市场法案例是否可以选择评估基准日之后

问题：

采用市场法评估时，所选取的案例是否可以是评估基准日之后、评估报告出具日之前的案例？

权威解答：

来源：湖南省资产评估协会专家委员会执业问题解答（第一期）

时间：2025年11月07日

答复：《资产评估执业准则——不动产》第十八条中规定，采用市场法评估不动产时用作参照物的交易实例应当“成交日期与评估基准日接近”，但并不限定成交日期与评估基准日两者的前后时序，《房地产估价规范》和《城镇土地估价规范》等其他规范亦相类似。案例选择的关键在于交易实例成交日与评估基准日的市场条件和环境是否相同或相近，而并不在于成交日是在评估基准日之前或之后。例如，对于评估基准日之前的交易实例，如果在其成交日之后、评估基准日之前，发生了一项使市场条件和环境发生重大变化的事件，导致市场价格产生明显变化，这意味着成交日与评估基准日这两个时点的市场存在显著差异，则该评估基准日前的交易实例不可比，不能选作参照物。又如，对于评估基准日之后的交易实例，如果在评估基准日之后、其成交日之前，出现类似情况，则该评估基准日后的交易实例不可比，不能选作参照物。总之，资产评估专业人员应当牢牢把握“可比”这一实质性要求，结合项目实际情况具体分析，合理选择评估基准日之前或之后的市场可比案例。

不同解读：

针对房地产估价，实务和教材都不建议采用价值时点后的案例。

来源：《2025房地产估价原理与方法》第241页

成交价只反映成交日期及其之前已经发生和虽未发生但市场预期会发生的事情，而不反映交易者在成交日期及其之前不可预料的事件，即使这些事件在成交之后来看对房地产价值价格有重大影响。因此，估价时不应考虑在价值时点之后发生、在价值时点及其之前不可预料的事件，特别是那些对房地产价值价格有重大影响的突然出台的政策措施、突发事件，否则就是“时间穿越”。据此比较法中选取的可比交易实例，应是在价值时点及其之前成交的，即可比交易实例的成交日期不得晚于价值时点。比如评估某一房地产于去年5月1日的市场价值或市场价格，不能选取成交日期在去年5月1日之后的交易实例。此外，如果可比交易实例的成交日期与价值时点不同(通常是这种情况)还应把可比交易实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格，因为同一房地产在不同时间的价值价格往往不同。