你扑向直播卖房,丢掉的那些营销基本功
我将分享100个实操整改案例，100篇文章全来自我顾问项目。都是小成本整改，甚至低至5块钱……本文是第010篇：
第001篇：地产营销最蠢一句话，是客户起身要走时那句：“李总，这是项目全套资料”
第002篇：世界上，没有一个公厕是独立的--中国地产烂户型的实战卖法
第003篇：2017版小学教材，白纸黑字，讲透了豪宅咋卖
第004篇：复盘：如何用3千万，砸出一个0成交的样板区
第005篇：地产已经惨到只有3000元，救一个开盘只卖4成的项目（5000字，实操长文）
第006篇：23万粉的地产探盘大V又怎样？镜头，被我当场砸了 | 一篇得罪整个探盘行业的文章
第007篇：客户说“我再想想”后的72小时：微信，私发，用3个文件，反杀32组客户的成交实录
第008篇：口罩3年，杀光了地产里最敢透支的中年人 | 改善盘戳痛中年，必须要讲的5句销讲
第009篇：笨到极致的营销：算透6组家庭，70年，30万次出门｜救活一个滞销盘的蛮干式整改
12-1月，我去了5个城市，只做一件事：下行周期，案场的完整话术整改。挤在直播赛道，但被所有地产人遗漏的营销盲区：场均转换提升3%转化率，案场凶猛话术深度整改。
整改的，就是你最熟悉，但是成交最需整改的：大门-车马院-品牌墙-大沙盘-小沙盘-户模-会所（含抬板）-样板（含四代宅的差异话术）-洽谈区（含顾虑钩子）的全动线案场话术。
下图衡水，基于学区，样板房书房的深度话术和案场场景物料联动，深度整改：
直播留资上要提升一个点，多难！而且，留资还不能直接成为成交。但案场话术若能提升1%，那就是直接的，哗啦啦的，成交效益！当然，你会嚷嚷：老子连来人都没有！
其实没有留资的直播，根子还是“话术缺钩子”。当案场话术钩子找到了，直播钩子也就自然有了。
所以，这必将是 2026年营销重点。行业全卷新媒体时，但案场没有高转换率，你再努力，再投流，再舔来的“留资”，在案场还是会“流失”！
四天话术整改（文末有具体整改内容和预约方式），第四天晚上，我会全员讲解和全员一人一问回答（问题之刁，你们可以想象，如“学区比对手差，咋办；医院逊人一筹，如何回复；所有人觉得我们价格会降，如何应答……’” 这个过程五个小时，我全部录像了。回头，我会深度更新在24堂大课：
若有疑惑，可先就近，去以下整改过项目，体验话术整改后的转化力提升：西安·誉景台；衡水·雍锦世家；南京·上城十号院；唐山·云岚翠微。
另外，我还成立了《夏不飞老中医营销群》，深度探讨下行周期的营销实战，有方案分享、有难案探讨。想入群的，扫码向我助理申请进群（需带30元红包，非需勿扰）：
其实所有抖音时代，短视频和直播的流量规律，其实在经典营销时代的书里都讲过。你看它稀罕，是因为传统营销没学扎实。
一个案例证明之：你恐惧而疯狂追捧的短直创作定律，其实50年前经典营销都讲过。
甚至现在流量短直大佬和课程，教你的只是公共赛道的地产化，真正的底层“流量不等量”的深度分析，至今我未看到一个大佬能讲透，而经典营销早就将其说的明明白白了，你喜新厌旧而已：
基本盘
先假设一个项目：一个海边小盘，左右是两个大盘，超级大。
虽然它可能真实存在，但我把多个项目的思维逻辑一并套入本案，并将短直时代很多拦截思维，一并实验式的套到这个项目，以此证明3点：
1- 拥抱短视频和直播，但不是一根筋做“短视频和直播”
2- 所有短直定律，其实50年前营销老书里都讲过
3- 流量不等量：买同一个项目的客户，甚至可能天壤之别
我们是洋房产品，靠内海，临右侧大盘的商业配套。如何夹缝里生存，开始深讲：
备注：这个案例的完整打法，我曾经在我的视频号直播12小时，分三天讲透，这次文字不可能全部讲完。
突发流
所谓突发流，就是对手直播而形成短期内的突然到访，尤其城市项目对手突然直播，带来的突发流。
但是在暑寒假和北方雾霾加重下，文旅直播，也可能出现所谓的突发流。
对手两个项目的直播诉求可想而知：大城。而我们确实不具备大城能力。传统操盘思维：洋房类小院，而且还不是大城，自嗨式定位成：海边的小院子。
而经典营销里其实早说过一句话：所谓定位，不是定自己，是定自己和别人的差异化。
尤其周遭两个大城项目，在不断强化度假流量最害怕的“很美很空很无聊”。一定会洗脑文旅客户，导致突发流的普遍思维“大城大海真的好”。
基于此，我们不能自嗨“海边小院”，再研究自己项目（下图橙色块）：
右手大盘对手的配套，其实我们步行1分钟即到，比它现在出货的产品，反而更近；左手大盘的出货，看不到海，我们是同价位湾区唯一摸得到海的项目（虽然是内海）。
因此基于对手俩项目，长期短视频和直播炫耀的“大海旁的大盘”。我们放弃传统定位型销讲：大大的城，小小的海，不大不小的院。做了策反短直而来的突发流的新定位。
修改后的销讲核心就两个汉字加一个数字符号：泡>造。即所谓：是的，对手造城，我们不造城，因为我们已经泡在城里！没必要再造个城？
甚至在对手短视频直播高峰时间，我们直接更换“突然流”进入对手项目路线上的广告诉求。你冲着别人的大城来，但是突然发现同样价格，有项目可以大城和大海都有。
好巧，我们的内海叫做“老爷海”，我们顺着这个，给了一个案名：海老爷的洋房。既然是大老爷，那一定是最贪婪的人：海和城，老子都要。
突发流，属于被洗脑型客群，甚至已经“心属对手”，这种流量有一个规律：只给你一次反洗脑，甚至不给你反洗脑机会，因为他们能来，说明已经被对手短直征服。
所以，硬反驳是最蠢的拦截方式。
人性贪婪，顺着对手的短直诉求“我们是大城”，做符合人性贪婪的更高级拦截：“我也是大城房子，我更是他们没有的大海房子”。试问，谁不希望一分价钱，买到世间两分货。
还是那句话，人间最蠢是反驳，营销最高是“贪上加贪一并满足”。
推波助澜，这种“贪上加贪”的策反型，甚至可以用在自己项目短视频和直播主题。如：
-
《有城，就够了？》 -
《做个贪上加贪的海上孩子吧》 -
《泡在城里加海里的40岁，才叫40岁》 -
《被别海感动，别泡城就满足。海南置业的“两大心动误区”》
投入抖音，不是满脑袋只有抖音，学会先抬头回到经典地产营销的竞争格局和人性洞察，一切所有抖音破局，还是需要经典营销的人性思考打底。
盲流
所谓盲流，基于总价全海岛看盘的。其实城市类也会有这样的客户，基于区域和总价，在某一区域一次性踩盘式看项目，相比“突然流”的情有独钟，有一定盲目性，争取机会较大。
对于“盲流”，小盘最大的劣势就是营销费用较少，发声能力较弱，很容易丢失大量“盲流”的拦截机会。
这时候如何利用大盘费用，为我所用；利用大盘声势，为我卖房。是低费用项目最高效的思维切入口。
看够、看全、看透，“盲流”心理的最大特征。分析到这你有思路了吗，反正我有了。
我们不做差异营销，相反寻找共性：大盘对手A是央企，大盘对手B也是央企，很巧我们也是央企。
所以基于“看透怕漏”，我们做了一个新的导视，不是讲我是啥，而是“混入”两个大盘，打出“三大央企 合著湾区”。这时候，我们不是是某个小盘，而是全湾区必看的三分之一。
对操盘人而言，项目有大小；对暴雷时代的看盘人而言，三个央企没有差异。漏看，才是对购买决策最大的影响。
细心的人，甚至会看到我们主动给竞品做方向指示，甚至给这两个项目主动贴金：一个是海上的大城，一个是陆上的巨无霸，当然我们是“海陆双栖洋房”。
永远不要吝啬给对手鼓掌。
烂大街的地产抖音流量密码课程，总教你账号名中性化吗，类似“短视频研究所”，“流量思维工作室”……其实经典营销里早有过类似理论：寻找品类共性，建立权威感，有时候比差异化更重要。
都买你的货，但盲流和突发流的拦截思路完全不同。前者用“怕漏心态”，做好湾区我是三分之一的拦截；后者用“贪上加贪”，做好“300万，别人城或海，老子城和海”。
别再埋头只会关注直播间的灯光的美和丑；别盲目学习公共赛道的直播话术；
继续谈，还没完。
铁粉流
现在流行捆绑地产大V直播带客，带看返佣。这种流量我们称为“铁粉流”。
相比前两者，这种流量最大特征就是“封闭，无法拦截”。因为他已经认定最爱对手，直接带看成交，拦截缝隙几乎为零。
但是，世事无绝对。尤其营销上的那句名言：只要没有成交，客户永远是你的也是我的。
越是知道自己买啥的人，其实内心的坚定没有那么坚强。就如人在淘宝决定买某商品后，一般就不再看同类商品。因为怕打折了，或者发现更好的选择，内心反而焦虑。
拒绝比较，一路到底，是方向坚定的人最大的优点，也是最大的软肋。这时懂营销会撬客的人，知道如何巧妙的让其比较。
我将其称为“去个性化营销”，即所谓完全去掉项目个性化的VI、文案、定位。
譬如，对手项目诉求的是顺其自然去生活。
拦截对手铁粉流的道具，我们完全放下自己的VI，模拟成对手项目，甚至基于对手项目的“自然而然”讲我们：
同样，另外一个竞品，大谈山海秘境。
在拦截它的铁粉流，我们一样放下自己的VI，基于对手项目的“秘境”讲自己：
没有比用海南的大海
外加10000亩的内海
把你和世界隔开
更秘境的秘境了
好巧不巧，大老爷的洋房这些都有
抖音时代，短视频是要有利他思维。其实，这就是经典营销力的换位思考理论。但可惜，你们除了用利他做短视频和直播，在更实战的拦截中，你们真的利他了吗。
回答是否定的。看看我们如何真的利他，即使在非抖音渠道：
既然铁粉流，拦截机会很小，我们就公然在共同入口，甚至尽可能的靠近对手项目附近，让销售举着这样的牌子，事实证明，很少有人会拒绝伸手拿。
没人会拒绝一次性拿到所有物料，而且还是不费吹灰之力。没人会介意再看一眼更大的世界，了解一下更多的信息，因为毕竟是花几百万的钱买房子，即使是大V带来的铁粉流。
可惜，多数人学着利他思维做着，却犯着如下图场景的错误：一个派单人，高举一项目牌，大吼一句“带你去看更好的世界”。
这不是利他，这是自私的利己。我们一边疯狂补习抖音时代的利他思维，一遍置若罔闻传统营销早就为你设计好的，更高级的利他传播。
这就是当代喊着“不转型抖音，就是死”的操盘人、地产抖音大V们，永远思考不到，更无法教会你的认知盲区。
线下流
故事还没结束，所谓的铁粉流、盲流、突发流之外，还有主场流、游客流、视觉流拦截：
到了主场，就规规矩矩谈产品，它一定能到你碗里吗？甚至在多项目夹击下，你的销讲还是：品牌-土地-产品-带看。从对手那面来的人，听这样的销讲都听吐了，如何基于“反吐逻辑”做更高效的主场拦截？
到这里来玩的游客，在网红灯塔，你难道还是野蛮派单，如何结合网红点的场景，做场景勾引。
甚至作为蓝色泛滥的海南，继续用蓝色海做视觉？但一个靠海的项目，难道不用蓝色吗。视觉拦截的反背景思维，其实未来做抖音短视频也机会遇到，但是有几个操盘人能思考到这个深度，甚至找到更高效的泛滥蓝下的视觉拦截？
流量不等量，故事还很长：
经济下行的年代，无论是顶豪还是刚需。老百姓，听着你们花里胡哨的直播话术也罢，案场讲解也罢，其实心里都算的是帐。《下行周期，提升3%成交力的案场话术整改服务》，基于所有案场操盘人忽视的消费心理学出发，实效整改！
适合项目：现场转化力低，甚至无人来（案场话术钩子清晰了，其实直播话术钩子也就有了，来人问题也自然可以得到解决）
整改内容：大门-车马院-品牌墙-大沙盘-小沙盘-户模-会所（含抬板）-样板（含四代宅的差异话术）-洽谈区（含顾虑钩子）的全动线案场话术超级整改。
四天安排：第一天沟通（含所有案场销售问题互动）；第二天踩盘；三四两天闭关创作。
交付方式：100页整改方案，外加第四天晚上全员讲解，及全员一人一问我的现场回复（问题之刁，你们难以想象，如“学区比对手差，咋办；医院逊人一筹，如何回复；所有人觉得我们后期会降，如何应答……’” 这个过程，往往要五个小时。幸运的是，我全部录像了）
整改项目示例：若有疑惑，可先就近去以下整改过项目，体验话术整改后的转化提升：西安·誉景台；衡水·雍锦世家（衡水销冠项目）；南京·上城十号院（江北销冠项目）；唐山·云岚翠微。
收费方式：全款预付。十万，四天。下方，扫码，向我助理付费预约时间（非需勿扰）。备注：2026年2月已全部排满。
中国地产，卷没错，但是要学会反思所有“存在即为合理“的卷，因为可能“存在即为不合理”。你跟卷的很多逻辑，是那个“开门即卖楼”时代的总结下来的动作，不仅过时，甚至已经远远落伍。
中国营销传播动作，每个项目几乎一定存在30个都需要重新被设计的1%。不是拥抱新媒体，就是新媒体人，不基于成交的消费心理学，所有的爆款话术都是 “瞎忙”。
直播线索狂跌的时代
做能提升20%留资的直播爆引话术
这堂课，源自我两个月前直播后走了30余座城市，看了很多所谓"爆款"地产短视频和直播，全是漏洞百出的残次品！最后我决定做一个两小时直播，用多个让行业老炮都挠头的地产悬案：现在家家直播短视频，短直成交开始下降。
我会用实操的案例，示范一套提升20%留资线索的话术技巧：
《凶猛话术》把我所有4年直播不陪跑，但整改直播的经验，和20年的传播经验结合一起，深度聊透：
1- 为啥用销讲改成直播会低效
2- 为啥直播卖点和案场卖点，是两回事
3- 如何确定和撰写直播间卖点
4- 如何用AI做话术调整，调整关键词是啥
5- 为啥劣势，缺点也必须备话术，如何备
6- 3种常用的直播卖点雕琢方法
7- 直播做好后，线上线下如何配合
课程框架：
同时，会基于AI时代特征，教策划人如何再构成话术后，DEEPSEEK润色关键词，让人脑和人工智能脑之间的链接，更清晰。三个硬骨头项目，分别基于豪宅、刚需、改善，提出不同的滚词。
三个小时的直播，我不会基于产品，也不会基于营销来讲直播话术，而是基于人心曲线，尤其是隔着屏幕那个听你直播的人的情绪变动，如何做直播话术的钩子，譬如我会直接提出一种“儿童画”技巧，且当场示范：
夏不飞简介及主要分享
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↓ 2024年 广州 越秀总部 《降价时代的七种人心变化》
↓ 2021年 奥园广州总部 《一个老人背后的全地产品类逻辑》
↓ 2024年 郑州 同袍荟行业峰会 《神盘的逻辑》
↓ 2023年 杭州 明源峰会 《刁营销》
↓ 2020年 杭州人山人海 《同质化下的小厮杀》
↓ 2019年 武汉旭辉 《人心》
每次半小时音频，深度解读作战体系：从我无从入手，到解剖客户；从产品定位铆定，到传播策略制定；从传播推广落地，到完整复盘新媒体推广。
每一堂课，仿佛在听我向你提报。保持这个教室三年学习，段位能超过80%同行：
而每天学 10 分钟人性营销。原《土豪教室》是给所有懒惰的，错过《创意日报》8年更新（创意日报不断更新，不断删除，狠吧）的人，380套音频，几乎涵盖所有地产营销认知点。不断更新的课程如下，一个节点一套音频（记得自己翻转放大）
如果你错过我过去8年的认真沉淀，想一夜补课，那只有这个“博物馆”最适合：
而《50堂直播课》则是所有人嫌弃音频太枯燥，想要看我手舞足蹈讲课。所以从2022年开始，最精彩的50堂营销传播的直播：有答疑，有纯讲课，挑的全是中国最难，最无差异化的项目入手。少则2小时，多则3小时，讲嗨了4小时，示范实操案例背后的传播逻辑，纯视频：
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