本报告是长兴城投为其高端新中式项目“檀园”制定的完整营销策划方案，项目位于长兴龙山新区，由合院（211-546㎡）和洋房（138-258㎡）组成，目标是打造“长兴人物的国宅门第”。报告核心内容总结如下：

1. 市场与竞争分析

报告首先分析了严峻的宏观市场环境（政策维稳、楼市和房企销售下滑），并指出长兴市场同样受到疫情影响，成交量放缓。在长兴，龙山新区是主力购买区域，成交占比49%。竞品方面，市场已基本满足客户的功能需求（最大面积480㎡别墅），所以本案营销应更加注重客户精神需求的满足。主要竞品如城投·蘭园、得力·天逸湾等虽已售罄或尾盘，但为本案提供了客户基础和市场参考。

2. 品牌与项目解读

报告深度挖掘了长兴城投的国企品牌价值，将其定位为“以诚兴城”的“美好城市共建者”。品牌优势在于深耕长兴、诚信立业、与城市血脉相连。项目上，檀园位于“龙山芯”，具备优越的行政、文化、教育、商贸等外部配套（国策、国址）。内部产品上，户型尺度更大，且拥有市场少有的中式合院风格（国著、国境、国墅、国风）。项目通过借势“蘭园”的热度、口碑和客户基础，确立了“蘭园之上又一园”的定位。

3. 客户分析

报告将客户分为两类，并精准描摹了其画像：
? 洋房客户：主要面向没有买到蘭园的客户，在年龄和区域分布上，以30-50岁的龙山新区、城中区客户为主。
? 合院客户：面向“长兴真正的人物”，他们蔑视性价比、真的懂、绝对的塔尖。分为两类：一类是还没住过别墅，追求功能空间改善；另一类是已经住过老别墅，渴望更高品质的居住环境和精神满足。

4. 价值体系与推广策略

项目构建了“9大物理属性价值（国策、国址、国匠、国仕、国艺、国著、国境、国墅、国风）+ 2大精神属性价值（文化自信、衣锦还乡）”的完整价值体系。在此基础上，报告建议了核心推广口号“园来如此中国”及案名“城投·檀园”，并制定了分阶段推广计划：
? 第一阶段（5-6月，入市期）：主题“蘭园之上又一园”。动作包括：原班大师代言、举办故宫文创展&品牌发布会、开通视频号及抖音矩阵、开放“中国故事馆”。
? 第二阶段（7-8月，产品解读期）：主题“长兴上上流，谨此中国墅”。动作包括：多轮“中国墅”调性视频炒作、联合国家地理杂志开展中式建筑美学展。
? 第三阶段（9月，示范区开放期）：主题“园来如此中国”。动作包括：联合中国美院进行手绘视频大秀、举办齐白石真迹展暨示范区开放、邀请杭州大V站台。
? 第四阶段（10-12月，开盘期）：主题“家族国宅，始为君开”。动作包括：邀请十大设计师梁志天讲述设计理念、举办纸雕腾飞展助力开盘、举办马云同款山水私宴回馈业主。

5. 媒体与营销预算

报告建议了具体的户外大牌点位（忻湖路、金莲桥弄、人民南路、明珠路等）和线上投放媒体（杭州大V、抖音/视频号、长兴房产超市网、南太湖房产网）。针对2022年，推广总费用预算约为796.5万元，占当年预计销售货值（6.56亿元）的1%，其中媒体费用110万元，活动费用131.5万元，样板房费用500万元。整体预算分配合理，旨在实现高性价比推广。报告还提出了以“中国礼序”为核心的五感体验打造、“诚逸荟”社群服务等故事线落地建议，并给出了详细的推盘策略和拓客计划。