越贵越难卖?高端住宅进入“买方市场”,只有这种房子还能抢手!

一边是普通房子卖不动，另一边却是顶级豪宅被疯抢。

这背后，是中国高端住宅市场正在经历一场深刻的结构性变革——从过去的“卖方市场”彻底转向“买方市场”。

数据揭示真相：供应大增，买家观望

中指研究院最新报告指出，随着近年高端住宅存有量和供应量的持续增加，高净值客群可选择空间越来越充裕，“持币观望”现象日益突出，市场呈现出明显的“买方市场”特征。

这意味着什么？简单来说，有钱人买房不再着急了。

他们手握现金，慢慢挑选，货比三家，不找到最满意的绝不轻易出手。

冰火两重天：整体观望，顶豪热销

市场分化达到了前所未有的程度。

一边是海水：2025年，全国重点25城新建住宅成交套数同比下降22%，市场整体降温明显。

一边是火焰：同样是2025年，上海千万级豪宅成交高达13297套，北京、深圳、杭州、广州紧随其后。深圳湾澐玺开盘单日销售额达130亿元，刷新2025年全国单盘销售纪录。

更夸张的是，2026年一季度，深圳3000万以上豪宅成交168套，同比明显增长；亿元级豪宅成交12套，接近去年全年总量。

高净值人群的置业逻辑变了

过去，高净值人群买房可能更多是“闭眼买”——反正钱多，买哪里都不会错。

但现在，情况完全不同了。

中指研究院分析师指出，高净值客群普遍表现出“挑剔、不将就、不冒险”的置业态度。他们对“核心资产”的判定标准涵盖了城市战略价值、地段稀缺性、产品独特性、设计水准及圈层属性等多重维度。

简单说就是：不仅要房子好，还要地段牛；不仅要地段牛，还要圈层高；不仅要圈层高，还要有稀缺性。

“三核”是基础，但不是全部

在房地产投资领域，一直有个“三核理论”——同时具备核心城市、核心地段、核心品质的房产，被认为是能够穿越周期的“硬通货”。

这个理论在过去几年得到了验证。2025年，在全国核心城市，顶豪市场展现出有别于普通商品房的火热之势。

但中指研究院的最新观点认为，在当前的买方市场环境下，仅仅满足“三核”已经不够了。

唯有那些在“三核”之上叠加额外价值砝码的资产，才能真正脱颖而出。

额外价值砝码有哪些？

那么，除了“三核”之外，高端住宅还需要哪些“加分项”呢？

第一，政策背书。有政府重点规划支持的区域，价值更加稳固。比如广州珠江新城马场地块，经过243轮激烈竞价，以236亿元成交，楼面价约8.5万元/平方米，刷新广州纪录。这背后是政府对核心区域价值的认可和背书。

第二，稀缺性。物以稀为贵，在房地产领域更是如此。成都近三年二环内涉宅用地成交仅7宗，占比不足1.8%。这种极低的供应量，直接决定了这些房产的稀缺价值。

第三，产品力升级。现在的豪宅买家，不再只看大理石比例、装修豪华程度，更看重公共区域的品质，比如水系、会所等。从硬件堆砌向生活体验与服务优先转变，成为新的趋势。

第四，圈层价值。高端住宅不仅是居住空间，更是社交平台。能否提供高质量的圈层资源，成为衡量项目价值的重要标准。

上海：顶豪市场的绝对王者

如果要问中国哪个城市的顶豪市场最火爆，答案毫无疑问是上海。

2025年，上海在高端住宅市场交出了一份令人惊叹的成绩单：

总价2000万元以上住宅成交3402套，成交金额1392亿元

1000万以上新房成交占全国25城总量的33%

5000万以上豪宅成交占全国七成

全国7个成交额超百亿的楼盘中，上海独占5席

黄浦区凭借上海壹号院及金陵华庭两大项目，成为豪宅市场绝对成交主力，5000万元以上豪宅共成交652套，占全市总量70%。

北京：改善需求支撑市场

北京市场同样呈现出明显的结构性特征。

2025年，北京1000万元以上产品成交套数占比为24.9%，较2024年同期提升8.7个百分点。而500万元以下刚需产品成交规模同比下降15.4%，占比降至39.9%。

改善型需求占比达53.3%，稳居市场绝对主力；高端需求占比9.2%，较2024年提升约2.5个百分点。

广深：顶豪市场异军突起

广州和深圳的顶豪市场在2026年一季度表现抢眼。

广州珠江新城马场地块以236亿元成交，楼面价约8.5万元/平方米。深圳3000万以上豪宅成交同比增长14%，在整体楼市偏冷的背景下，成为为数不多的增长板块。

成都：供应充足下的买方市场

成都市场的情况很有代表性。

据初步统计，未来成都800万级以上高端住宅供应将突破6000套。如此充足的供应量，让高净值客群可选择空间充裕，“持币观望”现象突出，市场呈现明显的“买方市场”特征。

杭州：独立行情下的价值回归

杭州高端住宅市场在2025年上演了“独立行情”。

全年2868套豪宅逆市吸金442亿元。但从开盘情况来看，市场热度不增反降，登记客户锐减，市场进入“买方市场”。

展望未来，杭州高端住宅市场将延续分化，并进入一个以“精挑细选”为特征的新阶段。

给开发商的启示：产品必须升级

面对日益挑剔的高净值客群，开发商必须做出改变。

首先，地段选择更加关键。非核心区域的房产，在周期波动中愈发承压，而占据主城核心地段的优质居所，却能逆势站稳脚跟。

其次，产品力必须全面提升。从单纯的硬件堆砌，转向生活体验与服务的全面提升。

再次，要创造稀缺价值。通过独特的设计、稀缺的资源、高端的配套，打造不可复制的产品。

最后，要构建圈层生态。高端住宅不仅是房子，更是一个社交平台和生活方式的载体。

给购房者的建议：如何选择？

对于有意购买高端住宅的购房者，在当前的市场环境下，应该如何选择？

第一，坚守“三核”原则。核心城市、核心地段、核心品质，这是基础中的基础。

第二，寻找额外价值。在“三核”基础上，寻找那些有政策背书、具备稀缺性、产品力突出、圈层价值高的项目。

第三，把握窗口期。当前是买方市场，购房者有更多的议价空间和选择余地。可以耐心挑选，争取更优惠的条件。

第四，关注长期价值。高端住宅不仅是消费品，更是资产配置的一部分。要关注其长期的保值增值能力。

未来趋势：分化加剧，价值为王

展望未来，高端住宅市场的分化将更加明显。

那些仅仅满足基本居住需求、缺乏独特价值的“伪豪宅”，将面临更大的去化压力。

而真正具备“核心城市、核心地段、核心品质”基础，又叠加了政策背书、稀缺资源、卓越产品力和高端圈层等额外价值砝码的项目，将继续受到市场追捧。

中指研究院认为，在当下的市场调整期，资产不仅要满足“价值锚定—需求支撑—流动性保障”的价值闭环，还要符合货币经济的基本规律。

黄金能成为本位货币，价格可突破千元每克的本质，在于其稀有性和稳定性。同样，高端住宅要成为真正的“硬通货”，也必须具备稀缺性和稳定性。

结语：从“有房住”到“住好房”

中国房地产市场正在经历从“有房住”到“住好房”的深刻转变。

对于高净值人群来说，买房不再仅仅是解决居住问题，更是资产配置、财富保值、生活方式和社交圈层的综合选择。

在供应充足、选择多元的买方市场环境下，只有那些真正具备核心价值、又拥有额外加分项的房子，才能脱颖而出，成为市场的宠儿。

而对于开发商来说，这既是挑战，也是机遇——唯有真正理解高净值人群的需求，打造出超越期待的产品，才能在激烈的市场竞争中胜出。