南下调研实录,市场依然在下行的观望情绪中!
深圳调研第一天，看完了龙华，看完了福田。
谁能想到，现在看的这些盘，2024年其实我们也看过；
谁能想到龙华在售的项目只有七八个，整个福田在售的项目只有3个；
并且这些项目中，有一半在2024年其实都已经在卖了。
这就是深圳，一个在外地人眼中充满光环的深圳，但在现实中却让你充满唏嘘，深刻感受到下行期的残酷。
第一个问题，深圳跌到底了吗？
说实话，不知道，也没人能知道，但数据可以说明一切。
龙华红山因为是新区，界面配套都很新很全，在遍地城中村的深圳，显得很干净现代化。
还有就是距离福田核心区就两三站地铁。所以，从2011年左右开始建设到后来的楼市高点，这是深圳涨幅最好的暴击板块之一，平均翻了好几倍。
如今，最抗打的深圳高中学区房，从高峰的13万平，跌到了9万，跌幅在30%；
而整个红山普遍的跌幅在30%-40%。
到底了吗？就算没到底，也差不多了。
还有福田，平均跌幅也在30%左右。
对于一线来说，这个跌幅已经足够了。我们看香港，从2021年9月的历史高点，下行到2024年底，市场平均跌幅是27.4%。
第二个问题，和香港的火爆相比，深圳差在了哪里？
大家都很震惊香港的楼市竟然如此火爆；
也很震惊上海一个月能成交30000多套，日均超过900套。
那么，深圳为什么就不行呢？深圳到底差在了哪里？
你会发现，香港的反弹到火爆，起源于两件事：
第一个大量的人才引进。香港原定2022到2025，三年引入10.5 万人才；但实际到 2025 年底已引入超 26 万人才 + 24 万家属。
单算人才是150%，加上家属是500%。
第二个是香港政府救市态度的果断和毅然决然，所有外地客户购房完全等同于本地人，执行了十几年的30%外地印花税，一夜之间全部取消。
这种杀伐果断叠加人口的大量涌入，就是香港楼市的核心推力。
换句话说，情绪到了。
深圳呢？
库存很多吗？真的不多，就拿龙华和福田来说，都是卖了几年的老项目，库存能多到哪里去？
有人说城改啊？我们在福田看项目，城改谈了17年才做下来，这就是深圳城改的效率。
那深圳差了啥呢？
就差了一波情绪，香港是一夜脱光，让大家看到了港府救市的决心，从而激发了抄底情绪。
就深圳核心区这点库存，能有一波情绪，三下五除二就清光了。
其实大家都在问深圳到底了吗？
从我个人来讲，我希望远远没有到底，降得更多些才好呢。
因为只有这样，才能将深圳彻底打疼，彻底清醒，才会更彻底、更果断的救市。
再重复一下那句话，别人的危机才是你的机会。
只有痛苦的越狠，危机感越深，这个机会才越大。
从价值投资的角度来说，短期的波动和镇痛一点都不重要。
我们所需要关注的，是深圳的本质变没变？
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年轻人是在流入，还是在逃离？
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高科技企业是更多了，还是更少了？
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在国内未来的产业战略中，是更重要了，还是被边缘化了？
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和5年前相比，是更有活力了，还是偃旗息鼓了？
这才是我们应该关注的问题。
这一次来深圳调研，发现香港人来深圳买房的更多了，我们同批看样板间的一共三组客户，除了我们，剩下两组客户都是香港人。
为什么？
福田核心区、深圳第一高楼平安金融中心边上，精装修新规产品住宅，卖10万一平，而在香港，这是最边缘地区的最底价。甚至是香港北部都会区都卖到15万了。但在深圳却可以买到福田核心区品质一流的房子。
第三个问题，深圳和上海相比，差在了哪里？
是二手房。
上海的30000多套成交，主力是二手房。
但深圳这一次救市，新房影响更大一些，二手房则几乎毫无动静。
上海的二手房成交主力，70%是400万以下的低总价刚需入门。
上海的政策放宽，给了这些人一个上车的机会，大家就抓住了。
但深圳的二手市场对这次救市却基本上毫无动静。
现在深圳成交最好的都是顶豪，总价一个亿以上的，深圳的成交量已经全国第一。
这一点是步了上海的后尘，跟上海的走势很像。
差的则是刚需二手市场的起量爆发，像上海的日均900多套，月均30000套一样。
总之，第一日看完之后，整体的判断如下：
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深圳的核心区库存很低，并不多；如果行情来了，基本一次性就消化完了。
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深圳楼市缺情绪，这种情绪需要政策强制性引导，现在做的还不够。
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对深圳这种城市，不应该只关注短线，是最值得用价值投资的思维做配置的城市。
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如果城市内在的价值本身没有变，那么任何的短期波动都是可以忽略了。
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但这种数年的大幅度波动下行，却可以成为城市的危机，从而倒逼着城市放低姿态，用越来越诱惑的条件来吸引你。
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别人的危机，正是你的机会！
