京房会唯一公众号

十五年北京房地产市场研究与实操经验

累计实地勘查楼盘超10000个

1500余次买卖经验

专注于房产投资与置换升级

帮助在京打拼的人买一套优质好房

搭上这座城市经济增长的红利

得到确定的回报

加入京房会知识星球咨询,有问必答

以下问答载自“知识星球”部分内容

Q:提问:本人有一套远洋沁山水上品139平方米的三居，拟置换西城区西单 宣武门附近房产，当前考虑方案有新融苑一套三居（复式）。请教新购置新融苑未来是否会贬值？或有其他可选方案推荐？宣武附近。椿树园，富卓花园，中信城都看过，居住体感不如新融苑。

A:回答:可以去看看庄胜二期，150左右的南北三居报价2000左右，差不多和买新融苑的总价一样，面积再小一点的像130左右的报价在1700左右，其次是国安府150左右东西向三居，这两个项目无论是从楼盘品质的稀缺性还是户型上都比新融苑更优，其中庄胜的实用性和性价比更高一些。新融苑保值性尚可，核心位置的房子从长期去看不存在价值风险，但从整个市场核心位置品质次新盘将来的上限和成长效率都是优于老房子的，尤其是好户型的改善户型，也就是三居以上，这种项目更适合作为核心资产去长期持有。关于产品上的选择建议你参考星球精华栏文章01北京楼市的十年主流预判。祝顺利！

Q:提问:京总您好，关注公众号一年多，收获非常多，目前家庭房产置换计划仍有些纠结，特来向您请教。想请教几个核心问题：1. 目前在看丰台南二环附近两居，重点关注冬季星空、城市间、玺萌公馆、恋日花都等小区。其中比较心仪冬季星空板楼全南两居88平，距现住地开车约10分钟，配套成熟、出行便利，挂牌价550万左右且为精装修。

2. 昌平领秀慧谷的两居，现在是否适合及时出手，还是可以再观望等待？若出售领秀慧谷后总预算约1500万，计划配置丰台两居+西城三居，兼顾自住与资产保值。西城三居主要看广外朗琴园、格调、远见名苑二期、信和嘉园的南北通透户型。3. 围绕两套住房需求，在1500万总预算下，想请教更优的资产配置与购房规划。

A:回答:您好，1，冬季星空的性价比包括户型都比较一般，马家堡比较不错的是益明园90左右和98的南北户型，最优的是98的，其次是名都家苑，但这个项目的两居总价略高，草桥板块比较不错的是玺萌公馆，恋日花都、城市间和春季星空，其中春季星空80平左右的南北户型是这个板块中两居最优的，其次是玺萌公馆90平全南向的，可以对比玉泉营万年花城100平左右的南北向，挑那种客厅和主卧朝南的，不要两卧全朝北的，也就是依照你描述的预算550左右购两居，益明园、春季星空、玺萌公馆、万年花城是综合性最优的。

2、领秀慧谷的长期价值很好，包括两居也是板块内的主流产品线，整个昌平南部回龙观实际上是吃到了海淀的房价上涨和人口红利，整个清河上地西二旗品质稍微好一点的次新盘价格基本要10万了，而回龙观天然地理优势是他最大的稀缺资源，海淀的房价涨的越高越快，回龙观的利好就越大，看回龙观今天的价格和未来海淀的房价走势，包括整个产业结构的就业趋势，答案是房价一定会再次上涨，而且不是小幅度的，只是时间问题，如果没有必要可以将领秀留下了。

结合问题3，若换为西城的品质盘也属于有效置换，两种方向的长期价值都可。但这中间会涉及到摩擦成本的问题，从原则上来说只要仓位不存在价值风险及流动风险，加仓比换仓的效率更高，因资金缺口可以通过金融手段去解决，这是最优的选择。退一步才考虑出售，也就是西城一套核心三居加草桥和回龙观两套刚需。这种仓位的长期价值已经很好了。关于整个置换的理解及选筹的方向建议参考星球精华栏文章01北京楼市的十年主流预判，03置换实操论，抄底与逃顶。祝顺利！

Q:提问:您好！您的文章在宏观层面给了我很多启发，从家庭具体情况上，还想请您给予专业的指导。家庭现状：我家是二孩家庭，现在有两套房子（1、南五环外泰中花园2012年的82平纯朝南一室一厅。2、农大西校区外一套小三居，老房子，单位分的有房本）。大孩子已经上初中，现在住校，二孩要上小学。初步计划：我们一直都在农科院租的大三居，想卖掉泰中花园的房子，换一套4环以内3居室，预算700-900万，目标区域是海淀，为二宝入学同时满足家庭4口人自住。目前对选房认知还比较粗浅，

我看了海淀学区、中关村学区、紫竹院学区、北太平庄学区，万寿路学区，发现越看越没有定位。问题：1、农科院的小区环境好，但是目前北太平庄学区农科附小小升初存在坑校，且以往年数据看入坑比例较高，农科院是否具有购买价值？2、以房子的金融属性为前提，孩子学校相对可以和家庭可自住，在4环以内（海淀或东西城），请您推荐一下有哪些可选择的小区？3、您还有没有其他配置建议。

A:回答:您好，1、泰中花园换农科院属于有效置换，不谈学位属性海淀的区域价值优于高米店，农科院属于老房子中比较优质的项目，但从市场方面老房子不具备稀缺性，即便是管理比较好的公房社区他的投资属性也比较低，只能说这种置换实际上只占有了地段价值，将来这个区域的价值再次释放，农科院的表现仅优于泰中花园。也就是说在没有更好的选择时，农科院对于你们有购买价值。2、你们可以考虑将农大的一起出掉，以二换一的策略提高选筹总价，将目标从老房子上移到次新上，去占有更多的稀缺资源，居住体验提高的同时还能将金融属性拔高，

这种策略更贴合未来的市场趋势，也是效率最优的方案，如世纪城晴雪园的小三居，相比于你原本的900预算多了500左右，农大的房子应该能补上这个缺口，包括时雨园户型更好面积也更大，再包括东边万柳的阳春光华小三居，东城广渠门的幸福家园，西城清芷园，这些都是比较适合你的项目，此策略相比于一换一，不但可以同时占有地段价值解决学位需求，还能弥补一换一老房子上限低的缺陷，将来资产的价值上限会比原仓位或一换一更高。关于整个置换的策略建议你认真参考星球精华栏文章03置换实操论，抄底与逃顶，祝顺利！

---

以上问答载自京房会知识星球部分内容

重要信息只在星球发布

加入京房会知识星球咨询,有问必答

星球价格598元/年,原价998元/年,限时6折优惠

知识星球内部会员文章

加入会员可查阅

宏观类（部分文章）

01北京楼市的十年主流预判

08通货膨胀货币与房价

04未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07巧用杠杆，贷款的利用

41关于房地产泡沫

微观类（部分文章）

11北京七个行政区边缘的房价预警研判

12避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13学区宝典：东西海学区房选筹导图

14置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15望京139个盘，稳健增长的只有39个

16北京各区楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分文章）

03置换实操论,抄底与逃顶

05选筹/北京购房安全边界图

81北京房产投资核心逻辑和原理

82北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83通州跑赢大盘选筹导图

84大兴跑赢大盘选筹导图

86丰台跑赢大盘选筹导图

87朝阳跑赢大盘选筹导图

持续更新中

---

公众号已更改推送机制

如不想错过后期内容,阅后点赞或再看留下足迹,下次会自动推送