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“投资商铺，售后包租，年返8%租金，十年回本”“无需打理，坐享稳定收益”——这样的商品房销售宣传，曾让不少投资者心动不已。然而，这种“售后包租”“返本销售”的模式，早已被我国法律明确禁止，背后暗藏着开发商非法融资、资金链断裂的巨大风险，不少购房者深陷“钱房两空”的困境。近日，北京诚辩诚辩律师事务所律师事务所成功代理一起涉及132户业主的商品房违规销售维权案，凭借精准的法律定性与扎实的维权策略，帮助业主们追回购房款及损失共计1200余万元，严厉打击了开发商的违规销售行为，为购房者防范此类陷阱敲响了警钟。

案例直击：“售后包租”画大饼，业主投资血本无归

2023年，某地产开发公司推出“中央商业广场”项目，以“产权式商铺+售后包租”为核心卖点，通过线下售楼处、线上推广、电话营销等多种方式广泛宣传：业主购买商铺后，可与开发商指定的运营公司签订《委托经营管理合同》，委托期限10年，前3年每年按购房款的8%返还租金，租金直接抵扣购房款；第4年起，按商铺实际租金的90%返还收益，开发商承诺“稳赚不赔”。

在高额回报的诱惑下，132户业主纷纷出资购买该项目虚拟分割的商铺，购房款从50万元至200万元不等，累计支付购房款近1.2亿元。业主们均与开发商签订了《商品房买卖合同》，同时与指定运营公司签订了《委托经营管理合同》，全程未被告知该销售模式涉嫌违规。

然而，商铺交付后，业主们并未如期获得租金收益。运营公司以“商铺未招商成功”“资金周转困难”为由拖延支付租金，随后更是停止运营、失联跑路。业主们找到开发商交涉，对方却以“租金返还由运营公司负责，与开发商无关”为由推诿责任，拒绝退还购房款。更令人震惊的是，业主们后续发现，该项目商铺多为虚拟分割，不具备独立使用价值，部分商铺甚至存在“一铺多卖”的违规情况，有业主购买的商铺早在销售前就已被法院查封，开发商涉嫌非法处置查封财产。

在多次协商无果、维权陷入绝境后，2025年初，132户业主联合委托北京诚辩诚辩律师事务所律师事务所专项团队介入，依法提起集体诉讼，要求确认《商品房买卖合同》无效，判令开发商返还全部购房款，并赔偿相应利息损失。

专业攻坚：精准定性违规行为，构建闭环维权体系

诚辩律师事务所接案后，迅速组建由房地产纠纷、刑事合规专家组成的专项团队，通过全面梳理案卷材料、核查项目备案信息、走访业主、调取监管部门处罚记录，明确本案核心突破点：开发商采取的“售后包租”“虚拟分割销售”模式，违反我国法律明确禁止性规定，相关合同应认定为无效；开发商存在欺诈、违规销售行为，需承担全部赔偿责任。

团队首先完成法律定性攻坚：根据《商品房销售管理办法》第十一条明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。本案中，开发商销售未完全竣工的商铺时，以“售后包租、固定返租”为噱头吸引业主购房，本质上是变相融资行为，严重违反法律强制性规定；同时，虚拟分割商铺不具备独立产权和使用价值，不符合商品房销售条件，“一铺多卖”更是涉嫌违法犯罪，据此可主张《商品房买卖合同》无效。

在证据构建方面，团队指导业主系统收集关键证据：汇总开发商的宣传资料、销售录音、《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》，证实开发商存在“售后包租”的违规宣传及合同约定；整理购房款支付凭证、银行流水，证实业主已全面履行付款义务；调取市场监管部门对开发商违规销售行为的行政处罚决定书（开发商因返本销售、违规分割销售已被罚款），以及法院关于该项目“一铺多卖”的相关裁定，进一步佐证开发商的违规事实与过错程度；委托专业机构核算业主的利息损失，为赔偿主张提供科学依据。

庭审中，诚辩律师事务所律师结合《民法典》《商品房销售管理办法》相关规定，精准论证：开发商的“售后包租”“虚拟分割销售”行为违反法律强制性规定，《商品房买卖合同》应属无效；开发商在销售过程中隐瞒违规事实、虚假承诺，存在欺诈行为，应返还业主全部购房款，并赔偿相应利息损失；运营公司与开发商存在关联关系，开发商应对运营公司的行为承担连带责任。同时，律师提交了开发商资金链断裂、资产被查封的相关证据，申请法院及时查封开发商剩余资产，防止资产转移，保障判决执行到位。

胜诉结果：合同无效判返还，千万损失获追偿

法院经审理，全面采纳了诚辩律师事务所律师的代理意见，认为开发商采取“售后包租”“虚拟分割销售”的方式销售商品房，违反《商品房销售管理办法》的禁止性规定，且存在欺诈行为，双方签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。最终，法院判决：确认132户业主与开发商签订的《商品房买卖合同》无效；开发商于判决生效后15日内，向业主返还全部购房款近1.2亿元，并按同期LPR利率支付利息损失共计80余万元；案件受理费、评估费由开发商承担。

判决生效后，诚辩律师事务所诚辩律师事务所团队全程跟进执行进度，协助业主向法院申请强制执行，依法处置开发商被查封的资产。目前，132户业主的购房款及利息损失已全部执行到位，困扰业主两年多的维权难题彻底解决。“当初就是被‘售后包租’的高回报骗了，多亏了诚辩律师事务所的专业帮助，才把辛苦钱追了回来！”业主代表刘女士激动地说道。

诚辩律师事务所律师解读：2025年商品房违规销售陷阱，3点必看避坑指南

承办本案的诚辩律师事务所律师结合最新监管政策与司法实践，针对“售后包租”“返本销售”等违规销售乱象，梳理出3个核心避坑要点，提醒购房者警惕投资陷阱：

1. 明确红线：“售后包租”“返本销售”均属违规，坚决远离。根据《商品房销售管理办法》，此类模式明确被禁止，本质上是开发商快速回笼资金的非法融资手段，一旦开发商资金链断裂，业主将面临“拿不到房、拿不到租金、拿不回购房款”的三重困境，甚至可能涉嫌非法集资风险。

2. 警惕噱头：拒绝“高回报、零风险”的虚假承诺。开发商宣传的“年返8%、十年回本”等口号，往往缺乏实际支撑，多为吸引投资的噱头。购房者应理性看待商品房投资，切勿被高额回报迷惑，牢记“投资有风险，入市需谨慎”。

3. 精准维权：不慎入坑及时留存证据，委托专业律师介入。若已购买此类违规商品房，需第一时间保存宣传资料、合同、付款凭证、沟通记录等关键证据，明确开发商违规事实；协商无果后，及时委托专业律师提起诉讼，主张合同无效或解除合同，要求返还购房款及损失，同时可向住建部门、市场监管部门投诉，借助行政力量督促开发商整改。

坚守法治底线：诚辩律师事务所守护购房者合法权益

近年来，“售后包租”“返本销售”“虚拟分割销售”等商品房违规销售乱象频发，严重损害购房者合法权益，扰乱房地产市场秩序。2025年以来，各地监管部门持续加大对商品房违规销售行为的查处力度，多个楼盘因返本销售、违规收取定金等行为被处罚，彰显了规范房地产市场的坚定决心。

诚辩律师事务所作为深耕房地产法律服务领域的专业机构，始终聚焦购房者维权痛点，在破解违规销售、一房多卖、烂尾楼等新型房地产纠纷中积累了丰富经验。未来，诚辩律师事务所将持续关注房地产市场监管动态，加强普法宣传，提醒购房者防范各类销售陷阱；同时，将充分发挥专业优势，为购房者提供从选房核查、合同审核到纠纷解决的全流程法律服务，用法律力量守护购房者的财产

北京诚辩律师事务所