盘活闲置土地——接下来住宅用地市场的主旋律

1、对建设用地的规模要实施总量管控，而且从过去是国家列计划、分指标，变成由省级政府按规划统筹使用。省级政府有了更大的自主权。

2、新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

3、那商品房开发怎么办？不是不供地，而是从依赖新增土地向盘活存量空间转型，盘供平衡，简单说就是“盘活一亩才能新增一亩”

4、城中村改造中涉及到的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），还是可以办理新增用地审批和供应。

相信这背后肯定是做了摸底调查的，各地现在应该都是存量高企。这里有我们常说的狭义库存，也就是已批未签的。还有一个是广义库存的口径，也就是闲置土地，它的量应该也绝不会少，这才是这个通知出台的底气：摸清了家底，厚着呢，先解决闲置土地问题，提高土地利用效率。自然资源部这次给出了一个数据，2025年发行了5400余亿元地方政府专项债券，主要用于收储存量闲置土地。5400亿，2025年的国有土地使用权出让收入也就4万亿，可见闲置的存量土地规模是不小的。

既然变成了是由省级政府按规划统筹使用建设用地，我们当然要看看省上的表态。

3月4日，陕西省自然资源厅组织召开2026年度全省自然资源开发利用重点工作会议。38号通知的发文日期是3月5日，这说明至少是在2月底，自然资源部已经传达了通知精神。

在这次会议上副厅长强调：

1、盘活城镇存量土地是推动城市内涵式发展与高质量提升的关键路径

2、聚焦闲置土地处置存在的困难和问题

3、加大盘活处置力度，深化改革盘活存量路径

和38号通知的精神绝对是非常契合的，认为当前城市发展已经进入了存量时代，必须刀口向内，在盘活闲置土地方面下功夫。盘活利用的理念要向综合效益转变，盘活利用的方式要向前瞻性、多元性、规模化转变。

3月9日，西安市资源规划局召开2026年西安市存量商品房住宅已供应未竣工暨闲置土地处置工作部署会。会议主题直指“闲置土地处置”。会议指出自然资源全系统：

1、统筹存量增量土地供应

2、严格落实盘供平衡原则

3、执行去化周期挂钩机制

“统筹存量增量土地供应”，完全是对应着38号通知第十条的标题“统等存量和增量建设用地”，说明部里和省厅的核心要求将作为接下来西安市相关工作的指引。

“盘供平衡”，“盘活一亩才能新增一亩”，西安市会严格落实。

要执行土地供应与去化周期挂钩，这里还没有具体的细则，需要再多飞一会儿。

会议强调要高度重视闲置土地处置工作，对已涉嫌土地闲置的，务必要开展调查认定并落实处置，进一步促进项目开工建设，采取开工、收回、置换等方式处置闲置土地。

盘活闲置土地——就是接下来住宅用地市场的主旋律。

“盘活一亩才能新增一亩”

后续重点关注2个问题：

1、去化周期是怎么计算的？设置几个档？如何与土地供应挂钩？

2、盘活的路径具体是什么？要关注“置换”这种方式，包括开发主体置换，也包括地块的置换，有什么可执行的具体细则？