二手房市场不稳,单纯出台政策刺激消费有用吗?

当前，国内消费市场复苏呈现“短期脉冲强、长期动能弱”的特征，各地密集出台消费券、以旧换新、购车补贴等刺激政策，但居民消费意愿仍未回到疫情前水平，大额消费、长期消费增长乏力。虽然目前部分一、二线城市出现二手房回暖，但是全国大部分城市二手房市场回升基础较为脆弱，直接冲击城镇家庭资产负债表的稳定性。本质而言，居民消费的核心支撑是家庭净资产的安全垫与增值预期，脱离资产端修复的消费刺激政策，难以从根本上破解消费增长的内生动力不足问题。唯有稳住并合理引导二手房市场价格平稳回升，筑牢家庭资产保值增值的基本盘，才能真正打通“资产稳-信心足-消费旺”的良性循环。

一、二手房市场是居民资产负债表与消费市场的核心连接枢纽

我国居民消费的核心约束已从“当期收入不足”转向“资产预期恶化”，而二手房作为城镇家庭最主要的可变现资产，其价格走势直接决定家庭净资产规模、负债安全边际与消费信心，是连接资产端与消费端的核心枢纽。区别于传统“消费刺激优先”的政策逻辑，笔者认为，脱离二手房市场稳定的消费刺激，只能解决短期消费场景问题，无法修复居民长期消费能力；只有守住老百姓资产保值增值的底线，才能从根本上激活消费的内生动力。

二、资产缩水对消费的抑制效应远大于短期刺激的拉动效应

（一）房产是我国城镇家庭资产的绝对核心载体

根据人民银行2019年发布的《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》数据，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，占比达79.6%，其中住房资产占实物资产的74.2%，占家庭总资产的59.1%，近七成家庭资产集中在房产上；同时我国城镇家庭住房拥有率达96.0%，远超发达国家平均水平。这意味着，二手房市场价格的每一次波动，都直接影响绝大多数城镇家庭的总资产规模，是家庭财富变动的核心变量。

（二）房价下跌的负向财富效应对消费的抑制作用显著

根据中国社会科学院财经战略研究院2024年发布的《中国居民消费发展报告》，我国房地产财富的边际消费倾向为0.14，即家庭房产市值每增加1万元，年度消费支出将增加1400元；反之，房产市值每缩水1万元，年度消费支出将减少1300元左右，负向财富效应的刚性远强于正向拉动效应。结合国家统计局2026年1月发布的《2025年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，2025年12月，70个大中城市中62个城市二手住宅价格同比下降，一线城市同比下降3.2%，二线城市同比下降2.9%，三线城市同比下降3.6%。按全国城镇家庭住房总市值约300万亿元测算，2025年全国城镇家庭房产总市值缩水超8万亿元，对应消费支出减少超1万亿元，远超商务部公布的2025年全国消费券3300亿元的累计拉动规模。

（三）资产负债表恶化直接挤出消费、强化储蓄与偿债意愿

根据中国人民银行2026年1月发布的《2025年金融机构贷款投向统计报告》，2025年住户部门中长期房贷提前偿还规模达8.7万亿元，同比增长22.3%；同期住户部门储蓄存款增加16.7万亿元，同比多增2.1万亿元，而住户部门短期消费贷款同比增速仅为3.8%，远低于2019年12.7%的增速。这一数据清晰表明，当二手房价格下跌导致家庭资产缩水、负债刚性不变时，居民会优先压缩消费、增加储蓄、提前偿还债务，形成“资产缩水-消费收缩-信心走弱”的恶性循环，此时任何短期消费刺激政策都难以对冲这种内生性收缩。

三、稳二手房价格并非鼓励炒房，而是修复消费的底层逻辑

稳住并适当提升二手房市场价，绝非重走炒房老路，而是针对当前市场过度下跌、预期严重恶化的合理纠偏，核心是让房价回归与居民收入增长相匹配的合理区间，筑牢家庭资产安全垫。

从市场属性来看，二手房市场是居民资产变现的唯一渠道，新房价格无法替代其核心作用。新房价格反映的是开发企业的定价逻辑，而二手房价格才是居民手中房产的真实可变现价值，是家庭资产流动性的核心标尺。只有二手房市场流动性充足、价格稳定，居民才能真正感受到资产的保障作用，才敢释放长期消费潜力。

从群体覆盖来看，需明确区分“高房价挤压消费”与“房价下跌抑制消费”的不同逻辑。对于未购房的刚需群体，高房价确实存在首付与月供的挤压效应，但对于占比96%的已购房城镇家庭，房价下跌带来的资产缩水，对消费的抑制作用覆盖范围更广、影响程度更深。同时，房价持续下跌会加重刚需群体的观望情绪，反而无法释放合理住房需求，形成供需双弱的局面。

四、以二手房市场稳定为抓手，构建消费增长的长效机制

激活居民消费，需将政策重心从短期需求刺激转向长期资产修复。除了常规大家熟悉的政策，如:降低交易成本；下调二手房贷款利率；完善住房保障体系等常规操作外，最重要的是应该由政府在市场失灵的情况主动干预调节，建立二手房价格引导机制，遏制恶意降价、扰乱市场秩序的行为，引导市场形成平稳向好的价格预期。

综述，居民消费的长期增长，从来不是靠短期刺激政策堆出来的，而是建立在家庭资产稳定、收入预期向好、负债压力可控的基础之上。二手房市场作为我国城镇家庭资产的核心载体与流动性枢纽，其价格稳定与合理回升，直接决定了家庭资产负债表的健康度，决定了居民消费的信心与能力。单纯依靠消费券、补贴等短期刺激政策，只能撬动有限的当期消费，无法破解资产缩水带来的长期消费收缩困境。唯有把稳二手房市场、保障老百姓资产保值增值放在优先位置，修复居民资产负债表，筑牢家庭资产安全垫，才能真正激活消费的内生动力，推动国内消费市场实现持续健康复苏。

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