2026年原本被视为沙特房地产市场全面提速的一年，但突如其来的地区冲突，让这一势头明显受挫。

根据商业网站AGBI报道，最新数据显示，今年第一季度，沙特全国仅售出约2.9万套住房，同比下降50%。尤其是在冲突爆发后的3月份，市场迅速降温，当月成交量同比大跌62%，仅约7200套，投资者情绪明显转弱。

此前，沙特政府刚刚推出多项改革措施，一方面试图抑制房价和租金上涨，另一方面则加快向外国投资者开放房地产市场。

按照沙特当局规划，到2030年，房地产行业每年吸引的海外投资规模将达到约850亿美元。

然而，战争带来的不确定性打乱了原有节奏。

原定于今年第一季度公布的外国人购房区域细则至今未落地，而年初上线、面向海外买家的官方房产平台——“沙特房产”，也仍未正式投入使用。

此外，开发商和中介机构已经感受到明显压力。一些从业者在社交平台上表示，相关政策或将在未来几个月内推出，但短期内市场仍将保持观望状态。

尽管整体市场趋冷，但部分大型项目仍在推进，并依靠期房销售维持资金回流。例如，利雅得近郊的迪里耶项目和红海沿线开发项目，依旧是吸引国际资本的重要载体。

不过，从销售数据来看，压力同样存在。迪里耶项目在今年第一季度仅售出38套住宅，而去年同期为170套，跌幅高达77%。自2023年以来，该项目累计完成约45亿美元交易，但近期明显放缓。

相比之下，红海项目的表现相对稳健。目前其住宅销售额已达约18亿里亚尔，另有约20亿里亚尔交易正在推进中。

开发方表示，外国买家约占两成，暂未明显感受到区域局势对需求的冲击。

从长期来看，迪里耶计划建设约1.8万套住宅，红海项目约1000套，目前后者已建成300余套。整体来看，这些“超级项目”仍是沙特吸引外资、推动经济转型的重要抓手。

但结构性问题也逐渐显现。研究机构指出，本地购房者的承受能力大约在150万里亚尔左右，而海外高净值人群的预算则在100万美元上下。由于土地成本不断上升，开发商倾向于打造高端住宅项目，以确保利润空间，这也导致市场供给逐渐向豪宅倾斜。

由此带来的问题是，市场实际需求与开发节奏之间出现错位。换句话说，能买得起的人不一定有足够供给，而市场上新增的产品，又未必符合主流购买力。