最近刷到独立经济学家马光远的最新判断 ——“房地产跌不动了”。

作为常年研究宏观经济和房地产的行业专家，他是民建中央经济委员会原副主任，也是央视财经的特约评论员，这么多年的观点一直走的是务实路线，既不极端唱多也不盲目唱空，说的话大多有实打实的数据撑着。

刚好这段时间我跑了十几家中介门店，和几个做了十年以上的老中介聊天，最明显的感受是，市场的情绪真的在变。

前两个月大家还在说 “再等等，还能跌”，这个月已经有不少人开始问 “现在是不是可以下手了”。

今天就结合马光远的判断和我自己看到的真实市场细节，和大家聊点实在的东西。

先看大家最关心的成交量，这是市场冷暖最直接的信号。

我查了 3 月到 4 月的一线数据，上海 3 月二手房网签破了 3.1 万套，这个数字是近五年的新高，我问了上海的同行，说4月份带看量虽然比 3 月峰值降了点，但同比去年还是涨了快 30%，很多刚需和改善的客户，已经开始出来看房了。

北京那边 3 月成交接近 2 万套，是十五个月以来的新高，4 月虽然回落了点，但同比还是涨了 16%，尤其是西城、海淀的次新房，议价空间已经从去年的 10% 缩到了 5% 以内，有些优质房源甚至开始有客户抢着谈。

再说说库存，这个数据很多人没注意，但其实很关键。国家统计局刚出的 3 月数据，全国商品房待售面积 52 个月来第一次同比下降，虽然只降了 0.1%，但这个信号其实挺重要的。

我特意问了做开发的朋友，说这两年新开工的量少了很多，很多房企都不敢拿地建房了，供应端其实在收缩。

不过这里要多说一句，这个库存下降主要是在一二线，三四线的库存压力还是很大，我老家那个地级市，去化周期还有快 8 年，很多楼盘卖了三四年还没卖完。

其实从周期来看，这一轮调整从 2021 年到现在，已经快 6 年了。

我查过国际上的房地产周期，一般下跌周期就是 5 到 6 年，跌幅大概 30% 左右。

我们现在全国平均房价跌了快 40%，一线城市普遍跌了 30% 到 45%，有些三四线甚至腰斩了，从幅度和时间来看，确实已经跌得比较充分了。

上个月和一个做地产研究的朋友吃饭，他说现在很多城市的房价，已经回到了 2017、2018 年的水平，再往下跌的空间，其实真的不大了。

但这里必须说清楚，“跌不动” 不代表所有房子都会涨，这是很多人最容易误解的地方。

我最近带客户看盘的感受特别深，同样是广州，珠江新城的次新房，最近成交价已经开始往上走了，但增城、从化的很多楼盘，还在搞特价房，一降再降。

北京也是，西城的学区房，只要价格合适，很快就能成交，但燕郊的房子，就算降了一半，还是没人接。马光远说未来只有 20% 的房子能算资产，这个话我是认同的。现在的市场，已经不是闭着眼睛买房就能涨的时代了，买错城市、买错地段，就算大盘止跌了，你的房子也可能永远涨不回去。

最后说说政策，4 月的政治局会议提了 “努力稳定房地产市场”，这个信号其实很明确，就是不能再让市场硬着陆了。

现在的房贷利率也确实是历史低位，首套很多地方商贷都能做到 3% 左右，对于刚需来说，现在的购房成本其实是近几年最低的。

但我还是要提醒大家，如果你是刚需，预算够，遇到合适的房子可以下手，但不要赌暴涨；如果你是改善，赶紧把手里的远郊老破小换掉，换成核心区的优质房源；如果你还想炒房，那真的算了，现在的市场，已经没有炒房的空间了。

其实做地产这么多年，最深刻的感受是，市场从来不是非黑即白的，不是 “暴涨” 就是 “崩盘”，更多的时候是在分化中慢慢修复。

马光远说 “跌不动了”，不是说楼市要回到过去的黄金时代，而是说最黑暗的下跌期，大概率已经过去了。接下来的市场，拼的不是胆子大，而是选对房子的眼光。

你们有没有其他见解呢？欢迎评论区聊聊～