2026 楼市半年报:市场分化加剧,下半年哪些城市先崛起?
关注我，一起了解楼市动态
春哥 | 九州楼市
【摘要】6月多部委王炸新政落地，首付砍到15%、3000亿收储资金入场、公积金全民化。但百城新房成交仍降12%，千亿房企只剩3家。另一头，二手房成交同比涨6%，占住房交易总量过半。2026上半年的楼市，政策的底已经看见，市场的底还在路上——而且这个底，不是平的。
上半年跑完市场，我最常被问到的一句话是：
“春哥，到底见底了没有？”
说实话，这个问题没法用是或不是来回答。
因为你在深圳看到土拍150%溢价抢地，转头去三四线看32个月的出清周期，你会觉得自己在两个平行世界里。
我翻了中指研究院和国家统计局上半年的全部数据，结论是：政策的底已经确认，但市场的底，正在分化中缓慢成型。而且这个底的形状，不是一条线，是一个坡——有人站在坡顶，有人还在往下出溜。
今天这篇，我把上半年最核心的数据和判断都梳理出来。不绕弯子，直接上干货。
一、政策：从”挤牙膏”到”六部委联手”
先说政策，因为政策是理解一切的起点。
中指研究院的数据：上半年全国约260多个省市出台政策超560条。听着吓人，但大部分是公积金调整、购房补贴这类”挤牙膏”式操作——有用，但不够猛。
真正的大招在6月。央行、住建部、财政部、金融监管总局、自然资源部，六个部委同时发文，一套组合拳打下来：
|
|
|
|
|---|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
中央的定调也在加码。
3月政府工作报告说”着力稳定”，4月政治局会议升到”努力稳定”，6月《求是》罕见三度刊文——半年之内三次发声，措辞一次比一次重。
春哥判断：我的看法可能跟很多人不一样——6月这波新政的意义，不在首付降了几个点，而在于它释放了一个信号：稳楼市已经不是行业的事了，是宏观经济稳定的顶层任务。这个定调一旦上去，短期内不太可能再往回收。政策的确定性，比政策本身更重要。
二、市场：二手房悄悄扛起大旗
▎新房还在跌，但跌速在放缓
国家统计局数据：1-5月全国新建商品房卖了3.13亿㎡，同比降10.8%。销售额2.94万亿，降13.5%。
数字不好看但趋势在好转。中指监测的100城，一季度新房降幅22%，到6月已经收窄到4%。
一线城市二季度率先翘头——深圳5月同比涨50%，北京4月涨59%，广州3月以来持续转增。
但别被一线的火热带偏了。
全国一盘棋看，一线降3%，二线降14%，三四线降13%。好城市+好地段+好产品，三个条件同时满足，才卖得动。缺一个，就悬。
▎新房变大户型，刚需去哪了？
30个重点城市，120㎡以上新房成交占比48%。90㎡以下只剩15%。
新房越来越大了，刚需去哪了？
去二手房了。
▎二手房：半年76万套，真正的主战场
重点20城二手住宅成交约76万套，同比增长6%。
二季度每月同比增幅都超10%。
6月单月13万套，同比涨13%。
更关键的数字：二手房在住房交易总量中占比已到51.5%。全国18个省的二手房交易面积超过新房。
春哥判断：说结论——二手房超过新房，不是周期波动，是结构性拐点。刚需买二手房（便宜、现房、配套成熟），改善买新房（大户型、好产品），这个分层会越来越清晰。以后做楼市分析，不看二手房数据，等于瞎了一只眼。
价格还没完全止跌。
1-5月百城二手房价格累计跌2.49%，但跌幅月月在收窄。
上海从3月起连续三个月环比涨价——这是全国唯一。
深圳5-6月连续两月同比增超10%。
库存方面，商品房待售面积7.72亿㎡，连续3个月同比下降。
50城出清周期23.5个月，环比降了0.5个月。
但一线13.3个月、三四线32.4个月——差了将近两倍。
三、土地：地王回来了，但热闹是少数人的
300城住宅用地出让金5447亿，同比降31%。
规模在缩，但溢价率回升到9.0%——好地块的争夺比想象中激烈。
深圳粤海街道地块，150.7%溢价成交，刷新深圳涉宅地单价纪录。
上海8宗溢价成交，3宗超30%。杭州25宗溢价，14宗超30%。
但热闹是少数城市的。TOP20城市宅地出让金占全国61%，比去年又涨了9个百分点。
杭州432亿、上海395亿、北京340亿——前三名吃掉了大头。
拿地的是谁？央国企54%，地方国资25%，民企17%。地方国资占比比去年降了6个百分点。
春哥判断：地方国资退场，很多人觉得是坏事，我反倒觉得是个积极信号——说明市场自发修复的力量在顶上来。老靠地方国企托底拿地，那不叫市场回暖，那叫左手倒右手。民企虽然才17%，但比一季度已经回升了。慢慢来。
四、房企：千亿只剩3家，但有人逆势涨
TOP100房企销售总额15863.6亿，同比降幅连续四个月收窄。
千亿房企3家——保利、中海、华润。百亿房企34家，比去年少了12家。
但也有逆势涨的。
中海、招商蛇口、金茂同比增长约10%，北京城建、联发集团增速超20%。共同点很明确：全部押注核心城市核心地段。
一个历史性数据：20家代表房企中，一线城市销售贡献占比45.5%，首次超过二线城市。
9家房企一线贡献率超50%。前十城市贡献了超七成销售额。
产品端也在变。
200㎡以上高端项目销售额占比25.3%，同比暴增10.9个百分点。
营销也卷出新高度——特价房秒杀配送车位送家具，房展会搭足球赛引流，AI机器人7×24小时直播带看。有的楼盘取证前两三个月就冻资锁客了。
春哥判断：房企的分化比城市还狠。头部央国企在核心城市拿好地、做好产品，越卖越有信心；中小房企在三四线去库存泥潭里挣扎。这不是周期问题，是生存问题。以后买房，先看开发商是谁——这件事我反复说，但很多人还是要等吃了亏才信。
五、下半年：哪些城市先起来？
好消息和坏消息，我都摆出来：
✅ 政策底确认：6月新政是中长期安排，不是短期刺激✅ 库存拐点隐现：待售面积连续3个月同比下降✅ 购房意愿回暖：一线6月购房意愿达20.7%✅ 价格预期趋稳：53%受访者预期房价稳定
⚠️ 投资还在跌：1-5月开发投资降16.2%，新开工降22.6%⚠️ 资金链紧张：房企到位资金降19%⚠️ 三四线库存压顶：出清周期32.4个月⚠️ 全面企稳仍需时间：投资修复滞后于销售
哪些城市可能先起来？我的判断：
|
|
|
|
|---|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
春哥判断：很多人问我要不要等一等再买。我的回答是：看你买哪。上海、深圳的窗口期可能就这几个月，等政策红利消化完，价格就不是这个价了。三四线不急，库存摆在那儿，涨不起来。最纠结的是二线——得看具体板块和产品，不能一概而论。
最后说两句
2026上半年的楼市，没有V型反转，也没有一路下坠。
它在漫长的筑底期里，走出了一条越来越清晰的分化曲线。
6月新政终结了政策面的不确定性，3000亿收储给了库存去化的制度出口，公积金全民化打开了刚需入场的通道。
但投资还在下行，三四线库存压顶，民企仍在边缘——行业真正企稳，急不来。
首付利率都在周期低点，自住需求不用过度观望。
但买哪、买什么产品、选什么开发商——这些决策比什么时候买更重要。#2026楼市半年报#中指研究院#楼市政策#二手房交易#新房成交#土地市场#房企销售额#王炸新政#楼市分化#好房子
以上就是上半年楼市的全部核心判断。
如果你觉得有用，转发给也在纠结买房的朋友，比什么感谢都实在。
有具体问题想聊的，评论区见。我会挨个回复。想看更详细的下半年城市分析，可以加我微信，我整理了一份《2026下半年重点城市买房窗口期清单》，免费发你。