寓价格在今年5月同比下跌8.8%。Juma表示，部分区域的跌幅甚至可能比这个数字更大，不过一些靠近温哥华的地段，价格似乎开始出现企稳迹象。

Burnaby 则因为近年有大量新建公寓集中在 Brentwood 和 Metrotown 一带，加上这些单位的定价普遍偏高，因此也受到了较大冲击。Juma指出，目前不少两房公寓的价格已达到 90万至100万加元左右，这让买家开始重新比较：与其买一套高价公寓，是否不如往东一点，买一套带小院子、管理费更低的联排屋？

换句话说，Burnaby 较高价位的公寓，现在面对的不只是“其他公寓”的竞争，而是已经在和联排屋、不同产品类型住宅争夺同一批买家。

至于 Richmond，Juma认为这个市场过去一直表现相对稳定，但最近库存也开始增加。随着移民流入放缓，进入 Richmond 买房或租房的新移民人数减少，也让投资者对公寓市场的参与度有所下降。

市场何时企稳？业内：可能还要至少一年

Juma认为，公寓市场真正稳定下来，关键还是要看价格回落后，成交量能否同步恢复。除了挂牌库存之外，还要考虑那些尚未完全反映在市场上的“隐性库存”与新近交付的新房供应。

综合目前的市场情况，他认为，大温公寓市场距离真正稳定下来，至少还需要一年左右，甚至可能更久。

整体来看，这份TD报告释放出的信号非常明确：温哥华公寓市场仍处在调整周期中，短期内难言反转。

如果TD预测成真，到2026年底温哥华公寓价格将较2023年高点累计回调约15%，成为过去二十年来最深的一轮公寓价格修正之一。而从Rennie、本地经纪以及区域市场表现来看，这种疲弱并不是个别现象，而是当前大温公寓市场较为普遍的状态。

不过，这也并不意味着所有公寓都面临同样的压力。相较之下，价格较低、总价门槛更友善的入门级公寓，抗跌性仍相对较强；而高价新建公寓、近年大量交楼的区域，以及与联排屋价格重叠的产品，则面临更大的调整压力。

对于买家来说，这意味着未来一段时间，大温公寓市场仍然会是一个“选择很多、议价空间较大的市场”；但对于卖家来说，如何重新定价、接受当前市场现实，可能会成为决定成交速度的关键。

资料来源：Toronto-Dominion Bank、Rennie、Fraser Valley Real Estate Board、受访地产经纪观点