一位粉丝问了一个开发商促销业务问题：
开发商为了去化大户型，针对性地给出了大户型返现政策：
在某个特定期间，购买大户型的客户，可得到1万元现金返利。
账怎么做？税怎么交？
假设，开发商与客户签订的销售合同金额是100万，共卖了200套。总合同金额2亿元。销售发票按每套100万开，入账。
开发商会与合作关系好的营销公司签一份类似于“广告服务”的合同，金额210万，开发商打款给营销公司，营销公司再拎200万给开发商，单独存着。开发商收到210万发票后入账；
在达到约定的时点后，开发商给这200位业主付1万，合计200万，单独记着。
业务结束。
“没什么说的，就是这么干的。”你也许也这么想。
但是，这样做会带来两个问题。
一个是把无风险的业务干成了虚开发票的高风险业务。
一个是把业务实际税率给干上去了，徒增经营压力。
为什么呢？
第一，公司的销售收入要按2/1.09=1.8348亿
多交增值税16.5万
多交土地增值税（假设税率5%）9.17万
第二，虽然企业所得税看上去没有增加，但是补税风险是一直在敞开着的。
被稽查的话，补税，滞纳金及罚款三件套，一样不少。
按照现行的税收征管法，税收罚款在应交税款的0.5倍至5倍。
就是说，潜在的风险是：
企业所得税补税210*0.25=52.5万，
最低罚款26.25万
滞纳金另算。
实际多交税款25.67万
潜在交税风险78.75万
合计104.42万！
客户因为合同价没变多交的契税还没有考虑呢！
那我们如何合规地操作这个业务呢？分析之后不难发现：
会计有个实质重于形式的原则：合同总额签的是2亿元，但是销售政策里有返现200万。实际的销售金额是1.98亿。开发商提供商品房买卖合同、营销政策、退款回单、以及企业按照实际成交金额的发票看上去能够证明销售金额。公司的销售收入就只能确认1.98/1.09=1.8165亿。
税务上的证据链往往要求更加严格。而且，实务上，客户在交契税的时候，也许大户型返现没有收到。你想想一下，客户在办理交契税的窗口对着工作人员说：我买房合同上签的是100万，1万是大户型返现，将来开发商要退1万大户型返现给我，所以我手里的发票是99万，我要按99万算不含税价格交契税。
监管单位能让吗？如果让了，这个1万可以被说成2万，或者更多……
所以，在营销政策制定时，多加一条：开发商在和业主签订制式商品房买卖合同后，再签一份补充合同，详细约定大户型返现的细节条款。
有的小伙伴会问，监管单位认商品房买卖合同，补充的合同他们会认吗？
根据现行法律规定，开发商与购房者单独签订补充协议是允许的，但需要注意法律效力问题：只要基于双方真实意愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。补充协议可以对主合同进行细化、变更或补充新事项，对双方具有约束力。
另外，特别注意的是：如果补充协议是开发商提供的格式条款，且不合理地免除或减轻自身责任、加重对方责任、限制对方主要权利，可能被认定为无效。因此，在签订补充协议时，应确保内容公平合法，避免存在欺诈、胁迫或损害购房者权益的情形。
经过分析，做出分析后到这里基本山就可以结束了。
但我们不禁会问，为什么风险大成本高的事儿还有人干呢？
南哥认为以下几个原因不可忽视：
1、原有的“发票不够，替票来凑”的惯性思维使然。
很多“常见”的业务，小到公司车辆的临时停车费，补胎费，大到“业务代办费”，
可以说，这些钱在要花的时候，公司不会因为没有发票回来而有半点犹豫的。
但发票总归是个问题。怎么办呢？多开两张餐费发票或者其他好找的发票。
公司要开展大户型返现业务，钱要给到客户。
没有发票怎么办呢？
同样的操作手法重复上演。
2、现有的方方框框限制了业务操作的“想象力”
房地产的从业者多少都有体会：业务合同要用监管单位给定的制式合同。资金要打到监管单位指定的账户。房价要申请到监管单位备案。土地增值税的审核更是严格。方方面面都会受到约束。
作为消费者，自然欢迎规范地产商按期交房的政策。但是，这种强监管的环境无形中会给房地产从业者戴上一顶紧箍咒。比如说开发商与消费者签订的商品房买卖合同。想加上大户型返现条款？业务说没法改合同。财务有心也无力。
3、开发商缺少激励财务人员的机制。
这个机制包含两方面，一是公司并未给到财务参与业务制定政策的机会。二是财务创造的价值没有被有效奖励。
从税务合规的角度，在现有的税收政策框架内对业务进行规划，使税率达到合理低水平是合法避税。如果是在事后对已完成业务再进行“筹划”，这叫暴力避税。
一个事前参与定方案，一个在事后找补足，性质却截然相反，甚至结局已定，为时晚矣。
从激励的角度出发，公司缺乏对财务人员创造价值的现金激励，财务做了业务模式变更建议，虽然带来了良好的节税效果，但是公司总是认为这是应该做的。主打一个干了是应该的，干错了就要惩罚。
原因知道了，结题之法就自然出来了。不再多言。
总之，南哥分析了实务中财务合规的重要性：用好了，节税数百万，甚至更多。这还仅仅是复杂业务体系，冗长业务链条中的一点。如果汇聚起来，节税的空间非常可观。
财务工作者的价值怎么被看见？怎么被定价？这考验企业管理层的眼光，更考验管理层的心胸。
