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Q:提问:目前在公主坟柳林馆有一个84平小三居，老大翠小三年级，老二不到一岁。这个小区在翠小划片内算管理不错的家属院，地理位置很好，工作生活都很方便，但是房子在六楼没有电梯。22年为了老大上小学买的。考虑置换附近大三居或者四居，总金额控制在1500以内，有如下这些选择。1.半壁店新房，应该可以买到140平的门槛房。虽然这是离家庭主要生活区最近的新盘，但是这个位置学区属性弱，周边界面差，担心就去二手市场后不保值。2.颐源居三期板楼三居。这个小区算是翠微小学学区范围内唯一的次新，但是房龄也20多年了，价格贵。

小区是开放式小区，很大，管理一般，算不上改善小区。3.四季青八里庄片区次新。蓝靛厂南路沿线到西四环之间的这个片区有不少2000年之后的次新改善低密洋房，例如美丽经典园美丽园颐慧佳园绿波漫板玫瑰御园玲珑花园等等。这个片区周围环境好公园密集，但是缺商业，生活便利程度南不及翠微片区，北不及世纪城。和颐源居类似，也担心房龄超过二十年的房子，我再持有10年左右不好出。4.世纪城的带电梯板楼。 4.丰台六里桥保利百合或者益丰苑。5.紫金长安也在考虑范围内，但是应该会超预算。兼顾职住学及保值增值，我该从哪些角度来做最后的选择呢？  

A:回答:首先从价格端1500以内，在方向上靠近南侧，也就是柳林馆往南要往东移，最理想的位置是移到西城区，如广安门马连道，西部的产业大部分都集中在海淀，南侧除了丽泽比较密以外其他板块都太散了，产业密度决定了将来房价的上限，1500作为改善的预算，不在地段上占有产业密度的优势，会影响将来房价的海拔，中短期还会存在流动风险及不保值的可能，六里桥的保利百合益丰苑虽然价值尚可，但1500买这个位置属于资源错配了。其次靠近北部，最优的选筹方向是由北往南和由东往西，也就是最北侧的世纪城可选，再往南蓝靛厂路到四环之间也可选，往南别过玲珑路往西别过四环，

不是说田村位置比较差，而是1500单纯为了品质或者面积买这个板块有点亏了，或者说是稀缺性太单一了，北京品质次新的稀缺性，尤其是140平往上的户型主要体现在四环内，出了四环这种产品就没那么稀缺了，没有产业密度基础，往后的成长性及将来的上限都会打折。至于你提到的四季青缺乏商业问题大可不必担心，这个位置并没有脱离10分钟生活圈，四季青、世纪城、万柳三个板块有直接的关联性，海淀的核心区是中关村一带，向北延伸到上地西二旗，万柳世纪城是紧靠着中关村的纯居住板块，从板块到楼盘都具备稀缺性，四季青位置更靠西南一些，

也可以理解为万柳世纪城的分流区，而靠着昆玉河的西侧，蓝靛厂路到西四环之间整体密度都很低，大部分都是限高的板楼社区，加上不可复制的生态资源，从地理位置不但是万柳世纪城的分流区域，也可以称得上西城西部的外溢区域，也就是说四季青的房价一是本地的自身属性优势，二是万柳世纪城的价格关联性，在整个海淀次新盘扎堆的纯居住板块一共也没多少个，楼盘户型两项资源稀缺依然具备很好的成长性，在预算范围内可以挑选最好的楼盘最好的户型。建议你参与额星球精华栏文章01北京楼市的十年主流预判，祝顺利！

Q:提问:京总您好！一直关注您，也想趁政策利好改善住房条件。目标在海淀或朝阳拥有两套房，父母一套一居或两居，我们三口一套两居。父母已退休，孩子刚满2个月，我们分别在西土城和垡头上班，工作稳定，夫妻年收入到手共25-30万，手里资金80万。朝阳崔各庄瑞平家园有一套61平一居，按目前同小区挂牌4.5-4.6万/平计算，卖掉可到手220万。有三个方案：1.保留瑞平家园的房子父母住，买一套两居，因计划5年内出租，5年后自住，需要兼顾通勤和孩子上学，希望租售比高，最好能有学区属性。

2.保留瑞平家园的房子父母住，买一套租售比和升值空间更高出租，5年后再置换两居自主。3.卖掉瑞平家园的房子，置换一套两居，先实现资产升级，5年后再刚需上车。瑞平家园的房子处在望京周边，距离阿里园区和地铁也比较近，不知是否能享受到望京辐射的红利，卖掉是否划算。以上方案请京总给予意见，也希望京总根据我们的情况推荐适合的配置方案。盼复，感谢京总。  

A:回答：您好，瑞平家园如果有更好选择，去做置换升级方向上是很好的，虽然靠近望京，但这种盘的居住体验以及区域的界面都很差，近5万左右的价格在朝阳有很多选择，比如北苑同样的价格可以买到商品房，再比如百子湾也能买到商品房，虽然这些盘也非市场上的抢手货，但区域的资源楼盘自身的资源以及城市界面要比瑞平好很多，至于瑞平将来是否会受到望京的人口红利，要看同价位的竞品，望京周边的竞品价格全上去，只留瑞平一处洼地，答案一定是涨的，所以兑现周期会拉的很长，

即便是不增加预算，也就是平价加杠杆置换，这种项目也应该在合适的时机脱手，有额外资金支持可以提高房子的总价，更应该去做置换升级。关于资金上的分配最好只考虑一套，这一套应该以金融属性为主，目标放在主城区核心地段前两梯队次新两居，可以根据你们的工作地来选择，参考星球精华栏会员文章87朝阳跑赢大盘选筹导图，朝阳没有合适的，应该考虑投住分离，将目标移到别的区，这是最优的策略。

如果按照您的计划布局两套，这两套的选筹均会在地段与楼盘上吃亏，一套的预算拆分为两套综合资源必然大降级，现在不是增量时期，不能为了数量不讲究质量，增量时期拼的是数量，不管大小好坏只要仓位多就赚的多，现在存量时期不能以这种方式布局了，关于整个置换的理解建议您参阅星球精华栏会员文章03置换实操论,抄底与逃顶、04未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。祝顺利！

Q:提问:星主您好！看了您发的文章学习到很多知识，也看了很多网友的提问，但结合到自己的房子时还是有点迷茫，故向您提问指正。个人上班的单位稳定在大兴区生物医药基地地铁站附近，有二套房，一套自住的房产在保利春天里5居室153平，个人认为属于郊区改善大户型，一家四口人，孩子都在附近读小学。第二套房在高米店翡翠城二期属于联排边户，有大院子。目前有个疑问就是保利的房通勤和上学都很方便，翡翠城的房考虑到孩子读书通勤远3-4年不会搬过去住，是否卖掉翡翠城在城区买一套投资保值？或者还有更佳方案请赐教，感谢星主！

A:回答:您好，从地段上高米店的翡翠城比保利春天里更有价值，仅两者之间比较，出一留一应该是要出保利，但把翡翠城放大看就是面积过大了，参考星球精华栏会员文章84大兴跑赢大盘选筹导图，西红门属于大兴西线资源最强的区域，也是每一轮反应最快的区域，但行情大多都集中在次新的小户型上，超大户型兑现起来会很难，看这个区域的属性嘛，大多的购买群体全部来自于城内的刚需，放弃地段资源追求更舒适的居住环境，

联排这个就属于终改产品了，和这个区域的主要购买力不匹配，所以从更长远的价值层面考虑这两套都应该是要出货的，保利春天里和翡翠城一样的逻辑，往外走只能小不能大，越大越不容易流通，流通性打折，价值也就打折了，您可以参阅星球精华栏会员文章04未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，也就是说从价值层面考虑最终比较适合您们的策略只有投住分离，祝顺利！

Q:提问:星主您好，看了您的文章觉得非常专业，从公众号上过来学习。目前面临一个抉择拿不定主意，所以请您帮忙给我一些建议。我目前自住首开住总熙悦安郡三居107平，因为一些原因导致未来的居住场景50%是我自己住，50%是我和父母一起住。暂无其他房产。三居一方面是空间有点浪费，另一方面熙悦安郡已经连续跌了一段时间，目前已经从购买时的7.8一平跌到了现在差不多6.5一平。是真金白银的肉疼。所以我萌生了卖房的想法。

我的想法是要么卖掉置换一套两居室，留一些流动资金在手里，要么是卖掉之后再等等大盘跌一些之后再购置两居室。 没有孩子，所以不太考虑学区。比较希望住在北五环到东五环的范围内。 想问一下星主，两个问题： 1.以熙悦安郡的走势，您觉得目前是最好的一个卖房止损时机么？2.如果是的话，以我的情况，您比较建议我先租房，还是说现在是我心仪居住范围抄底的好时机？

A:回答:您好，北京只要不是非常非常偏避的位置，比如超远郊村里面的商品房，或者郊区的老破小，都不需要“卖房止损”在低价阶段砸盘成交，低价出货应该是要换取更高的投资效率，不应该只做单出货行为，也就是说虽然住总熙悦的区域资源弱了一些，比如现在跌到6万5，或者再进一步跌到6万以下，市场进入上升阶段都还会出现回调，并不是一直会跌下去。你可以考虑在这个阶段做置换移到东边或者北边，这两个方向将来的上限比南边更高，保值性也更强，熙悦安郡现阶段的持续下跌是进货价太高了，成寿寺那个位置根本承受不住近8万的价格，包括隔壁的宋家庄，

或者可以说能够接受8万以上价格的买家选择空间太大了，100个买家能够到南边去看房的可能只占不到20%，这种转换关系必然会导致整个区域所有的高价盘全部供大于需，价格自然支撑不住，从大的方面说本身南城的各项资源就比较匮乏，城市界面也不好，这种综合性决定了未来的价格，这种区域主流的成交价更多的是5万左右，5万以下接受度更高，5万以上接受度就低了，但并不是说像住总安郡这种盘不值5万以上的价格，而是这个区域的上限拉低了楼盘的上限，

品质上有优势不至于翻倍的溢价，也就是说现在6万5的价格还是偏高，你现在做置换比如换到东边或者北边，如果市场再进一步补跌，优势是跌幅绝不会有南边大，这是其一，其二一旦进入上升期东边北边的上限比南边更高，可以理解为现在去做置换中短期并没有利润产生，还会增加一次交易成本，换的是将来房价上涨之后上限更高的那部分空间和更好的资产价值。关于置换的理解建议你认真参考星球精华栏文章03置换实操论，抄底与逃顶。祝顺利！

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