房地产市场会调整多久:房价什么水平合理?如何评估房价泡沫?——房价与居民收入、GDP、CPI、房屋造价
引 言
前面我们已经分析对比了中美日三国的房价周期、截至2025年底我国现有存量房与未来新增需求有多少、过去推动房价上涨的原因未来还能否继续推动房价上涨。
房地产市场会调整多久：存量住房有多少，多久会出清？新增需求会有多少？
房地产市场会调整多久：过去房价上涨的原因未来会否继续推动房价上涨
现在，我们来探讨——房价什么水平合理，如何评估房价泡沫。
一、定义房价合理水平的依据
房价什么水平合理，这是一个量化指标，你可能会觉得这不可能有一个合理的数字或者规则来定义，但是，市场经济有它的规律，这种规律可以不断被我们发现和运用，这就是我们所学习的经济学理论。
在人类商业历史上，没有任何一种商品的价格可以一直涨下去而不下跌，也没有任何一种商品的价格一直下跌而不上涨，无论上涨还是下跌，又或者涨多少还是跌多少，都会有一个周期和限度，然后随着时间的推移，最终都会在经历涨跌后步入价格的稳定阶段。
比如，17世纪欧洲荷兰的郁金香价格在经历疯狂上涨后，也无法逃脱暴跌的命运，最终归于普通和平静。
既然所有商品最终的命运都会归于价格稳定，那么，其价格无论是在上涨周期还是下跌周期又或者进入稳定周期，都会有一个合理的水平。
那我们如何来评估这种合理的价格水平呢？
这里要注意，这个合理的价格水平不是只有一个，而是对应不同的阶段，合理水平是多少，比如，在上涨周期中，涨多少合理；在下跌周期中，跌多少合理。
实际上，市场上交易的所有商品，无论贵贱，它的供需关系、价格涨跌都是有一套有序的运行规律在主导着这些变化，而不是随机无序的，它并不像量子那样没有有序的规则。
对这种有序规则最简单的概括总结就是——供过于求价格下跌，供不应求价格上涨，供需平衡价格稳定。这是市场经济运行的底层逻辑。我们对房价未来走向的分析也是基于这个市场逻辑。
如果房地产市场不符合这个逻辑，房价是随机游走而不是有序的，我们的所有分析也都是废话。
在过去的房价上涨周期中，以北京为例的核心大城市房价暴涨，确实不是由需求推动的，反而是供过于求。这似乎确实印证了房地产市场不符合上述市场经济规律，但它最终还是回归到了这个根本的市场规律约束下运行——当下正经历的房地产下行调整不就是回归到了供求关系来决定价格这个根本原理上嘛（详见我的文章《从2000年以来中国房地产市场发展看当今房地产行业困局和企业债务危机：以北京为例》）。
另外，从全国范围平均房价的走势与销售面积的走势关系来看，它是符合供需关系决定价格这个市场根本原理的。
下图1是2000-2025年全国新建住宅商品房的销售均价与销售面积的各年度走势对比。
注：数据来源于国家统计局，陶小江绘图。
图1
可知，价格走势与销售面积走势一致（详见我的文章《房地产市场如何影响宏观经济——2000-2025年房地产行业发展与经济增长之间的关系》）。2000-2021年，房价一路上涨达到历史高点，销售面积也同步一路上涨达到历史高点；2021年是历史周期拐点，此后，销售面积急剧萎缩，房价随之开启略微下跌趋势。
这反映了市场供求关系对价格影响的根本定律。
因此，也许市场在一段时间内或者在局部范围内会偏离市场规律，但是，只要市场持续往下演变以及在全局范围内，一切市场现象都要受到市场规律的约束。
价格涨到一定程度必然会跌，价格跌到一定程度必然会涨，历史上无一例外都符合这个市场规律。
在自由市场经济中，所交易的任何商品的价格涨跌，最终根本上都是由背后的供需关系直接决定的，但供需关系是决定价格涨跌的方向，我们很难据此去量化价格涨跌的幅度。
要定义商品价格在什么水平合理，就需要量化价格涨跌的幅度。
我们首先就要找到量化的依据，然后据此定义合理的价格水平。
市场最终都是要回归理性，当然，价格最终就是由理性决定的。
从理性的角度，判断一种商品，比如住房的价格什么水平合理，我罗列了几点可以量化的依据，并且找到了符合这个依据和原理的现实案例——美国和日本的房价周期。
这些依据包括房价与人均收入、房价与GDP增长、房价与CPI、房价与房屋造价它们之间的相互关系等。
二、如何界定房价泡沫
要定义房价什么水平合理，首先要明确的一个问题是——如何界定房价有没有泡沫、泡沫有多大。
关于房价泡沫的定义，并没有专业的标准，但从经济学的视角，有一些可量化的参考依据,包括人均收入、GDP、CPI、房屋造价等。
（一）人均收入与房价
人均收入是通过国民生产总值（GNI）来衡量的，人均收入是由GNI除以全体国民计算出的平均数，用以衡量一国常驻居民的收入水平。
决定一国房价的基石肯定是国民收入。从长期看，房价变化肯定要与居民收入匹配，不然，房价超出了居民收入的承受力，居民就买不起房了，价格自然会下跌到居民收入可承受范围内。
因此，用人均收入变化与房价变化之间的差距，是界定是否存在房价泡沫的可参考变量。
在我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》中，已经对比分析了中美日三国房价周期，现在我们来看三国各自的房价周期中房价变化与人均收入变化的关系。
1.房价收入比
如果我问你，中美日三国或者任意其他国家各国之间横向对比，哪个国家的房价更贵，很多人会去思考——将各国房价按照汇率折算为统一货币计量，就可以对比出哪个国家的房价更贵。
以2025年为例，美国一套房子总价的中位数是405300美元（见后表1），日本一套房子总价的全国平均值为6429万日元（根据日本国土交通省公布的2024年平均数加上2025年房价涨幅5.7%（来源于陶小江作《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》），见后表2），中国一套房子总价的全国平均值为922153元人民币（按照2025年全国住宅商品房销售均价10004.91元/㎡乘以92.17㎡计算，92.17㎡是2020年第七次人口普查城市平均每套住房面积）。
按照2025年的汇率，将美国和日本的房价折算为人民币，取2025年6月30日的汇率（来源同花顺软件），1美元兑7.16元人民币，1元人民币兑20.1日元，则，美国房价中位数约为290万元人民币，日本房价平均数约为320万元人民币。
这么一对比，你会不会觉得日本房价最贵，中国房价最便宜。
如果你这么想，可就错了！
要注意，房价水平本身是没有跨国可比性的。
在我分析房地产市场的所有系列文章中，从没有横向对比过不同国家的房价高低。不同国度，房价绝对水平的对比没有任何意义。
房价水平的高低，取决于本国的经济水平特别是居民收入水平，它是一个相对指标，比如按照汇率折算为统一货币计量，我们不能说美国、日本、中国哪个国家的房价高，而要看各自房价对应的居民收入水平。
相比之下，按照统一货币计量，房价高的国家，其收入水平也高，就不能说它的房价比别的国家高，甚至可能还是便宜的。
所以，本文将房价与居民收入进行对比，作为衡量房价合理水平的参考指标。
通过房价与人均年收入的比值可以知道，对于广大普通人而言，要购买一套住房，需要多少年的收入，这可以直接评估房价对于人们生存生活的负担以及房价高低水平。
因为，如果房价涨幅远超过人们的收入水平以及房价过高，是一项沉重的生存负担，房价超过人们的支付能力，当这种情况出现时，说明房价存在泡沫。
下面我们就来看美国、日本、中国各自的房价收入比。
（1）1962-2024美国房价与收入比值变化
下表1是1962-2024年美国房价中位数（一套住房总价）与人均收入的比值。
表1
下图2是1962-2024年美国房价中位数与人均收入的比值趋势图。
图2
可知，美国房价与人均收入的比值常年保持在4倍+到5倍+之间，非常稳定，波动幅度很小。
即使是上世纪90年代后期至2006年的美国房价泡沫时期，这个比值也只是从5倍以下上升到了5倍多；在次贷危机后的房价下行周期中，该比值确实出现明显下跌；但是，在这整个60多年的历史周期中，房价与收入的比值始终保持稳定。
也就是，美国的居民平均5年左右的收入就可以购买一套房子，而且60多年来一直如此，尽管美国房价有大幅上涨，但是，美国居民收入上涨速度与房价上涨速度一致。房价的上涨并没有给美国居民增加生存负担。
这可能也是美国房价在次贷危机后仅调整了五六年时间就快速恢复上涨的原因，有其经济增长和人均收入水平同步提高的支撑。
从房价与收入比值角度看，美国房价不存在泡沫，即使在90年代末至2006年的房价大涨时期，也不存在房价泡沫，美国的房价算便宜的。
这里要提示一下，人均GNI是人均总收入，并非人均可支配收入，也就是人均GNI是没有剔除纳税、社保等必要支出，如果按照人均可支配收入计算，美国人大概平均需要七八年的收入才能负担起一套房子的成本。
（2）2015-2024年日本房价与收入比值变化
下表2是2015-2024年十年间日本商品住宅全国均价（总价）、人均年收入以及二者的比值。由于日本的城镇人口占比达到92%（2024年，世界银行数据），因此，没有必要区分城镇居民收入与农村居民收入，直接采用全国人均收入。
表2
这十年间，日本的房价是人均收入的6倍多到7倍多，整体呈上升趋势，这是因为这十年间日本房价正好是复苏上涨周期（见我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》），说明房价上涨速度超过居民收入上涨速度。
即，就居民总收入而言，对于日本的广大普通人群，需要六七年的收入能购买一套住房；如果按照可支配收入口径计算，大概需要八九年的收入能够支付一套住房总价。
根据我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》，我们知道，在不考虑通胀的情况下，2024年日本的房价仅相当于历史最高峰1991年房价的76%，而1991年的人均收入是要远低于2024年的人均收入的，因此，日本房价最高时期的房价与收入比值是要远大于7.7倍的。
也就是，在20世纪八九十年代，日本普通居民要购买一套住房，需要远超过七八年的收入才能支付得起。
我们再来看日本核心大城市的房价收入比。
下表3是2015-2024年东京商品住宅均价（总价）、人均年收入以及二者的比值。
表3
东京的房价和居民收入要比日本全国均价高一些，房价比收入的倍数也要高1倍左右，其变化趋势与全国数据基本保持一致。对东京居民而言，按照近年行情，需要9-10年的收入能够购买一套住房。
（3）2000-2025年中国房价与收入比值变化
下表4是2000-2025年中国平均一套住房总价、人均可支配年收入及二者的比值。由于房价主要是指城市商品住宅价格，因此，平均每套住房面积按照城市平均每套住房面积计算，收入选择城镇居民人均收入。
表4
由于我国并没有统计发布平均每套住房总价、房价与收入乖离倍数等数据，本文按照2020年第七次人口普查公布的城市平均每套住房面积92.17平方米（见下图3）和各年度的全国平均房价计算各年平均每套房屋总价（住宅销售单价见后表24）。当然，这种计算会高估2020年以前的一套住房总价，特别是会高估21世纪初的住房总价，因为以前的平均住房面积是低于92.17平方米的，这也是为什么随着房价的上升，房价比收入倍数逐年降低的一个原因（另一个原因是收入增长速度超过房价上涨速度，见后表11）。
来源：国家统计局
图3
在2020-2021年我国房价最高的时候，对于普通收入阶层，需要21-22年的收入才能负担得起一套住房的价格；后来随着房价的下跌，这个年数逐年缩小，到了2025年，累计十六七年的收入可以购买一套住房。
接下来看中国核心大城市的代表北京的房价收入比。
下表5是北京2016-2025年平均房价（总价）、人均可支配收入以及二者的比值。
表5
在房价最高的年份2020-2022年，在北京工作的普通收入人群，需要45年的收入才能在北京购买一套住房；即使后来房价下跌了，到了2025年，也要30多年的收入才能支付得起一套住房的价格。
而且，这还是在不吃不喝将所有到手收入攒下来用于购买住房的情况下，才有这个购买能力。实际上，对于收入水平在平均线左右以及在平均收入水平以下的普通收入阶层，按照现在的行情，在北京这样的核心大城市买房是一辈子都无法负担得起的成本，即使按照最长期限按揭贷款，也是没有能力负担购房支出的。
（4）总结——中美日三国哪个国家的房价最贵
前面对比了中美日三国的平均房屋总价、人均收入、房价比收入倍数以及也对东京与北京做了对比，如果按照房价的绝对金额对比，毫无疑问，日本的房价最贵，其次是美国，中国房价最便宜；而事实却相反，中国房价最贵，其次是日本，美国房价最便宜。
根据我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》，我们知道的事实是，美国在经历了2007-2011年的房价下行周期后，房价快速开启复苏上涨，截至2025年的美国房价，已经是2006年房价历史最高时点的近两倍；日本在经历了20世纪90年代至2009年的房价大萧条后开启缓慢复苏，截至2025年的日本房价，也仅相当于1991年历史最高价的80%，在不考虑通胀的情况下，房价是三四十年前的水平；而中国在经历2021年之后开启的房价下行调整，截至2025年，新建商品房价格距离最高峰2021年的房价仅下跌了8%。
但是，我们不要因此就认为美国房价贵，日本房价便宜。要在一国的经济水平和居民收入背景下来谈论横向跨国对比房价的高低。
对于美国的普通收入阶层，平均七八年的收入可以支付一套住房价格，而且自上世纪60年代以来，一直是这样，很稳定。
对于日本的普通收入阶层，平均要八九年以上的收入可以支付一套住房价格；而东京这样的核心大都市，需要10年以上的收入能够支付一套住房价格。
而对于中国的城市普通收入阶层，平均需要将近二十年的收入才能支付得起一套住房的价格，这是一个极高的住房成本负担。如果没有住房按揭贷款，对于很多人而言，几乎一生都无法负担得起一套住房的成本，只有按照最长期限的住房贷款按揭买房才有能力购买住房，而且几乎在一生可工作年限内都要还贷，一生的主要支出就是供房贷。
特别是，在北京这样的核心大城市，普通收入阶层需要三四十年的收入才能购买一套住房，这几乎是很多人一生都无法实现的愿望，即使按照最长年限贷款也不可能购买得起一套住房。
因此，中美日三国相比，美国房价最便宜，中国房价最贵，日本房价适中。
对于美国广大普通人，买房支出相对普通，几乎都能负担得起；对于日本，买房虽贵，也都是几乎都能买得起；而对于中国，平均收入阶层，仅靠一个人的收入，一生也很难负担得起一套城市商品住房的购买成本。
据此，从房价与人均收入的比值来看，中国房价似乎存在较高的泡沫。
我认为（个人观点），对于普通收入阶层，用5-10年的收入购买一套住房是比较合理的，即，房价与人均收入的比值在5-10倍的区间是合理的房价水平。要注意，这只是参考区间。
如果房价比收入的倍数超过了10倍，应该向下收敛，要么房价跌，要么收入涨，或者二者相向而行；但是，当这个倍数差距过大时，比如20倍、30倍甚至更高，则主要要依靠房价的下跌，才能将这个比值向下收敛到合理区间，因为收入上涨是相对缓慢的，很难通过收入提高将该比值快速大幅收敛，除非时间足够长。
2.人均收入变化与房价变化对比
通过人均收入增长速度与房价增长速度的对比，可以参考衡量是否存在房价泡沫。比如，房价涨幅远超过收入涨幅，说明房价可能过高。
下面我们来看美国、日本、中国在各自的房价周期中，房价涨幅与人均收入涨幅的对比。
要注意，为了便于跨国比较，人均收入采用的是世界银行的美元计量，由于受到汇率波动的影响，按照美元计量的人均收入年度同比变化与本国货币计量的人均收入变化存在差异，比如，当本币相对美元贬值时，本币计量的实际人均收入同比增加，但换算成美元后，可能同比下跌。
（1）1960-2025年美国人均收入变化与房价变化对比
根据世界银行的数据，本文整理出了1962-2024年各年美国人均收入（人均GNI）和涨幅数据（见下表6）。
表6
根据我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》，我们将美国1970-2025年期间的房价变化划分为几个周期，分别是1970-1979年、1980-1989年、1990-1995年、1996-2006年、2007-2012年、2013-2025年，我们以此来对比对应周期内美国人均收入的变化（见下表7）。
表7
在1970-1979年、1980-1989年、1990-1995年期间，房价上涨幅度小于收入上涨幅度，存在同步匹配关系；
1996-2006年期间，房价上涨幅度超过收入上涨幅度的两倍，美国将90年末至2006年定义为房价泡沫形成阶段；
2007-2012年期间，房价下跌超过30%，同期收入略涨不到10%，这是次贷危机和金融危机后的美国经济低谷期；
2013-2025年期间，美国房价快速复苏上涨，上涨幅度也明显超过了收入上涨幅度，按照90年代末至2006年的房价泡沫对比，这也已经形成房价泡沫（先不去界定是泡沫，看后面的GDP、CPI等进一步数据分析）。
（2）1960-2025年日本人均收入变化与房价变化
下表8是1962-2024年各年日本人均收入和涨幅数据。
表8
根据我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》，我们将日本1960-2025年期间的房价变化划分为几个周期，分别是1960-1974年、1975-1991年、1992-2009年、2010-2012年、2013-2020年、2021-2025年，我们以此来对比对应周期内日本人均收入的变化（见下表9）。
表9
在1960-1974年期间，房价上涨幅度要远高于收入上涨，这似乎形成了房价泡沫；
在1975-1991年期间，房价上涨幅度低于收入上涨，但是在整个60-90年代初，日本房价上涨了超过26倍，同期收入上涨了将近44倍，房价涨幅远远落后于收入上涨，从这个30年周期角度讲，日本房价似乎不存在泡沫；
在1992-2009年期间，房价几乎下跌腰斩，同期收入也只增加了35%；
在2010-2012年期间，房价几乎停滞，收入却上涨了27.61%；
在2013-2020年期间，房价缓慢上涨了14.8%，收入却下跌了18.24%；
在2021-2025年期间，房价较快上涨了28.57%，收入却继续下跌了12.04%。
因此，日本房价与收入的变化只在60-90年代初呈现紧密的匹配关系，随后房价走势与收入变化出现了背离。
当然，60-90年代初也是日本经济高增长时代，属于二战后的东亚经济增长奇迹，同期房价暴涨。自90年代开始，日本陷入了长期经济滞胀以及通货紧缩时代，经济增长缓慢甚至下滑，也是房价下行和缓慢复苏的时代。
（3）2000-2025年中国人均收入变化与房价变化
下表10是1962-2024年各年中国人均收入和涨幅数据。
表10
根据我的文章《房地产市场如何影响宏观经济——2000-2025年房地产行业发展与经济增长之间的关系》，我们将中国2000-2025年期间的房价变化划分为几个周期，分别是2000-2003年、2004-2009年、2010-2014年、2015-2018年、2019-2021年、2022-2025年，我们以此来对比对应周期内中国人均收入的变化（见下表11）。
表11
从2000-2025年期间中各房价波动周期的房价变化与收入增长幅度来看，除了2015-2018年期间房价上涨幅度明显高于收入增长，其余期间，房价上涨幅度均明显小于收入增长。
整个2000-2021年房价持续上涨周期中，房价上涨了约5倍，收入上涨了超过13倍。这么看，似乎并不存在房价泡沫。
（4）总结
虽然我们可以将房价涨幅超过同期人均收入涨幅的阶段定义为存在房价泡沫，但是，要看泡沫大小即二者的差距到底有多大，如果差距过大，房价有必要回调或者停滞等待收入上涨；如果差距不大，房价可能放慢上涨的步伐，等到收入上涨跟上房价上涨的脚步。
另外，不能仅仅看一个年度或者短短数年的房价涨幅与人均收入涨幅的差距，还要看房价的起涨点以及更长期间二者的关系。如果房价本身过去已经涨幅较大，在未来期间房价涨幅明显小于收入涨幅，说明这是在消化房价泡沫；反之，如果房价从很低的起点大幅上涨，超过收入涨幅，也并不一定存在房价泡沫，可能是修复过去收入相对于房价上涨幅度过大产生的房价与收入之间的差距。
所以，在参考房价涨幅与同期收入涨幅的对比关系定义房价泡沫时，既要看同期二者的关系，也要看房价起涨之前的过去走势，还要将对比周期拉长来分析，才更为客观。
相比而言，参考房价收入比来衡量房价泡沫，则更为合理。
（二）GDP与房价
国内生产总值（GDP）是衡量一国的经济总量和增长水平，尽管它与国民生产总值（GNI）几乎是接近甚至相等或重叠的（GNI=GDP+来自国外的收入–支付给国外的支出），但我们从个人收入层面衡量了房价对于生活成本的负担，有必要从整体经济增长层面衡量房价与经济增长的关系。
当然，也可以用人均GDP来与房价对比，由于前面已经按照人均GNI与房价做了对比，此处不再用人均GDP来分析。
但是，要明白，我们不能把房价与GDP增长视为两个独立的要素来分析GDP对房价的影响，房地产市场是GDP的组成部分，它影响着GDP，整体经济的增长水平会对房地产市场的景气度产生影响，它们是一种相互影响的关系。
这种关系不同于两种独立存在的因素对彼此的影响，比如猪肉价格对牛肉价格的影响，它们也会相互影响，但是两个各自独立的要素而存在，房价与GDP增长之间的关系却不是如此，而是一种“你中有我，我中有你”的影响关系。
因此，我们不能绝对地说，因为经济不景气，所以房地产不景气，可能正是因为房地产不景气，所以导致宏观经济不景气；反过来也是如此，不能绝对地说，因为房地产不景气，所以经济不景气，可能正是因为宏观经济不景气，导致房地产不景气。
关键是一国的房地产业在经济结构中的比重，这个比重越大，房地产业对宏观经济的影响越大，那么，房地产市场的萧条与繁荣直接对宏观经济产生明显影响；反之，这个比重越小，房地产对经济的影响就越小，那么，宏观经济则反过来对房地产市场的影响更大。
房地产市场如何影响宏观经济——2000-2025年房地产行业发展与经济增长之间的关系
如果一国的GDP增长缓慢或者下滑，而房地产市场一枝独秀高速增长，伴随房价高速上涨，那么，说明房价可能存在泡沫；如果同时GDP也高速增长并且各行业经济全面繁荣，或者经济增长同时，房价平稳或下跌，房价就并不一定存在泡沫。
因此，GDP增长与房价变化的关系，可以作为衡量房价泡沫的参考。
下面我们分别分析美国、日本、中国各自房价周期中房价涨幅与GDP增长的对比。
1.1960-2025年美国GDP增长与房价涨幅对比
根据世界银行的数据，本文整理出了1960-2024年各年美国GDP和涨幅数据（见下表12）。
表12
我们将美国在各房价周期中的房价涨幅与同期GDP增长对比（见下表13），它们之间的关系与前面分析的房价变化和人均收入的变化关系基本一致。
表13
1996-2006年期间的房价涨幅超过了GDP增长速度，这就是美国定义的房价泡沫阶段；
2007-2012年，房价下跌，GDP低速增长，这主要是由于房地产次贷危机引发金融危机，导致经济增长受挫，是房地产市场影响了宏观经济；
2013-2025年，房价涨幅也已经远超过GDP增长，似乎已经再次存在房价泡沫。
2.1960-2025日本GDP增长与房价涨幅
下表14是1960-2024年各年日本GDP和涨幅数据。
表14
将日本在各房价周期中的房价涨幅与同期GDP增长对比（见下表15）。
表15
1960-1974年期间，房价涨幅与GDP增长几乎相同；
1975-1991年，房价涨幅远低于GDP增速；
1992-2009年，房价大幅下挫，GDP低速增长；
整个60年代至90年代初，房价上涨了超过26倍，GDP增长了超过76倍，房价涨幅远低于GDP增速，似乎不存在房价泡沫；
2010-2012年，房价稳定，GDP明显增长；
2013-2025年，房价缓慢复苏上涨，GDP明显下滑，似乎房价迎来泡沫（这里先不去界定是否真的是泡沫，可能是房价长期下跌后的合理价值回归，继续看后面的CPI分析）。
这里要注意，与GNI数据一样，世界银行的数据采用的是美元作为统一货币进行计量各国GDP，由于受到各年度汇率波动的影响，导致在将本币折算为美元之后，计算出的年度GDP增速与本国GDP实际增速存在差异，但整体大趋势是一致的。
下图4是日本1961-2024年的GDP以本币计价的实际增速，这与上表中按照美元计价的增速存在差异，但大趋势一致——自20世纪90年代以来，日本的GDP增长长期在O上下挣扎。
Source: WB
图4
3.2000-2025年中国GDP增长与房价涨幅
下表16是1960-2024年各年中国GDP和涨幅数据。
表16
将2000-2025年各房价周期的房价涨幅与同期GDP增速对比（见下表17），它们的关系与前面分析的房价变化和人均收入变化的关系基本一致。
表17
2015-2018年，房价涨幅显著高于GDP增速，但其余期间，房价涨幅都明显低于GDP增长速度；
2000-2021年，房价上涨了约5倍，GDP增长了约14倍。
这么看，中国房价似乎也还是不存在泡沫。
同样，按照美元计价的GDP增速与人民币计价的实际增速存在差异，但整体趋势一致。
下图5是中国1961-2024年各年度GDP实际增速。
Source: WB
图5
4.总结
与通过参考房价涨幅与同期收入涨幅的差距来衡量房价泡沫同理，不能仅看短期内房价涨幅与GDP增长速度的差距，要把对比的周期拉长以辅助分析，还要看房价的起涨点是否就已经存在泡沫还是房价被低估。
如果房价涨幅明显高于同期GDP增长速度，而且房价的起涨点不存在低估，过去房价涨幅与GDP增长速度不存在不合理差距，那么，可以定义房价存在泡沫；否则，并不一定存在房价泡沫。
如果房价涨幅明显低于GDP增速，也并一定是房价被低估或者房价具有上涨修复空间以缩小与GDP的差距，要看过去房价是否已经上涨过大形成了泡沫，如果是，那么未来房价下跌或停滞，与同期GDP增长背离，说明房价是在消化泡沫。
（三）CPI与房价
居民消费价格指数（Consumer Price Index，简称CPI）是反映通胀的指标，CPI的成分指标不包括房价但包括房租价格，租房属于消费行为，购买房屋属于投资而非消费，其价格变动不直接影响CPI；在理论上，房价对CPI的影响是间接的，比如房价高，房产拥有者的财富更高，会激发他们的消费需求，推动物价上涨；CPI会直接影响房价，通胀水平越高，货币购买力普遍降低，促使房价上涨。
虽然房价会对房屋租金产生一定影响从而间接影响CPI，但本文忽略这种间接影响，只考虑CPI对房价的直接影响。
但这里要提示一下，本文是用CPI变化与房价变化的对比来评估房价泡沫，CPI变化只是参考，并不意味着房价涨幅超过CPI涨幅就一定存在房价泡沫，因为，CPI是平均的消费物价指数，无论投资品还是普通消费品，其价格变化都具有结构性差异，有的价格变化多，有的价格变化少。
一是要看一种商品其价格变化是否远高于平均物价水平，以此判断其价格变化是否超出了合理水平，比如上涨太多产生了价格泡沫；二是要结合人均收入、GDP等指标综合评估是否存在房价泡沫以及泡沫大小。
下面来分析美国、日本、中国各自的房价周期中房价涨幅与CPI涨幅对比。
1.1960-2025年美国CPI变化与房价变化
根据世界银行的数据，本文整理了1960-2024年美国的CPI指数和各年度变化（见下表18）。
表18
按照不同的房价周期，我们将各房价周期中的房价涨幅与CPI变化进行对比（见下表19）。
表19
70年代，美国房价涨幅明显高于通胀水平；
到了80年代，房价涨幅略微高于通胀水平；
90年代前半段，房价涨幅低于通胀水平；
90年年代后期到2006年，房价涨幅则是通胀水平的数倍，如此看，存在明显的房价泡沫；
2007-2012年，房价下跌，通胀水平较为温和；
2013-2025年，房价涨幅又是通胀水平的数倍，预示着房价泡沫。
2.1960-2025年日本CPI变化与房价变化
下表20是日本1960-2025年的各年度CPI指数和年度同比变化率。
表20
可知，自90年代之后，日本长期处于通货紧缩的状态，这与前面分析的日本GDP增长也是自90年代之后长期处于0上下。经济的长期不景气可能是日本房价自90年代之后迎来长期萧条而后复苏缓慢的一个重要原因。
将日本各房价周期房价涨幅与同期CPI变化率进行对比（见下表21）。
表21
1960-1974年，房价涨幅是CPI涨幅的数倍；
1975-1991年，房价涨幅也明显高于同期CPI涨幅；
1992-2009年，房价大跌，CPI基本保持稳定；
2010-2012年，房价和CPI都基本保持稳定；
2013-2020年，房价和CPI都缓慢上涨；
2021-2025年，房价较快上涨，CPI温和上涨。
如果将房价涨幅远高于CPI涨幅的情况定义为房价泡沫，那么，60-80年代，就是日本房价泡沫的形成阶段，而且这个泡沫很大，因为房价上涨了超过26倍，而CPI仅上涨了4倍多。
3.2000-2025年中国CPI变化与房价变化
下表22是1986-2024年中国各年CPI指数和年度变化率。
表22
将2000年之后的CPI变化与同期房价变化进行对比（见下表23）。
表23
2000-2003年，房价温和上涨，消费物价基本保持稳定；
2004-2009年，房价上涨幅度是物价上涨速度的5.6倍；
2010-2014年，房价上涨幅度也是物价上涨水平的两倍多；
2015-2018年，房价上涨幅度是物价涨幅的近6.5倍；
2019-2021年，房价上涨速度是物价上涨速度的3倍多；
2022-2025年，房价下跌，物价略微上涨。
在整个房价上涨周期，2000-2021年，房价上涨了约5倍，同期CPI仅上涨了60%，据此看，存在明显的房价泡沫。
4.总结
在参考CPI指数变化与房价变化幅度的差距来衡量房价泡沫时，同样不能只看短短数年周期，要辅助参考更长周期，还要看房价涨幅是否远远超过物价上涨速度。
通常情况下，只要不存在恶性通货膨胀，物价的上涨速度不会很快，年度同比变化在百分之几的区间，很少存在两位数以上的涨幅，还要考虑房价的结构性差异，在这种情况下，如果房价上涨速度是CPI涨幅的数倍甚至数十倍，肯定存在房价泡沫。
（四）房价造价比
通过计算房屋市场价值与房屋造价的之间的比值，可以评估房屋的销售毛利率。
任何商品都会有一个合理的毛利率水平，或高或低，这背后是由商品属性、顾客群体和供求关系共同决定的，并且随着该商品市场的不断发展演进，毛利率会趋于一个稳定的水平，这是由价格和成本共同趋于稳定的结果。
那么，房屋销售毛利率也应该有一个合理的水平，而且它作为生存必需品，是一种标准化的商品。尽管房子有不同户型、不同地段、不同品类（小区高层、别墅、高档公寓等），但是，绝大部分商品房都是标准化的商品，比如几室几厅、户型格局、建筑材质、室内外配置等，不会因人而异。
城市绝大部分是小区高层住宅，这类似于批量化流水线生产，这样的商品，成本必然趋于一个稳定的水平，不会因为不同房企、不同地方、不同楼盘而成本差异很大（不考虑地价差异）；作为生存必需品，受众是我们每个人，我们的需求是共性的，绝大部分人都是购买小区高层住宅，且房子不会有本质差别，无非就是大小不一样而已。
从生存必需品的角度，吃穿住行都是标准化的商品，这种成本和需求决定了会有一个合理稳定的利润率水平。比如吃，我们普遍一日三餐所吃的东西利润率不会有明显差别，因为太标准化了，房子作为住的普遍需求，这种属性与吃没有区别，也应该有一个稳定的利润率，且不会太高。
市场上那些利润率很高的商品都不是生存必需品，而是可选择性商品，比如奢侈品、豪华汽车、高档酒店、化妆品、名酒、高档服饰等等，住房不应该达到像这些可选择性商品的利润率。
但是住房也具有投资品的属性，如同股票（详见我的文章《从2000年以来中国房地产市场发展看当今房地产行业困局和企业债务危机：以北京为例》），另外，它还是高价值商品，这也决定了它的利润率不完全与衣食住行中的其他生存必需品相同，会有所差异。
最后，住房生产不存在资源稀缺性或者技术稀缺性的门槛（不考虑特殊地段的土地稀缺性，只针对广泛的普通住房），只要有资金，谁都可以开发房地产。
从经济学角度，这决定了它不可能一直维持高于其他行业的超额收益，因为，当存在超额收益时，会有更多资本进入房地产行业，会有更多房企开发地产，供应增加、竞争增加，结果只会是价格回归到与其他行业相当的平均利润水平。
因此，住房必定会有一个合理的稳定的利润率水平，既不会持续维持高利润率，也不会长期保持低利润率。
那利润率什么水平是合理的，尽管没有绝对标准答案，但是，通过在房价稳定时期的房价与造价的比值、除住房以外的其他生存必需品的平均利润率水平，我们可以评估出一个合理范围。
1.2000-2025年中国住房销售毛利率
下表24是2000-2025年我国各年度竣工房屋每平米造价、住宅商品房平均每平米销售单价和每平米房屋毛利率。
表24
注：1. 数据来源于国家统计局，陶小江整理计算。
2.国家统计局并没有区分住宅与非住宅的房屋造价，这里是指所有房屋的造价，实际上，住宅与非住宅的房屋造价不会有明显区别，尽管其用途不同。
将上表中的数据转化为趋势图（见下图6）。
图6
可知，随着房价的上涨，住房销售毛利率随之上升，由本世纪初的42%-44%上升到最高64%，提升了将近50%，随着2021年之后房价下跌，毛利率从最高点开始下滑。
而且，住房销售毛利率的上涨速度与房价上涨速度基本是同步的，2000-2003年，房价稳定，销售毛利率稳定；2004-2009年，房价暴涨，毛利率快速上升；2010-2014年，房价较快上涨，毛利率基本稳定；2015-2018年，房价快速上涨，毛利率快速拉升；2019-2021年，房价较快上涨，毛利率稳定；2022-2024年，房价下跌，毛利率下跌。
这也印证了我在文章《从2000年以来中国房地产市场发展看当今房地产行业困局和企业债务危机：以北京为例》分析得出的结论——房企在利润驱动下主动涨价是推高房价的两个核心原因之一（另一个是地价）。
房屋造价主要由土地成本和除土地外的建造成本构成，土地是主要成本，它的价格具有特殊性，不能只考虑通胀因素，甚至通胀因素对地价变动的影响微乎其微，而土地之外的房屋建造成本则主要取决于通胀水平。
因此，除了地价外，房屋建造成本会与CPI、PPI这类指标具有直接相关性，其变动幅度也接近于CPI、PPI这类指标的变动区间，月度、季度、年度间不会出现像地价、房价那样的大幅度波动，那么，房价的大幅上涨当然不会是地价以外的建造成本所推动，房价的涨幅远超同期CPI、PPI这类指标的变动。
2.“衣食住行”各行业毛利率对比
我们再来看“衣食住行”中的其他三样生存必需品的毛利率水平。
根据同花顺软件数据，服装家纺行业（衣）近十年的行业平均毛利率稳定在44%-45%区间；对于“食”我们选择养殖业，因为养殖业的消费对象基本全是人，而粮食有相当一部分是用于养殖业，并非全由人消费，食品加工行业则很多不是生存必需品比如零食、预制菜等等，养殖业近十年的行业平均毛利率主要在10%左右-20%左右区间变化，并不稳定；对于“行”，我们选择汽车整车制造销售行业，该行业近十年的行业平均毛利率也是主要在10%-20%区间变动，不稳定。
看来，本文将“衣食住行”各行业的平均毛利率作为住房销售毛利率的参考，并不能找到较为一致的标准，各自差异较大。
当然，我们这种对比并不很准确，一是我们选择的是房价造价比来衡量房屋销售毛利率，局限于单纯的住房销售的毛利率，而没有将房企的综合毛利率（住）拿来与“衣、食、行”行业的毛利率对比，选择的“衣、食、行”行业毛利率却是综合毛利率而非单纯的仅限于“衣、食、行”业务毛利率；二是“住”还包括租赁，并不局限于购买住房，而租赁业务的毛利率与住房销售存在显著差距，在很多国家，租赁住房数量占所有居住房屋数量的三四成甚至接近六成比重（见下图7）。
注：1. 来源于日本国土交通省（https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html）。2. 从上至下分别为美国、英国、德国、法国、日本，括号中的数字指数据年份。3. “持家”是指自有住房，“借家”是指租借的住房。
图7
由于，我们按照“衣食住行”这种生存必需品行业的毛利率对比这种思路，并没有获得可参考的毛利率依据，因此，没必要再继续做更准确的对比。
3.总结
最后还是回到房价稳定时期的住房销售毛利率作为房价合理水平的参考。按照此逻辑，2000-2003年房价稳定，也是过去20年房价上涨周期的起点，而且2000年以前中国房价并没有出现过大涨，因此，2000-2003年的住房销售毛利率可以作为合理房价水平的参考。
即，住房销售毛利率在42%-44%是比较合理的水平，那么，当毛利率已经远超这个水平的时候，应该会回归到这个合理区间，要么，房价保持在高位，房屋造价上升将毛利率拉回合理区间；要么，房价下跌使得毛利率回归合理区间；或者二者共同发挥作用——造价上升同时房价下跌，促使毛利率回归合理区间。
由于当前的住房销售毛利率距离上述合理区间还有明显差距，而根据我的文章《房地产市场会调整多久：过去房价上涨的原因未来会否继续推动房价上涨》中的分析，地价未来不具有大涨的空间，地价外的房屋造价成本主要取决于通胀水平，也不会出现大涨，因此，毛利率要回到合理区间，要么房价调整周期够长，通胀水平不断提高，毛利率逐步降低；要么房价快速下跌，毛利率迅速降低。
（五）总结——中国房价是否存在泡沫
对比完了房价与收入、房价与GDP、房价与CPI、房价与造价，我们可以通过人均收入、GDP、CPI、房屋造价等数据作为参考来评估房价泡沫。
由于收入很大程度上包括了GDP，即收入与房价的关系能够较为一致反映GDP与房价的关系，因此，在房价与收入、房价与GDP的对比中，我们主要看房价与收入的关系。
在房价与收入的关系中，又分为房价收入比和房价变化与收入变化的关系，根据中美日横向跨国对比以及我认为的合理的房价与人均收入比值区间，平均一套住房总价比人均年收入的倍数在5-10倍是合理的水平，超过这个区间，则意味着房价存在泡沫；如果房价上涨速度超过了收入的上涨速度，则说明存在房价泡沫。
对于房价与CPI的关系，考虑到房价作为高价值且即具有生存必需品的属性同时也具有投资属性，其价格变动具有结构性差异，不能完全用CPI的变动幅度来约束房价涨跌幅，也就是，房价的变动幅度适当超过CPI的变动区间也是合理的，但如果这个差距过大，就意味着房价存在泡沫。
在参考房价与房屋造价的比值来衡量房价泡沫时，我们可以以房价在大涨周期之前连续三五年或者更长时间的稳定期内的房价与造价比值区间或者该比值的平均值作为合理房价造价比，当房价造价比明显超过合理区间时，说明存在房价泡沫。
在评估房价泡沫时，我们应该结合以上三个指标综合评估。
现在我们来总结一下，中国当前的房价是否存在泡沫，如果存在泡沫，泡沫有多大。
首先，在房价与收入对比上，截至2025年，我国的房价收入比是16.3倍（北京这样的核心大城市更是高达30.4倍），超过了5-10倍的合理区间，超过10倍的部分为房价泡沫，需要向下收敛；而自2000年以来的房价涨幅远远小于收入涨幅，从这个角度无需去考虑房价的未来变动方向。
其次，在房价与CPI对比上，在2000-2021年的房价上涨周期中，房价上涨了约5倍，CPI仅上涨60%，存在房价泡沫。
最后，在房价与房屋造价比值上，在2000年以来开启的本轮房价上涨周期中，快速上涨前的房价稳定阶段2000-2003年房价造价比在42%-44%区间，后来随着房价的大涨，房价造价比超过60%，存在房价泡沫，截至2024年，放价造价比仍然高达57%，需要向下收敛。
因此，在2000年以来的房价上涨周期中，形成了房价泡沫，截至2025年的房价，仍然存在泡沫，房价需要继续向下调整释放泡沫。至于房价跌多少合理，我们继续往下分析。
三、当前中国房价距离触底还有多远
明白了如何界定房价泡沫，也知道中国房价在过去20年的上涨周期中形成了泡沫，并且当前的房价仍然有泡沫。房价有泡沫就需要向下调整去泡沫，现在我们来看，房价下跌多少合理。
（一）房价跌多少合理
我们分别从——房价收入比、房价涨幅与CPI涨幅的差距、房价造价比——三个视角来评估——房价下跌多少合理。
1.房价收入比视角
根据前面第“二、”节的内容，我们已经知道，全国平均房价与人均年收入的比值要向下收敛到10倍以下才合理，当前是16倍多，房价有下跌空间，但这需要一个过程，不是说房价很快就会大跌并将这个倍数收敛到10以下。
根据我的文章《房地产市场会调整多久：存量住房有多少，多久会出清？新增需求会有多少？》，未来一二十年内，房价面临压力，那么，未来一二十年内人均收入会上涨，房价下跌或者稳定又或者房价上涨速度远低于收入上涨速度，“房价收入比”就会向下收敛，何时会收敛到10倍以下，有待观察。
根据本轮房价下行周期以来，“房价收入比”的下行速度看，2021-2025年，四年时间内，全国平均“房价收入比”从20多倍下跌到了16倍（见前表4），北京平均“房价收入比”从40多倍下降到了30倍，因此，在三五年内完成向下收敛到合理区间是完全可能的。
2.房价涨幅与CPI涨幅的差距视角
按照这20多年CPI涨幅60%计算，全国平均房价涨了约5倍，房价要下跌约70%，才能与通胀水平保持基本一致；而北京这样的核心大城市房价上涨了约10倍，房价要下跌超过80%才能与北京的通胀水平保持一致（同期北京的通胀水平也是近60%，详见我的文章《从2000年以来中国房地产市场发展看当今房地产行业困局和企业债务危机：以北京为例》）。
前面说了，房价具有结构性差异，不能完全按照CPI的涨幅来约束，否则也是不合理的。房价从最高峰下跌50-60%倒是合理的。这即反映了房价的结构性差异，国际上也有日本这样的国家在房价下行周期中下跌百分之五六十的印证，而且根据我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》，日本的房价周期对我们具有一定参考性。
3.房价造价比视角
按照房价造价比向下收敛的幅度，如果地价保持稳定，因为房屋其他建造成本主要受CPI影响，年度变化不会很大，那么，房屋造价会保持相对稳定，其变动幅度会与CPI变动幅度相近，房价需要从最高峰下跌30%左右才能使得房价造价比从64%收敛到上涨初期的42-44%区间（见前表24和前图6）。
4.总结
综上分析，根据本文选择的用以评估房价泡沫的三个核心参考指标——房价收入比、房价与CPI、房价造价比，房价从泡沫顶峰至少要下跌30%左右，下跌60%也是合理的，才能触底。
（二）新建商品房与二手房价格跌幅
在本轮房价下行调整周期中，新房价格与二手房价格出现了走势明显分化，同时，新房价格受到政府政策的直接干预和影响，这与二手房市场完全自由交易不同，二者不同的交易价格作用机制也是导致目前新房与二手房价格走势分化的原因。
另外，在国际上，其他国家的新房与二手房价格同样存在明显差距，比如，日本的新房价格与二手房价格差距也很明显（2023年，见下图8）。
注：1. 从左至右，分别是个性化定制住宅、新建独栋住宅、新建集合住宅（类似于中国的小区多层商品住宅）、二手独栋住宅、二手集合住宅、翻新住宅。2. 住宅购入价格包括翻新装修价格。3.“中央值”指中位数。4. 定制住宅统计样本来自全国，其他住宅统计样本来自三大都市圈——首都圏 （埼玉県、千葉県、 東京都、神奈川県）、中京圏 （岐阜県、愛知県、 三重県）、近畿圏 （京都府、大阪府、 兵庫県）。5. 来源于日本国土交通省发布的——令和6年住宅市场动向调查报告书（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900652.pdf）。
图8
所以，在评估我国房价从泡沫顶峰下跌多少合理时，我们将新建商品住宅与二手房区别对待。
我们发现一些地方的二手房销售价格距离最高点已经下跌30-50%，已经达到了我们根据上述分析认为的房价跌幅的合理区间，但这能代表全国的房价走势吗？是不是意味着房价已经触底了呢？
在全国范围内，国家统计局没有单独统计发布二手房的价格变动数据，但每个月有发布70个大中城市的新房与二手房房价变动指数（见下图9、图10）。本文就不对全国二手房销售价格和70个大中城市二手房销售价格全部分析，各位同学对某个城市或者自己的所在地房价走势感兴趣，可以自己按照本文的分析方法分析。
来源：国家统计局
图9
来源：国家统计局
图9
各城市统计局自己有发布本地区新房与二手房价格指数，本文以北京市为例来统计分析新房与二手房价格走势。
根据我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》，我们已经知道了，截至2025年的年均住房销售价格，我国新建商品房平均售价相对于上涨周期的顶峰2021年年均销售价格仅下跌了8%；北京的新建商品住宅年均销售价格下跌了21%；按照月度数据，2026年2月相对2021年2月，全国平均房价下跌了17.5%。
本文再按照月度数据来计算北京新建商品房和二手房价格下跌幅度。
下表25是北京2021年1月至2026年3月的月度商品住宅销售价格指数环比变动数据，包括新建商品住宅和二手住宅。
表25
注：1. 数据来源于北京市统计局——房价指数（https://tjj.beijing.gov.cn/tjsj_31433/yjdsj_31440/fj/2026/index.html），陶小江整理计算。2. 指数累计是按照月度环比数据连续计算。
下图10是将上表25中新房和二手房月度累计价格指数绘制成趋势图。
图10
北京新建商品住宅的销售价格在2023年9月达到历史峰值（这也印证了我2023年写的文章《从2000年以来中国房地产市场发展看当今房地产行业困局和企业债务危机：以北京为例》中的数据），随后从之前的一路上行开启缓慢下行；
二手住宅是在2023年4月达到历史峰值，随后由上涨转为下跌；
截止2026年3月，新建住宅和二手住宅的销售价格都是在2026年1月达到本轮下行周期的最低点，新建住宅价格最低点距离最高点下跌了8.4%（（114.1-104.5）÷114.1），二手住宅则下跌了16.5%（（115.3-96.3）÷115.3），二手住宅价格跌幅要明显大于新建住宅。
在房价上涨周期中，二手住宅的价格涨幅要高于新建住宅，在下行周期中，二手住宅价格跌幅也要高于新建住宅。
但无论是新建住宅还是二手住宅，北京房价距离本文所分析的距离历史最高价要下跌30-60%的合理水平还有很大差距。
而且，从月度销售价格来看，北京的房价才下跌调整不到三年，时间很短，这几年像北京、上海这样的核心大城市月度住宅销售价格环比同比都是在微涨与微跌之间反复拉锯，涨不动也跌不下去，走势胶着。
那这到底是房价上涨周期中的短暂休整，还是房价大幅下跌的开端，又或是房价进入稳定阶段的常态，根据我们的一系列分析，当下，房价的月度反弹也好，走势胶着、涨跌反复拉锯也罢，这更可能是暗夜前的黄昏而非黎明前的黑暗。
由于北京是中国过去20年经济发展、城市发展、城镇化、房地产市场发展的缩影，它既是核心大城市的直接代表，也能反映全国房价的普遍走势大方向，北京的房价距离合理的下跌幅度还有较大差距，全国平均房价距离合理的下跌幅度同样具有很大差距，没有事实理由支持当前的房价已经触底。
（三）住房更新换代对房价的影响
1.中国住房更新换代需求对房价的影响分析
在上期文章《房地产市场会调整多久：存量住房有多少，多久会出清？新增需求会有多少？》中，我们分析了存量房与新增需求对未来房价的影响，并没有直接分析住房更新换代需求，这是因为，城市住房年龄普遍在二十五六年以内，新建待售库存房和待售二手存量房以及现有居住住房非常充足，住房的更新换代能够在现有存量房中实现流通，这种存量需求对房价的影响较小。
另外，住房的品质升级改造，比如新住房空间更大、格局更好、装修更好，小区布局和设计更宜居，等等，这些条件对房价的影响也不会导致房价大涨，因为，我们的所有分析中，所讨论的房价涨跌都是指的房价大涨大跌，是超出成本物价和整体通胀水平推动的涨跌幅度，而住房品质的升级改造带来的主要是成本推动的合理上涨，价格涨幅非常有限，比如现在所谓的第四代住房，有大露台，小区绿化更好，等等，它的成本增加不了多少，不会推动房价大涨。
2.中日美英德法六国人均住房面积对比（中国住房面积提升空间）
最后，补充一点在我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》中没有发现的美国住房面积数据。
在我检索日本房价的时候，意外发现了日本有对标国际住房水准，它对标的对象是英美德法四个主要的发达国家。
下图11是日美英德法五国的平均每套住房面积对比。
注：1. 来源于日本国土交通省（https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html）。2. 从左至右分别为日本、美国、英国、德国、法国，括号中的数字指数据年份。3. “持家”是指自有住房，“借家”是指租借的住房。4. 指建筑面积。5. 美国住房面积取的中位数。
图11
在上述五个国家中，美国的住房面积是最大的，日本是最小的，但也与英国住房面积差不多。
由于日本城镇人口达到92%（2024年，来自世界银行），所以日本每套住房的平均面积91.7即可以视为城市每套住房平均面积，这与中国城市每套住房平均面积92.17（来自2020年第七次人口普查）基本相等，这也是中国房价周期与日本更具有可比参考性的一个原因。
下图12是日美英德法五国人均居住面积对比。
注：1. 来源于日本国土交通省（https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html）。2. 从左至右分别为日本、关东地区（自有/租借）、美国、英国、德国、法国，括号中的数字指数据年份。3.指建筑面积。4. 美国住房面积取的中位数。
图12
日本官方统计的人均住房面积为41.9平方米，这与我在文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》所计算出的人均约41平方米是一致的。
在上述五国中，日本人均住房面积最低，与英国接近；美国的人均居住面积最高；中国的城市人均居住面积为36.52平方米（来自2020年第七次人口普查，见前图3），比日本还低，从全国范围的平均水平来看，与日本相当，中国人均居住面积为41.76平方米（来自2020年第七次人口普查，见下图13），但是，中国的城镇人口占比为66%（2024年，来自世界银行），远低于日本，因此，中国城市人均住房面积与日本更具有可比性。
图13
以上平均每套住房面积和人均住房面积是按照有人长期居住的住房面积计算的，并没有涵盖空置房（详见我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》和《房地产市场会调整多久：存量住房有多少，多久会出清？新增需求会有多少？》）。
从有人长期居住的住房来看，中国的人均住房面积还有提升空间，因为中国的人口密度要小于日本，人均居住空间应该更大才合理。这是我们所分析的影响未来房价走势所有因素中少有的一个支持房地产市场扩张和房价上涨的条件。
但是，参考日本的房价周期，日本人均住房面积从1993年的约30平米、平均3个人有一套住房到2023年提升到41.9平米和1.9个人有一套住房，同期，房价经历在20世纪90年代开启的长达近20年的下跌后，近十几年房价缓慢复苏，并没有迎来大涨（详见我的文章《房地产市场会调整多久：中美日房价周期对比（全国及核心城市）》）。
因此，中国城市的人均住房面积要从36.52平方米和平均2.5个人有一套住房继续提高，并不一定带来房价上涨（数据来自2020年第七次人口普查，详见详见我的文章《房地产市场会调整多久：存量住房有多少，多久会出清？新增需求会有多少？》）。