市场多维度表现不一,“小阳春”走向值得玩味

3月13日，上海迎来了“沪七条”落地后的首轮土拍，此轮土拍并未出现市场所期待的激烈竞争。而从一手房、二手房和土拍市场多维度来看，政策红利精准滴灌，市场给予了正面反馈和回应，但分化确实存在，传统3-4月楼市“小阳春”的最终走向，依然值得玩味。三周以来，市场呈现出“二手房热、一手房温、土地市场稳”的鲜明特征。

土拍市场：理性开局，核心地块仍具吸引力 

3月13日，上海迎来了“沪七条”落地后的首轮涉宅用地出让。也是2026春节后的首轮土拍。本次出让的3宗地块（徐汇长桥、嘉定新城、青浦西虹桥）全部成交，总揽金约68.09亿元，与一二手房市场的表现略显不同，三幅地块其中的两幅地块溢价率仍旧为“0%”，市场反响“不算热烈”但依然符合预期。

底价成交成主流：3宗地块中，徐汇长桥和嘉定新城地块均以底价成交。徐汇地块因含有商业配比且开发难度较大，嘉定地块则因区域供应充足，均未引发激烈竞价。

核心区域显韧性：唯一产生溢价的是青浦西虹桥地块，经过33轮竞价，由绿城以6.57%的溢价率摘得。这表明在整体理性的背景下，拥有双轨交、高端配套的稀缺核心地块，依然是房企争夺的焦点。

信号意义：本次土拍以国央企及稳健型房企为主力，释放出“稳地价、稳预期”的明确信号。房企拿地逻辑已从“规模扩张”转向“利润与安全”并重，对非核心区域地块的评估更为谨慎。

二手房市场：量价齐升，刚需与改善双轮驱动 

二手房市场是“沪七条”政策效应的“晴雨表”，反应最为迅速和激烈。新政落地后，二手房成交量连续攀升，单日成交数据屡次刷新年内新高。

成交量爆发：新政后首个周末（3月7日），二手房单日成交达1324套；进入第三周，3月14日单日成交冲高至1472套，已逼近2025年3月的高点（1473套）。工作日日均成交也稳定在800套以上，远超新政前水平。

刚需成为主力军：近期成交结构中，网上数据显示：近两周300万元以内的刚需房占比高达72%，套均面积仅78.5平方米。这主要得益于公积金贷款额度的提升（最高至240万元），使得购买“老破小”的刚需客群只需支付极低的首付即可上车，极大激活了市场底部流动性。

价格企稳微涨：随着成交放量，房东心态转强，议价空间收窄。部分热门学区房已经出现了上涨。

一手房市场：外环外火热，核心区“慢热” 

与二手房的火爆相比，一手房市场对新政做出了明确回应，来访量和成交量均有明显增长的同时，却未表现出如同二手房市场那样的火爆，反而呈现出明显的结构性分化。整体来看，市场处于“修复爬坡期”，外环及外环外区域的回暖速度远快于核心区域。

区域分化明显：外环外高性价比项目（如金山、青浦）占据成交主力，各项目来访量也普遍出现较大幅度增长，部分达到了原来的3-4倍，如保利都会和煦，新政首周即实现300组来访，10套成交，3月14日更是实现单日成交15套；

而城市核心区域项目，也因限购松绑吸引了大量长三角客群，如位于静安内环的苏河融景，确有客户因新政释放购房资格，实现了一定增量，但未出现爆发式增长。部分重点项目如安澜上海新政后首个周末即实现超6.3亿的销售金额，其后来访量和成交较新政确有稳定增长。

不同板块表现差异分析：政策红利下的“梯度复苏” 

首先，二手房反应迅速的核心原因是因为新政前大量的二手房供应积压和置换需求的积压，而新政之后，市场购房资格获得大规模释放，迅速形成购买力。市场改善型需求向来对二手房置换依赖度较高，客户前期需要实现旧有住房的变现，再将资金投入到一手房市场中去。一手房的大规模升温，需要有一定的政策传导时间。

其次，“沪七条”政策本身具有梯度化特征（外环内外差异化准入），这直接导致了市场表现的区域差异。

外环外（刚需主导）：政策红利最大。非沪籍社保年限降至1年甚至取消，叠加公积金贷款额度提升，直接释放了海量的“上车”需求。因此，像嘉定、青浦等区域项目成交最为热烈。

核心区域（改善主导）：政策主要激活了“卖一买一”的置换链条。虽然外环内限购有所放宽（社保3年可买二套），但高总价和较高的首付比例依然制约了成交量的爆发式增长。市场表现为来访量提升明显，但转化率有待提高。

三月“小阳春”展望：能否超越去年？ 

纵观2025年新房市场的总体走势，不难发现，3-4月也同样出现过一波“小阳春”，据业内人士分析，这个时间，可能与适龄儿童“入学”需求的时间相匹配，而今年又叠加了强势的政策利好，因此，2026年的“小阳春”呈现出“启动更早、热度更高”的特点。

尽管市场表现分化，但市场总体对新政的反应极为迅速且热烈，二手房成交屡创阶段性的纪录，而土地及一二手市场的表现差异，是由政策传导时间和理性回归后，房地产良性发展需求所带来的。因此，可以说市场回暖迹象已经非常明确，“小阳春”热度有望超越去年。

如今新政之下，市场需求和购房资格已大幅度得到释放，置换链条已经打通，购房的金融支撑力度加强，因此，2026年总体的房地产市场表现值得期待。

注： 本文基于公开信息综合整理，不构成任何投资建议。市场有风险，决策需谨慎。