大家好，我是大孟。4月份上海楼市落下帷幕，全月成交28742套，环比上月下跌7.92%，但同比去年大涨22.56%，创下10年来4月二手房新高，仅次于2015年4月。全年成交9.41万套，环比i去年同期上涨7.08%。看完这个数据，很多朋友尤其是手握现金没上车的朋友是不是又开始焦虑了？然而，我却想说：没必要！因为新一轮的买卖双方博弈又要开始了。

01、成交量爆表，但是价格确实向下的！

从4月份的日成交量来看，4月1-5日，受清明假期的影响，成交量相对萎缩，但是后续交易量开始爆表，尤其是4月11日单日成交1632套，也是创下了五年来单日成交新高，十年来次新高。纯住宅交易量预计在2.6万套左右，也是仅次于去年和今年两个三月。

然而，尽管4月份延续了3月份的爆量，同时挂牌量从3月份的15.52万套，下降到了15.12万套，但是整体比2月份仍然高出7000多套，同时成交价格在经历了2、33月份的微涨之后，4月份没能持续上涨，而是出现小幅回调，环比3月微跌0.4%（一房一万小区基价），但价格仍然高于2月价格。这说明4月份仍然是一个以价换量的阶段，大多数客户还是保持了理性观望。

02、带看量和定金量指标开始回落！

随着3、4月份的连续爆量，带看量和定金量没能继续延续3、4月份的高位。从7日带看量和定金量来看，整体开始出现回落，但好消息是仍然处于较高水平，带看量环比上月下降12.74%，定金量基本也是同比例下调。因此

5月份整体成交量较4月份大概率会有所下降，预计下降10-15%，二手房成交量将在2.5万套左右，纯住宅交易量也将继续维持2万套以上水平。

因此，基于以上数据，接下来整体二手房市场将要继续回到买卖双方相互博弈的阶段，但是，买方明显占据强势地位，所以手持现金的朋友不用太过焦虑。

03、总结：昙花一现还是市场全面筑底？但这类产品大概率筑底了！

尽管3、4月份交易量爆表，但是从成交结构来看，更多还是以300万以下成交结构为主，尽管4月部分高总价客户入市，但是难以改变当前刚需支撑市场的局面。300万以下成交占比仍然在上涨，300-500万之间的成交占比反而在萎缩，这说明刚需改善的客群还是比较谨慎，价格相对比较敏感，买卖双方率先进入博弈。

从结构化的挂牌量来看，300万以下挂牌量占比为31%，当前挂牌量在4.5万套左右，按照当前交易水平，去化周期基本在3月份左右，从供求关系来讲还是呈现供小于求的阶段，因此300万以下的产品基本可以断言已经筑底了，尤其是那些好楼层和好户型的产品。

而对于高总价的产品挂牌量预计在3.6万套左右，按照当前成交量来看，完全去化也需要11个月的周期，远远高于5-6个月平衡线，再加上该类产品年化租金回报率太低，因此，这类产品后续还有补跌可能性。高总价预算产品大可以再观望一下，无需过度焦虑。

接下来2、3、4月份的价格稳定会是去年2、3月份的昙花一现吗？大家评论区可以各抒己见！

我是大孟，关注我，让我们一同观楼市，看经济，保住自己的钱袋子。