整体市场走势

月末冲量带动成交冲高，市场进入箱体震荡修复周期

进入2026年第25周（6月22日—6月28日），恰逢半年度最后冲刺，北京新房市场量能显著回升。本周北京新房成交面积145598㎡、成交套数1141套，较第24周（成交面积91518㎡、成交套数761套）大幅走高，成交面积环比增长59.1%、套数环比增长49.9%。这一放量既符合月末冲量的季节性规律，也印证了优质刚改盘持续去化对量能的支撑作用。

回顾近几周走势，市场呈现典型的”冲高—回落—再冲高”箱体震荡特征。第18周探至阶段低谷（351套）后，第19—21周持续攀升（823套→1214套→1492套），随后第22—24周进入回落调整（859套→808套→761套），本周第25周再度冲高至1141套。这种上下波动的节奏，说明当前市场既有需求释放的动能，也存在观望情绪的反复，尚处于震荡修复通道之中。

从趋势指标看，第25周套数8周均值为931套，环比第24周（901套）上升3.33%；面积8周均值112783㎡，环比上升3.89%。当前单周成交套数（1141套）明显位于8周趋势线（931套）上方，且8周均值在连续两周（第23、24周）环比小幅回落后重新转正回升，说明市场中长期动能正在企稳修复、并未走弱。

从二手房联动看，第25周二手房成交4209套，环比第24周（3176套）大幅回升32.5%，二手房套数8周均值3774套、环比回升14.5%。一二手合计第25周成交5350套，8周均值4705套（环比+2.77%）。新房与二手房本周同步放量，市场情绪形成正向共振。二手房作为市场的”先行指标”率先企稳回升，为新房构筑了”二手房卖出—置换新房买入”的置换链条支撑。

综合来看，单周量能重回趋势线上方、8周均值重新转正、新房二手房共振放量三大特征叠加，判断当前北京新房市场处于”温和修复期／筑底修复期”，仍呈现箱体震荡、月末冲量的运行特征，尚未形成趋势性反转。这与市场整体”弱复苏、强分化””政策托底、整体企稳、极致分化”的格局判断相互印证。

区域市场格局

价格梯度固化，近郊刚改板块成成交核心支柱

从各区第25周成交均价排序看，北京价格梯队特征清晰分明。第一梯队（10万+/㎡以上）为西城（173330元/㎡）、东城（123055元/㎡）；第二梯队（7-10万）为海淀（91173元/㎡）、朝阳（76853元/㎡）；第三梯队（5-7万）为丰台（66891元/㎡）、石景山（57217元/㎡）、通州（50190元/㎡）；第四梯队（4-5万）为大兴（49556元/㎡）、昌平（49357元/㎡）、顺义（45416元/㎡）；第五梯队（3万上下及以下的远郊）为门头沟（30396元/㎡）、延庆（25405元/㎡）、房山（24831元/㎡）、怀柔（25308元/㎡）、平谷（20908元/㎡）、密云（14379元/㎡）。全市汇总均价55820元/㎡，环比-2.27%。

从成交量看，本周主力成交梯队为大兴（208套）、丰台（192套）、昌平（155套）、顺义（150套）、朝阳（98套），构成第一成交梯队。丰台、大兴、昌平、顺义四区合计成交705套，占全市总成交的61.8%，是绝对的主力担当。成交面积上则由丰台（24280㎡）、大兴（23340㎡）、顺义（20443㎡）领跑。可见本周量能的核心贡献来自刚需首改主力板块。

从环比特征看，多数近郊区成交面积大幅放量，丰台（+104.8%）、大兴(+136.6%)、顺义(+100.8%)、怀柔(+96.8%)、密云(+115.7%)；主城朝阳（+33.3%）、海淀（+14.2%）也有所回升；仅通州（-9.7%）、平谷（-16.6%）、延庆（-57.0%）环比回落。整体呈现”近郊放量走强、主城稳中有升、远郊分化明显”的格局。

从套均面积看，各区客户结构差异鲜明。西城套均250㎡、东城194㎡对应顶豪／高端改善客群；门头沟179㎡、密云169㎡因低密别墅／叠拼产品拉高套均；主城海淀139㎡、朝阳143㎡为改善客群；丰台126㎡、通州124㎡、大兴111㎡、昌平103㎡为刚改／刚需主力客群，全市套均127㎡。整体看，300-700万总价段的刚需与刚改客群构成了本周成交的中坚力量。

分区深度解读：主城韧性分化，近郊以价换量冲量，远郊持续承压

东西城：顶豪独舞，量涨价稳。西城均价173330元/㎡（环比-1.22%）、成交10套；东城均价123055元/㎡（环比+3.88%）、成交2套。作为北京价格金字塔顶端，两区量价特征以”顶豪盘支撑”为核心。代表项目方面，西城中海京华玖序成交均价（177664元/㎡、7套、较5月+0.67%），为区域走量主力；中信国安府（170625元/㎡、2套、较5月+70.63%），系单套大平层成交结构性拉动；百万佳苑（131488元/㎡、1套）；东城北京城建·天坛府（123055元/㎡、2套、较5月-0.85%）。

海淀：高端回调，改善稳定。海淀均价91173元/㎡（环比-9.61%，为本周主城跌幅最大），成交48套（面积6717㎡、环比+14.2%）。价格环比大幅回调并非普降，而是受保利建工·嘉华天珺（均价75423元/㎡，相比5月-1.25%）等首改项目成交占比上升所致，豪宅段价格依旧稳固。代表项目（成交套数TOP3）为北京隅海岄（85363元/㎡、15套、较5月+0.78%）、中海·富华里（69792元/㎡、6套、+3.76%）、中建壹品海宸元境（82076元/㎡、5套、较5月-1.67%）；降价幅度TOP3为安澜北京（136925元/㎡、较5月-8.75%）、建发海晏（123891元/㎡、较5月-4.95%）、香山樾（115595元/㎡、较5月-2.81%）降价均为可选房源有限，成交结构导致。

朝阳：稳态运行、成交回升。朝阳均价76853元/㎡（环比-1.31%），成交98套（面积14059㎡、环比+33.3%），价格小幅调整、总体稳固。代表项目（TOP3）依然为朝阳北路几个主力在售项目,紫京宸园（96461元/㎡、17套、较5月-1.82%）、金茂满曜（70715元/㎡、12套、较5月-0.27%）、保利朝观天珺（78749元/㎡、10套、较5月-1.38%）；降价TOP为中海朝阳ONE（69686元/㎡、较5月-2.07%）、北京隅·东序（70803元/㎡、较5月-1.78%）。

丰台：量价背离、以价换量放量。丰台均价66891元/㎡（环比-5.79%），成交192套，成交面积24280㎡、环比+104.8%，为全市成交面积第一，呈现”成交量大幅放量、价格明显回调”的以价换量结构性特征。代表项目（TOP3）为嘉棠雅序（69297元/㎡、23套）、北京城建宸知筑（50466元/㎡、20套）、方程国贤府（45671元/㎡、19套）；降价TOP3为中海·永定玖里（38878元/㎡、较5月-22.01%，为全市降幅最大项目之一，片区方程国贤府放量后，刚需购买力有限，不降价就零到访，只能大幅让利透支预期利润）、中建·云境（69954元/㎡、较5月-5.44%）、建发金茂·观宸（74360元/㎡、较5月-3.47%）两项目面对嘉棠雅序的价格竞争，只好跟进价格。

石景山：价格稳固、成交回升。石景山均价57217元/㎡（环比+2.43%，为主城唯一均价环比上涨区），成交69套（面积8489㎡、环比+50.8%），价格稳中有升。代表项目（TOP3）为中海瑞文里（62072元/㎡、19套、较5月+1.09%）、元玺（60921元/㎡、12套、较5月+1.38%）、中海寰宇天下天镜（57553元/㎡、11套、较5月+0.40%）；降价TOP3为越秀天玥（50037元/㎡、较5月-6.15%）、首钢璟悦长安（57154元/㎡、较5月-4.39%）、中海学府里（54490元/㎡、较5月-3.80%）。

通州：热销盘货量递减，成交回落。通州均价50190元/㎡（环比+2.08%），成交78套，成交面积9711㎡、环比-9.7%，为主力成交区中少数环比回落区，成交量回落主要源于中海·九树满和、招商朝棠揽阅等流量盘可售货量逐步减少，网签节奏放缓。代表项目（TOP3）为北京润府（56350元/㎡、23套、较5月-0.49%）作为亦庄板块性价比担当，刚需首改持续走量、中建·运河玖院（62965元/㎡、16套、较5月-0.48%）作为副中心改善标杆，价格稳固、招商朝棠揽阅（50879元/㎡、11套、较5月-4.44%）；降价TOP3为北京城建·国誉颂（36707元/㎡、较5月-14.99%）、缦云one（53205元/㎡、较5月-8.98%）、招商朝棠揽阅（较5月-4.44%）系尾房促销。

昌平：多点支撑、成交放量。昌平均价49357元/㎡（环比+5.45%），成交155套（面积16126㎡、环比+26.5%）。代表项目（TOP3）为龍樾海序（53735元/㎡、28套、较5月-1.58%）、国贤府PARK（55725元/㎡、22套、较5月-1.20%）、中建北京国贤府贰期（50633元/㎡、15套、较5月+0.20%）、星耀未来（45480元/㎡、15套、较5月-3.53%）在朱辛庄板块价格强竞争下的“以价换量”；降价TOP3为住总·清樾府（37010元/㎡、较5月-12.37%）、中海未来之境（54429元/㎡、较5月-5.81%）、中海寰宇未来（47334元/㎡、较5月-5.54%）。

顺义：裕龙湾+刚需盘放量，均价结构性回落。顺义均价45416元/㎡（环比-6.06%），成交150套，成交面积20443㎡、环比+100.8%，价格回调主因低价大盘走量拉低成交结构。代表项目（TOP3）为保利·颐璟和煦（34150元/㎡、29套、较5月-1.46%）、裕龙湾（20442元/㎡、26套、较5月-1.97%）、金茂·北京国际社区（16812元/㎡、18套、较5月-1.28%）；降价TOP3为合景·天汇广场（22371元/㎡、较5月-7.06%）、诺德阅墅（50548元/㎡、较5月-5.03%）、璟上兰园（45398元/㎡、较5月-3.21%）。

大兴：成交量担当、价格回升。大兴均价49556元/㎡（环比+15.19%），成交208套，为全市成交套数第一，成交面积23340㎡、环比+136.6%。招商序表现突出，本周成交43套，单盘贡献全区20%成交、均价64354元/㎡、较5月+0.68%；壹品兴创·御璟星城·元启成交26套、京玺15套、首创禧悦兴城15套。

房山：成交低位放量。房山均价24831元/㎡（环比-11.66%），成交29套（面积3994㎡、环比+51.8%），价格结构性回调。代表项目为璟贤瑞庭（30678元/㎡、6套、较5月-1.25%）、新城投·御河园（25122元/㎡、6套、较5月+0.16%）、巨燕燕京府（23328元/㎡、6套、较5月-1.65%）；降价TOP3为腾龙家园（11000元/㎡、较5月-29.59%）、中骏云景台（18049元/㎡、较5月-6.48%）、巨燕燕京府（较5月-1.65%）。。

门头沟：长安华曦府金安独撑，低价刚需房集中网签。门头沟均价30396元/㎡（环比-26.91%，为全市跌幅第二），成交34套（面积6106㎡、环比+55.3%）。代表项目为长安华曦府金安（45475元/㎡、19套、较5月+0.40%，为区域成交担当）、电建泷悦·玖宸（20943元/㎡、10套、较5月-0.68%，为半山中式院子叠拼／别墅产品，总价高、单价低拉低区域均价结构）、西山相府（38526元/㎡、3套、较5月-3.89%）。

怀柔：量价齐升、成交放量。怀柔均价25308元/㎡（环比+8.87%），成交32套，成交面积3764㎡、环比+96.8%。代表项目（TOP3）为越秀天恒·怀山府（23395元/㎡、12套、较5月-3.78%）、翡翠华府（24328元/㎡、9套、较5月+9.24%）、北京城建·府前龙樾（31131元/㎡、4套、较5月-1.90%）。

密云：成交放量、均价大幅回调。密云均价14379元/㎡（环比-43.50%，为全市跌幅最大），成交24套（面积4083㎡、环比+115.7%）。均价大幅回调主因鸿福天地（8343元/㎡、10套、套均256㎡）等超低价大户型项目集中成交拉低结构，属结构性调整而非普降。代表项目（TOP3）为鸿福天地（8343元/㎡、10套）、国祥·雲著（26715元/㎡、6套、较5月+7.84%）、住总国祥誉（26672元/㎡、4套、较5月+10.99%）。

平谷：持续清淡、成交低迷。平谷均价20908元/㎡（环比+1.12%），成交9套（面积1282㎡、环比-16.6%）。代表项目为北京城建京能樾园（24003元/㎡、4套、较5月-1.39%）、北京城建·樂知筑（22583元/㎡、2套、较5月-2.08%）、首城汇景湾（15348元/㎡、1套、较5月-41.32%，为区域降幅最大项目）。

延庆：成交冷淡、单盘支撑。延庆均价25405元/㎡（环比-2.04%），成交3套（面积304㎡、环比-57.0%），仅世园村（25405元/㎡、3套、较5月+0.96%）一盘成交，市场持续处于低位运行状态。

本周市场核心特征总结

结构性以价换量为主，全域普降并未出现。市场价格博弈集中在刚需内卷板块、尾盘清库存项目，朝阳、石景山、大兴、东西城主流在售项目调价幅度仅 1%-3%，属于常规营销手段；仅丰台、房山、门头沟、密云部分低价盘出现 10% 以上大幅降价，均为单盘、尾盘、特殊产品的结构性让利，整体房价底盘稳固，未形成全市价格战。

成交极致分化，流量红盘垄断市场走量。热度高度集中于少数标杆项目：大兴招商序 43 套、昌平龍樾海序28 套、丰台嘉棠雅序 23 套等项目断层领跑，多数普通项目单周成交仅 1-2 套。产品力、区位、性价比成为项目去化分水岭，无核心竞争力楼盘去化承压明显。

刚需刚改主导成交，300-700万总价段为市场基本盘。丰台、大兴、昌平、顺义四大近郊刚需板块贡献超六成成交，80-130㎡首改、刚需户型去化速度遥遥领先；主城高端改善仅维持稳定少量成交，无法拉动整体市场量能，需求支撑完全依靠中端自住群体。

后市趋势预判

短期行情：7月初季节性回落，中期维持震荡修复。本周放量核心驱动力为半年末房企冲业绩，月末效应消退后，7 月初市场量能或将出现短期季节性小幅下滑。但8周移动均值企稳回升、一二手置换需求持续释放，中长期市场震荡修复的大方向不变，成交规模将围绕 8 周趋势线上下波动，难以走出单边持续上涨行情。

板块与项目分化延续。近郊刚需刚改板块仍是成交主力，大兴、昌平、丰台热度持续；主城核心豪宅价格韧性不变；远郊缺乏配套、无产业支撑区域将持续冷清。房企定价策略持续分化：优质流量盘稳价微涨，刚需竞品、尾盘项目持续小幅让利走量。