这几年特别关注房价，因为再过3年宝宝要上小学了，2年以后要想上个好的小学，就得买一套学区房。好巧不巧，我们又是在房价比较夸张的厦门，而且又是在房价最贵的思明区。

对于房价，我自认为已经是比较幸运的一批人了。我是85后，按理来说应该早就结婚，早就生娃，宝宝可能已经小学毕业，理论上应该会被学区房政策逼着在2020年左右最高位附近入手了学区房。

幸运的是，我结婚比较晚，2020年才结婚，结婚时和老婆商量觉得我们的钱还是全部买基金和股票性价比更高。因此幸运地避免了在房价最高峰时接盘。

然而，随着宝宝慢慢长大，上学的问题迫使我们再次面对要不要买房这个问题。思明区顶级的学区，现在需要600个，次一些的需要300个，再次一些的也需要200个。这还都是经历了连续5年左右回调的价格，基本腰斩后的价格。就这，依然不便宜。

那么，房价调整到位了吗？我也不知道。不过，因为我是做金融投资的，在面临买房这个问题时也喜欢从金融的视角来分析房价。房子也是一种资产，只不过是和股票和债券的现金流规则不一样的一种资产。

首先，最重要的就是每年能带来的现金流。

股票的现金流主要是股息，不同类型的股票的现金流千差万别，和房子比较类似的应该是消费股，能综合反映宏观整体的状况。宏观经济好，消费类公司的利润会增长地更快一些，宏观不好，其利润增速可能就会慢一些，甚至会倒退。比如伊利，当然伊利是消费股中比较强的龙头了。

而现在这个时点，伊利的股息率差不多是5%。

房子类似于股息率的概念是租金收益率，也就是一年的租金除以房价。厦门这边应该徘徊在2%左右，当然部分比较便宜的区域，可能会达到3%甚至再高一些。

然后，看资产的折旧属性。

上市公司内部是有折旧的，但公司的利润是扣除了折旧以后的部分，也就是上市公司要是像房子一样不去管折旧，是可以把更多的现金分出来的。

或者我们把房子也像上市公司那样，把每年的租金拿出一部分用于维护房子使其处于价值不变的状态。但现实中很难每年将房子翻新至最初状态。比较靠谱的做法是房子很破了以后，把每年提取的折旧金一次性用来买一套新的房子。

我们假设房子可以住50年。这个假设甚至有些激进了，很多房子30年左右居住感受就大大降低了。就按照50年，每年得考虑2%的折旧，而且是新房才可以。

这样算，很多房子的租金基本就刚刚够折旧而已，剔除掉折旧以后，是没有收益的。

其他的，要是考虑到流动性等问题，房子更是会被股票按在地上摩擦。

那很多房子为什么这么贵呢？比如我提到的很多思明区的学区房，顶级的可以到600个，次一些的还要300个。

其中很重要的一个原因就是房价里包含了学区的使用权。使用权的价值，就是厦门家里有娃要上小学，而且相对最有钱的一批人竞价拍卖弄出来的价格，一直会竞价到能买得起的家庭的数量和学位差不多为止。

而以中国家长对教育的重视程度，花几百万买个读好学校的机会，这种事是做得出来的。而且，学位6年以后还可以再卖出去，自己说不定还可以赚一笔。

然而，2020年之后，新生儿数量的快速下降，可能最终会导致学区房的逻辑在很大程度上破灭。需求直接大幅下降。2019年，我们新生儿数量还有1465万。而到了2022年，直接下降到100万以下，只有956万了。到了2023年，就只有902万人了，相对于2019年下降了35%左右。

今年2020年9月和21年9月之前出生的宝宝的家庭才到了必须考虑学区房的时候，而这两年出生人口分别是1200万和1062万。学区房的供需失衡还有加重的空间。

还有一个问题也很重要。就是以前，家长买学区房哪怕买得贵，心里不会觉得太难受，毕竟以后学区房可能还会升值，可以卖出，持有反而可以赚一笔。而未来，人口如果维持在这个出生水平，学区房可能最终就会失去意义，那学区房原本价值可能会快速缩水。

而且，学区房的上学指标被使用以后，需要6年才可以再一次产生学位指标。6年以后，学区供求状况到底怎么样，可能又是一种情况了。

金融市场有一个‘有效市场假说’，经常是很灵的。这个假说认为，资产的价格已经反映了所有已知和未知的信息。因为投资者众多，交易非常频繁，所有的信息都会在股价里被快速计价。

这个理论，在房地产市场可能并不会特别灵敏。因为房地产市场的流动性是很差的，大量的信息还没有通过交易体现出来。

比如几年以后的学区供求，目前就还没有通过需求方的变动让卖房完全感受到。

房地产市场，价格粘性假说可能会更适用，因为较低的流动性，现在的价格还没有充分定价人口的变化，致使其价格依然维持在相对不合理的水平。

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