沙特房地产市场营销与广告新规出台 市场角色面临重新定位

随着《房地产营销与广告管理条例》的正式发布，沙特房地产市场正经历一场质变。业内人士向《经济报》表示，此举旨在规范市场行为、增强透明度，终结过去营销、广告与中介之间界限模糊的局面。这不仅仅是一次制度更新，更标志着以“专业与合规”为核心的新阶段的开启。

沙特房地产局董事会已批准该条例，旨在全面规范房地产营销与广告活动，提升市场透明度，保护交易各方利益。

全面规范：终结乱象 提升公信力

条例为房地产营销与广告活动制定了精细框架，对以往存在的违规行为（尤其是误导性或不准确广告）作出了明确处理规定。专家指出，条例强调提供真实、可靠的信息，以保护交易各方及数十亿计的投资，提升市场信任度。

其中最突出的要点是明确区分不同的房地产活动，确保体系内各方角色与责任清晰。

名人入局：竞争加剧

阿尔·赛义丹房地产公司董事会成员诺芙·本·赛义丹认为，新规将为名人及内容创作者大举进入房地产广告市场打开大门。她表示，大型企业将倾向于利用这类人群的影响力进行营销，这要求个体房地产营销人员提升自身工具与技能以应对这一变化。

与此同时，她强调“FAL”许可证并未失去价值，仍是从事中介与营销活动的基础。她指出，广告只是营销体系中的一个工具，而非替代品。

三大监管支柱

条例建立在三大核心支柱之上：

第一，预先许可。任何房地产广告在发布前必须获得当局颁发的有效许可证，每个房地产项目需单独申请许可证，广告中必须清晰展示许可证编号——无论该广告通过持牌中介、持牌房地产机构还是经认证的电子平台发布。

第二，全面披露。条例强制广告方在每则广告中包含8项关键信息：广告所涉物权或人身权、房产描述、状态、位置及数据、所有影响其价值或目标客户决策的信息、相关服务与权利、存在的既有争议（如有）、与申请许可时提供信息一致的联络方式、广告方名称、广告许可证编号及有效期、经营活动许可证编号。条例也允许仅显示许可证编号并附二维码，供查阅所有法定信息。

第三，即时删除。条例规定，广告目的达成或许可证到期（以先到者为准）后，必须立即删除房地产广告。电子平台须自动执行删除，无需另行通知或宽限期。

法律规范：明确角色边界

律师兼商业顾问阿卜杜拉·巴拉迪解释称，法规不允许非沙特籍人士从事房地产营销活动，但允许其发布广告，前提是获得“Mawthouq”许可证，且广告须服务于持牌房地产营销方。

他强调，每一种营销媒介（无论是电子平台还是通过名人发布的广告）都必须获得许可。每个房产项目也需要独立的广告许可证，这将加强监管，减少违规行为。

市场重塑：广告不再是随意行为

房地产专家阿卜杜拉·穆萨强调，当前措施已超越单纯的广告监管，正在全面重塑房地产市场。他指出，广告已不再是单纯的推广内容，而是影响购买和投资决策的关键因素，因此必须在精确的制度框架内加以规范，以确保可信度。

他补充说，“FAL”与“Mawthouq”的整合是新规的核心：前者确定谁可以从事房地产活动，后者则规范广告内容的发布者。他还警告，不要错误地认为“Mawthouq”许可证意味着可以从事房地产营销——这属于明确违规行为。

非沙特籍人士能否从事房地产广告或营销？界限何在？

非沙特籍人士可在非常狭窄的范围内持有“Mawthouq”许可证，并在社交媒体上发布房地产广告内容，但须遵守条例中对广告内容的规定，包括展示持牌房地产中介颁发的许可证编号。其角色仅限于广告媒介，无权从事直接营销或中介活动。

房地产平台的15项义务

条例对电子房地产平台设定了15项法定义务，包括：不得允许发布未经许可的广告；一旦发现误导性或违规广告，立即删除；许可证到期后自动删除广告；不允许修改已发布广告的内容；平台须在技术上与当局系统对接；通过国家统一访问门户验证广告方账户；平台服务器须托管在沙特境内；在两个工作日内响应当局关于用户信息的请求。

规范覆盖所有渠道

条例适用范围涵盖所有房地产营销与广告活动，无论通过社交媒体、视听及纸质媒体、展会与公共活动、电子平台还是广告牌。任何推广房产的载体上都必须显示广告许可证编号。当局还提供了“房地产广告许可证查询”服务，输入许可证编号即可核实广告的合法性。

厘清营销、广告与中介的关系

条例对房地产营销、广告和中介活动作出了明确区分：房地产营销被定义为涵盖策划与执行的综合推广体系；房地产广告被视为针对特定房产的推广内容发布活动，每个广告需独立申请许可证；而房地产中介仍是基于独立监管框架、以收取佣金为目的促成交易的活动。由此，条例为市场上不同角色划清了界限，为更规范、透明的房地产广告奠定了基础。

五大明确禁令

条例禁止许可证持有人及广告方从事以下5类主要违规行为：在任何房地产广告中诋毁他人；发布虚假数据以收集受众信息；使用与申请许可时提供信息不符的联络方式；未经法定授权使用当局或任何政府机构的标识；包含与事实不符或暗示与房产性质不符的信息。

市场分化：更具专业性的参与者将胜出

房地产营销人员阿努德·阿卜杜勒阿齐兹认为，新规将导致市场的“真正分化”——只有最合规、最专业的参与者才能留下来。她强调，“FAL”许可证代表专业与道德基础，而“Mawthouq”旨在规范数字空间、防止广告混乱。她指出，新规的积极影响将在长期内显现，带来更清晰、更可信的市场环境。

专业人士的战略机遇

专家们一致认为，新规为能够在一个完整体系内工作的人士带来了巨大机遇。这一体系包括：持有“FAL”许可证从事经营活动、签订明确的中介合同、为每个房产签发规范广告许可证、与持有“Mawthouq”许可证的持牌广告方合作。这种模式将增强竞争力，使合规且专业的从业者获得优势。

新阶段：更高信任度

总体而言，沙特房地产市场正进入一个更加成熟、规范的阶段。随意行为和误导性广告再无容身之地。随着角色清晰和监管严格，市场的未来正朝着更加透明、可持续的方向发展——成功将只眷顾合规者。

附录：条例要点速览

条例共包含12条，涉及房地产广告许可证的颁发规定、广告内容要求、相关禁令、许可证持有人在从事营销活动时的义务，以及电子房地产平台的义务。条例适用于所有房地产营销与广告媒介，包括社交媒体、视听及纸质媒体、广告牌、展会、活动和电子平台。

当局说明，条例要求任何房地产广告发布前必须获得独立的广告许可证，由持牌房地产中介或机构申请，广告须包含8项强制信息（房产描述、状态、位置、广告方名称、清晰的许可证编号及有效期等），并可通过二维码替代详细显示。条例豁免了已依据其他法规获准进行整个房地产项目营销的持牌方（如参与股权型房地产、期房销售租赁及拍卖的持牌方）逐项广告许可的要求，但仍须注明许可证编号并遵守条例相关规定。

关于电子房地产平台，条例规定了15项技术与运营义务，主要包括：与当局系统技术对接、服务器托管在沙特境内、通过国家统一访问门户验证广告方账户、不得允许发布未经许可的广告，以及在两个工作日内响应当局请求并在停止活动前至少十个工作日通知当局。

条例严禁发布虚假或误导性数据，严禁未经法定授权使用当局或任何政府机构的标识，并要求在广告目的达成或许可证到期（以先到者为准）后立即删除广告。违规行为将依据《房地产中介法》执行细则中的违规与处罚分类表予以处罚。

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