这是熊猫贝贝的第3645篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

正式开篇以前，先叠个甲。

讨论楼市和房价的话题，因为牵扯很多利益关联的群体，毕竟按照公开统计，中国绝大多数老百姓和家庭，70%以上的资产都在房产上面，在这样的背景下，谈什么理性，客观，其实都是不现实的，稍微不如一些人的意，就是看空唱衰的大帽子扣下来。

但其实，这就是中国国内经济环境，对于周期和规律的必然性，缺乏体验的表现。

没有经历，自然不愿意承认，哪怕被现实毒打，被行情教育，也会存在路径依赖，思维惯性。

本号对于房价楼市的分析，每一次都会基于严谨可信的数据和公开的政策，进行逻辑讨论，无所谓多空，更谈不上唱衰和看涨，所以，玻璃心，键盘侠，以及只敢在网上，嘴比石头还硬的群体，请出门左转。

讨论和分析任何话题，如果无法面对现实，那么完全没有进行下去的必要。

回归正题，这篇文章，准备和大家一起，基于对2026年最新在国内一线城市二手房楼市中出现的一些新的变化和动向的详细梳理，结合几个关联的经济原理，从敬畏常识，尊重规律的角度，深入挖掘这些新变化和动向背后的因果逻辑和关键本质，并对后续国内楼市和房价几个可能变化和走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

阅读提示：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（本号已在全网平台进行了关联认证和内容实时查重检测。如有未经明确允许的抄袭搬运情况，必将追究。）

江苏淮安某楼盘景观（图片来源：头条图库）

1

2026年开年，一线城市的二手房楼市出现的最新博弈变化，具体是一个什么情况？

2026年开年以来，已经持续低迷冷清了好几年的国内楼市，出现了一些新的变化：

核心城市二手房市场成交持续回暖，部分城市二手房挂牌量正在悄然下降。

总的来说，情况并不复杂：四大一线城市的二手房市场，价格出现明显的磨底表现，也就是市场博弈的情况下，价格持续下探的势头没有了，本来挂牌愿意低价甩的房子，卖家开始变卦了，要么不卖了，要么不管中介和客户如何杀价也不接刀了，真实的成交量也明显上来了。

情况说明没有说服力，还需要用数据进行佐证：

首先是魔都上海：作为房地产市场的“风向标”，上海二手房市场挂牌量已经出现持续性回落。

根据“网上房地产”（由上海市房地产交易中心主办）数据，截至2026年1月27日，上海全市二手住宅挂牌量约为33.68万套（含“一房多挂”，即同一套房源在多个平台重复统计），这一数字已连续4个月下降，目前已基本回归至去年2月份水平，前期高位堆积的库存正在逐步消化。

上海链家平台的监测数据也印证了这一趋势。上海链家近日披露，其平台二手房库存挂牌量已连续9个月下降，当前库存量较2025年1月下降约20%。随着库存去化压力降低，市场供需关系正逐渐趋于平衡。

上海二手房挂牌量已经连续9个月下跌了。

这一点，从链家内部的数据库中也可以得到印证。

图片来源：网络

这一变化并非上海一城独有。

头部媒体第一财经记者统计贝壳找房平台前端展示数据发现，截至2026年1月27日，北京二手房挂牌量为12.53万套，较2025年9月份14.32万套的阶段性高点减少1.79万套。

来张图总结一下：

图片来源：网络

而剩下的两个一线城市广州和深圳，其实也出现了同样的情况：

广州二手盘面上，确实出现了一个很不常见的画面：挂牌在减少，新增挂牌也在明显变少。

深圳的情况比较特殊，挂牌量虽然还在高位，但业主的挂牌热情在下降。

现在深圳楼市，低价抛售的业主，基本是两种情况：

要么有置换需求，想把差房子换成好房子，例如缺失功能性的“老破小”，近期价格就出现明显回调；要么急用钱，等着卖房套现来补窟窿。

正常的深圳业主，都不会在这个节点贱卖房产，甚至有些目前资金不是太宽裕的，也会咬紧牙关留住好资产。

这就是为什么很多人一上网，业主们都在贱卖，而一到谈判环节，就会发现并非所有业主都那么好说话的主要原因。

因为本人就在深圳，可以很负责说，不管是真刚需，还是有抄底心思的资金，实际上很难在深圳的楼市里面实现捡漏。

这就是互联网和现实的差别关键所在：很多人看到的信息，和现实的情况，并不是完美契合的。

情况，就是这么一个情况，值得注意的是，二手房市场的价格博弈陷入胶着，但是成交量有明显反弹的情况，目前仅限于四大一线城市，而且在不同的一线城市，不同热度的区域和板块，还有更多的差异，至于其他非一线城市，目前二手房市场的情况，依然延续了2025年的整体基调：

要么就是有价无市，流动性匮乏，谈价格没有什么意义；

要么，就是以价换量的共识依然主导市场，给钱就买，成交价格依然跌跌不休。

大家都是成年人，一线就是一线，非一线就是非一线，没必要自我麻醉和忽悠就是了。

图片来源：头条图库

2

从周期规律，到市场经验，一线城市二手房的这个新变化，该怎么理解？

总体来看，肯定尚不能认定近期房地产市场的量能已经止跌，只能说部分头部城市的二手房成交量出现了小幅增长。

作为全国房地产市场的重要领头羊、强二线城市的杭州，武汉，西安，南京这些，基本没有出现翘尾现象。

从理性角度出发，总体而言，2025年年末大部分城市并未出现年底翘尾行情，即便个别城市有小幅反弹，也不应过度解读和夸大。

但是一线城市的二手房市场价格和成交博弈情况，对应的信号利好，也不需要去否定。

之所以只有一线有这种情况，主要有这么几个原因：

第一，就是经历了过去几年的价格调整，当下一线城市的房价，特别是二手房的房价，已经跌出了实实在在的性价比，那就是一些二手房的租赁价格，对比挂牌能成交的价格，收益率已经超过国债收益率，其中一些地段好的老破小房子，收益率甚至能达到5%了。

价格到了这个位置，会改变持有者的心态，特别是没有杠杆压力的房东的心态。

第二，从2021年到2026年的这5年的调整过程，过去撬动高杠杆，博房价暴涨套利的群体和资金，也出清的差不多了，要么已经头也不回，割肉离场，要么，就是上了征信黑名单。

死扛的炒房群体已经没有多少能挺得住了。

别看互联网那么多抬杠鼓吹房价要涨的自媒体博主，其实也只是博个流量和热度而已，现实里面并没有多少房贷压力，就和国内一众股评专家和经济学家一样，整天指点江山，头头是道，结果市场户头上一点股票都没有。

最后一点，那也是需求阶段到了，新一批进入一线，想要扎根的群体，钱攒够了，资格也有了，想要安定了。

任何市场的成交，能起主导作用的，特别是在下行共识阶段，只有真实需求。

还有一点值得一提，那就是一线城市的房产价值共识，在下行的坚挺表现开始出现了。

总的来说，一线城市的二手市场价格企稳，成交回暖，完全可以看作中国国内楼市整体，已经来到了一个市场规律博弈的相对底部阶段了。

这肯定是利好：抛开政策，市场预期，投机情绪等等的因素，真实的市场化触底表现难道不是利好信号？

图片来源：头条图库

3

趋势讨论：中国的楼市，当下是什么阶段？接下来的走向和变化，有哪些确定性？

不吹不黑，不多不空的客观角度出发，无论是现实，还是逻辑上来看，当下中国的楼市，从整体上看，毫无疑问，也不应该有什么争议，那就是依然处于一个“寻底”的下行调整阶段。

既然是寻底，那么说明真正的底部还没有确定，绝大多数城市房价进一步承压下行这个过程还将持续。

而对于一线城市，是不是就能乐观一点了呢？

请大家重视一下这个市场规律：“挂牌量减少是市场自我修复信号，但非价格反转充分条件。”

同样是一线城市的级别的样本，东京、首尔给出的经验是：筑底需6-12个月验证；

当下一线出现的惜售≠上涨，只是说明“砸盘贱卖”这股风，先停了。

停风不代表晴天，最多代表——暴雨暂时歇一会儿。

接下来，国内楼市会不会马上迎来拐点，或者说实现企稳，底部确认，要看几个关键因素：

第一，要看后续政策的力度。这个不多说，真金白银的政策砸进来，不能说完全不可能，但是从主线没有去对赌埋伏的理由。

第二，要看周期。万物皆有周期。

中国房地产周期的形成主要是由政策周期、货币周期、库存周期三个周期叠加产生的。

而且这三者的底部存在明显先后关系，即政策周期先于货币周期先于库存周期先于房价。

新房价格在中国是没有市场研究价值的，具有浓厚的计划经济色彩。

关键要看二手房的价格。

当下的博弈，是一线部分价格企稳，成交回暖，量在价前，所以这个量能不能持续，很重要。

第三，还是要回归到全社会宏观层面的经济复苏和发展来看。

预期和信心，靠吹是没用的，只能靠自己钱袋里面的真金白银来兑现。

不管房价和房地产经济被一些群体吹的多么多么重要，哪怕就是这么重要，但是如果没有居民部门敢动用储蓄来给首付，有勇气去撬动房贷杠杆，那么房地产这个盘子，注定只能是一个减量的趋势。

当下中国真实的经济共识是什么？

看一个关键数据，那就是M1M2的关系：2025年，M1增速下滑，M2增速提高，直接说明说明一个现实。

市场上的钱虽然越来越多，但是大家不太敢花，更不敢拿去投资，都被存起来了。

反映在数据上就是“剪刀差”不断扩大。货币向好的趋势彻底断掉了。

人民币新增贷款依然处于较低的水平。居民和企业预期并没有扭转。

所以，利好信号不用否认，但是从更大的趋势面上来看，国内楼市和房价，还远远没到可以乐观的时候吧？

有一个逻辑是一定要看清的：北京，上海的二手房库存开始下滑，如能维持趋势则将率先止跌。

其他城市的房价，想要去吹什么预期，谁说了也不管用，就看这个现象有没有，就完事了。

图片来源：头条图库

写在最后：

从不同城市普通人的角度，应该如何结合自身，选择最好的行动策略？

文章最后，聚焦一下，从不同城市的普通人角度出发，分享几点个人的思考和理解，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：

首先，对于一线城市的刚需群体来说，要么，就是趁着热度，结合自身购买力，算算租房和月供的关系，合适就买了。

要么，就是保持定力，等2026年小阳春热度过了以后，再去市场继续磨性价比和捡漏。

一线城市的房价，未来不一定有助力财富增长的确定性，但是房价的下限很高。

上限，有想象力，下限又有保障，买来自己住划算，以后改善有保底，这是很好的资产模型特征。

中国只有4个一线，而且几十年以来，也就这么4个一线。

其次，对于强二线，中心城市，省会城市，有购房需求的群体而言，还能继续持币观望，或者去二手市场把刀磨得更锋利一点。

就往自己的心理价位去砍，能成交，自己不会觉得亏，不能成交，钱还在手上，更是不亏。

就这么简单。

绝大多数投机炒房的群体，实际上是没有在一线折腾的资本和能力的。

所以，强二线，其实是投机炒房的重灾区。

把对手盘看作炒房被套的群体，这刀磨得快一点，没有任何毛病。

而对于没有心理价位，也看不懂房产价值的人，持币观望，保持定力，关注市场，是最好的选择。

最后，就是二线以下，基数庞大的中小城市，非中心城市，县镇级别的小城市，以后没有房地产和什么房价涨跌机会讨论机会了。

这些城市的房子，完全就是纯消费，而且还是二手市场流动性注定快速枯竭的一次性新消费。

既然是消费，那就完全看个人，合适就买，喜欢就买，需要就买，买了就是自己的，买了就很难卖出去，一房传三代，人走房还在，要不要买，大家都是成年人，自己决定就是。

不同的城市，开始对房子有了不同的态度，这未尝，不是对未来中国楼市价值格局走向的一个前置信号？

以上。

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图片来源：头条图库

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