营销中心暨示范区已开放,这个纯新盘成败就看开盘价了

2026年“五一”假日期间，武汉新房市场一片繁忙。大多数售楼部呈现出了人头攒动，置业顾问忙得不可开交的局面。

（2026年4月第5周（4.27-5.3）武汉新建商品住宅取证情况，仅供参考。拿证了就可以开盘，就看是明开还是暗开了。）

在放假的前几天，武汉19个新建商品住宅楼盘取得27个预售证，创下了最近几个月的拿证数量新高。开发商提前拿证准备了充足房源，只为“五一”假日期间冲刺一波销量。

2026年“五一”假日前后，武汉有绿城外滩玫瑰园、经开官湖书苑、汉阳城更一方砚、保利星奕、通派龙湖江上云启等纯新盘正式开放营销中心暨示范区、样板间等。

也有一些老盘的新地块（组团），重新升级包装，再次焕然一新亮相了，如：车谷湖语叠翠（车都外校城的A1地块）、锦宸府（招商武汉城建未来中心经开152项目（A地块））、联投凤鸣星河（联投燕语光年二期）、城投联投江南岸三期、武汉文旅·月溪雅居（万和竞界三期、又名：电竟人才社区二期)2期(A地块)）、武汉城建绍兴里1921二期等。

今天，鹏哥来聊一聊外地来汉民营房企，通派地产在武汉开发的第一项目–通派龙湖・江上云启。

武汉通派龙湖江上云启项目，是2025年7月22日武汉土拍，河南通派房地产开发有限公司以底价46170万元获得武汉P（2025）063号地块而来，成交楼面价10940.76元/㎡。

P（2025）063号地块，位于武汉市武昌区友谊大道385号，住宅、防护绿地用地。土地面积17359.02㎡，建筑面积42200㎡，起始价46170万元。

（武汉P（2025）063号地块区位图）

地块要求：

1、规划总用地面积为17359.02平方米（以实测为准，下同），其中二类居住用地16152.93平方米，防护绿地1206.09平方米；最大计容建筑面积控制在4.22万平方米以内。

2、项目配建一所6班幼儿园，建筑面积不少于2193平方米，用地面积不少于 2700平方米。

3、项目控制1处环卫公厕，1处规划通信基站，应符合相关建设要求。

4、项目沿友谊大道控制15米宽防护绿地，宜布局高质量的绿化环境，形成宜人的公共空间。

5、项目内控制一条 12米宽公共通道，并与周边道路相衔接，具体线形结合具体方案确定。

6、临友谊大道一线住宅建筑外立面应当进行公建化设计，建筑立面应简洁美观，不得设置开敞式阳台，空调机位及附属设施应当统一隐蔽设计。

（通派龙湖・江上云启总平面图）

（通派龙湖江上云启鸟瞰图）

（通派龙湖・江上云启125平米户型图）

（通派龙湖・江上云启139平米户型图）

（龙湖代建通派武汉第一个项目通派龙湖江上云启经济技术指标）

2025年9月30日，项目申报规划。

武汉通派龙湖・江上云启规划建设用地17368.87㎡，其中二类居住用地16162.78㎡，防护绿地1206.09㎡。总建筑面积58326.02㎡，计容建筑面积42200.00㎡，住宅建筑面积39251.87㎡，住宅配套建筑面积2948.13㎡，社区配套商业611.83㎡，6班幼儿园2195.79㎡。架空层建筑面积1648.66㎡，风雨连廊160.00㎡，室外体育活动场地面积300.60㎡，容积率2.61，建筑密度30.14%，总居住户数313户，总居住人数1002人。机动车总停车位342个，非机动车停车位243个。

通派龙湖江上云启项目总户数313套，户均面积125.41㎡。

2026年3月7日，发布案名【通派龙湖·江上云启】，当天项目展厅正式开放。

2026年5月1日，营销中心暨示范区开放。

预计2026年5月5日首次开盘，首开1号楼和2号楼的一半楼层，主推建面约116、125、139平米户型，毛坯交付。

通派地产，2001年起步于河南南阳，在南阳当地有些小名气后，2024年进军省会城市郑州房地产市场，在郑州和龙湖集团合作了通派龙湖·中原颂、通派龙湖·中原|颂開元、通派龙湖·御潮云上三个项目。

在郑州房地产市场站稳脚跟后，通派地产急不可待的向外省扩张，2025年来到了邻省湖北的武汉。

通派地产，是2025年首次进军武汉为数不多的外地来汉民企开发商之一。

龙湖集团，2016年首次进入武汉，在武汉开发了龙湖春江郦城（龙湖揽境）、龙湖春江彼岸、龙湖天玺、龙湖·天璞、经开龙湖·云峰原著、龙湖·三千城、葛洲坝龙湖·江宸、龙湖清能天奕、龙湖清能天曜、龙湖·御湖境等十多个楼盘。

目前龙湖集团在武汉的发展，采取直接开发和代建开发的模式相结合，后期代建的业务比重可能会越来越高。

目前龙湖龙智造已拿下河南通派房地产武汉P（2025）063号地块（龙湖通派江上云启）、联投置业武汉花山河南岸综合体项目（P（2022）137号地块）的代建服务，这两个代建项目的体量加起来差不多接近50万平米。

2025年，龙湖集团实现营业收入973.1亿元，股东应占溢利10.2亿元；剔除公平值变动等影响后，核心权益后利润预计录得15亿至20亿元亏损。

2025年，龙湖集团开发业务营业额705.4亿元，合同销售额631.6亿元。董事会决议就2025年度不派发末期股息，此举系龙湖集团自2009年上市以来首次未派末期股息。

尽管盈利承压，龙湖集团整体及各航道连续三年实现正向经营性现金流。

武汉通派龙湖江上云启项目，由通派地产出地、出钱，龙湖集团负责代建赚服务费。

龙湖地产武汉公司，目前在售的自主开发项目较少，项目大多处于尾盘阶段。自己亲自拿地开发感觉时机不合适，但是为了保住公司正常运转，只能扩大代建服务领域，赚些辛苦费但是风险小多了。

通派龙湖江上云启项目优劣势分析：

优势：

1、项目地处武汉内环城市中心，生活气息浓厚、区位价值较高。

2、项目周边有武昌万象城、滨江天街、亲橙万象汇、中商世界里销品茂、湖北大学、武汉航海职业技术学院喻家湖校区、武汉市第七医院滨江院区、武昌区妇幼保健院、武汉地铁7号线湖北大学站等各种配套环绕项目四周。

3、该楼盘是准四代产品，得房率相对较高。另外项目的容积率比较低、会所面积比较大，会所里面的各种设施规划的比较齐全。

劣势：

1、该楼盘开发商通派地产第一次来武汉搞开发，真正的实力和交付力有待验证。

2、楼盘左右被三角花园还建房包围了，后面有武车小区的老破小，小区四周有三面感官不是很好。另外旁边的九年一贯制学校到现在还没动工，龙湖江上云启的业主小孩有可能要先到武昌区育红小学就读，等新学校2028年建好后再搬到新学校。

3、该楼盘只有三栋楼，313户，后期居住起来小区的氛围感不是很强。另外拿地条件中有：项目内控制一条 12米宽公共通道。该通道位于1号楼和2号楼之间，后期让整个小区有一些撕裂感。

此前，豫派房企有三家房企来过武汉，分别是：

和昌地产，2011年首次进入武汉，在武汉开发了和昌都汇华府、和昌森林湖、和昌光谷未来城三个项目，目前基本退出武汉房地产开发市场。

正商地产，2018年首次进入武汉，在武汉开发了正商金域世家、正商书香华府两个楼盘，目前也是基本退出武汉房地产开发市场。

绿都地产，2021年首次进入武汉，目前正在开发武汉绿都中央公园一个楼盘。

通派地产，2025年首次进军武汉，是第四家进军武汉房地产开发市场的豫派房企。

河南曾经的地产一哥建业地产一直都没来武汉开疆拓土，武汉房地产市场的水是深还是浅，通派地产有没有完全搞清楚，现在还是个未知数？

通派龙湖江上云启还能买吗？

鹏哥认为：友谊大道沿线的地缘客群，可以去看看，也可以考虑，不过最终得看开盘价。

通派龙湖・江上云启拿地楼面价10940.76元/㎡，加上建安成本、配套公建成本、财务税费成本、营销管理成本等，毛坯卖18000元/㎡可以保本，卖20000元/㎡利润就很可观了。不过最终的成本，得看通派地产对房地产供应链的管控怎么样，这里面的成本相差10-20%都很正常。

虽然通派龙湖・江上云启一直没有透露放风价，但是此前业内同行间接的了解到其放风价格在2.3-2.5万元/平米左右，这都是行业通例。先报高点，后期根据认筹量再释放开盘折扣，从而形成最终的开盘价。

最近几个月，鹏哥也去过通派龙湖・江上云启的展厅和项目好几次，跟一些看房的人群聊过天。这些准业主们认为通派龙湖・江上云启开盘价在2.1-2.2万元/平米左右，自己愿意出手购买，若价格高了就不会购买了。

毕竟周边的城投武汉印2026年1万8千的毛坯单价卖过，华润中寰悦府精装修也不过2.5万元/平米。通派地产是新班子，其影响力不如央企华润置地，保底兜底能力不如国企武汉城投。

所以，通派龙湖・江上云启这次的成败就看开盘价了。

外地来汉房企首秀！这两个户型怎么样？

武汉通派房地产开发有限公司申报的新建居住、防护绿地项目（友谊大道385地块）规划

外地来汉房企首秀！案名发布+展厅开放

免责声明：以上纯属个人观点，仅供参考。本号无法对文中全部的内容及数据的准确性负责，且不因此承担任何责任。最终请以相关部门以及开发商公布的信息为准，请谨慎核查。楼市有风险，购房需谨慎。请购房者到楼盘现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策，以买卖双方签订的有效合同为准。

(躬身武汉房产媒体十多载，由媒介销售转战内容创作，以平实语言诠释行业现状，用专业视角洞察楼市逻辑。加鹏哥微信，一对一服务。)