房子305万卖出去,上海的二手房市场确实回暖了.

房子今天卖了。

本来很犹豫要不要卖，最终还是在今天敲定了。房子挂牌价 320 万，我的心理价位是 300 万，最终谈成了 305 万，比预想多卖了 5 万块钱，这跟现在的市场回暖有很大关系。

房子终究是卖了，这件事也折腾了这么长时间。孩子们的压力确实很大，我总觉得不卖房子，这道坎就过不去。今天遇到了有诚意的卖家，房子不仅谈成了，还比预想多卖了 5 万，索性就成交了。上次那个卖家出价已经很有诚意了，但没给到这个价格，今天这个买家，算是直接一步到位了。

我个人还是觉得这套房子其实卖早了。今年上海的楼市看着回温很快，接下来也有明显的上涨趋势，但市场行情谁也说不准。就算再相信房子会涨价，也不如落袋为安来得踏实。所以哪怕价格给到位了，自己心里有再多不情愿，最终还是把房子卖掉了。

卖房子的时候，中介一直在跟我讨论房地产的涨跌趋势，也让我今天发现了一个秘密，当时在中介门店没好意思说，今天跟大家聊一聊。如果你的房子是通过大型中介公司买的，有没有留意过一个叫供需比的数据？

今天在门店谈判的间隙，我翻了下我们小区的相关数据，注意到了一个现象，就是小区的供需比。我们小区现在的供需比是 2.1:1，目前挂牌出售的房子只有 8 套，其中低价房都是顶层房源，而我的房子不是顶层，所以最终的售价，比那些低价房多卖了 30 多万，是有价格优势的。

先跟大家说清楚这个供需比的意思，分子是新挂牌的房源，分母是新到访的意向访客。我们小区现在 2.1:1 的供需比，意思就是每挂出 2.1 套房子，对应 1 个新增意向客户，这个数据和我们所在的区域、整个上海市比起来，都是很有优势的。

但这里面有个蹊跷的地方：2025 年三季度，也就是去年 Q3，我们小区的供需比是 20 多：1，意思是新挂牌 20 多套房子，才对应 1 个意向买家。这背后就有门道了，我梳理了三个核心疑问：

第一，为什么去年小区突然多出这么多房源？

第二，这些房源最后到底卖出去了没有？

第三，大家有没有留心过，这只是一家中介公司的数据，其他中介公司有没有同步出现这么多房源？

卖房子的时候我就留意到了这件事，回来之后也做了些研究，今天可以跟大家说：去年这些中介没安好心，在房源和供需比数据上造了假。大型中介公司的系统是全公司统一的，全公司大范围作假的可能性很小，但局部的门店，比如某一个或几个门店，肯定是作假了，就比如我们小区旁边的这个门店。

大家可能想不到，一个小小的门店，二三十个中介，竟然有能力做空整个小区的房价。

我自己分析了一下这个套路，不一定完全准确，但可以跟大家说说我的研究结论。

这些房屋中介，要么联合小区里的居民，甚至有些中介本身就是小区业主，在去年集中上架了一批低价房源，给房东们制造恐慌情绪，渲染房价大跌的氛围，以此 PUA 房东降价。

如果不是他们搞了这些动作，数据不会变成这个样子，对吧？

正常来说，大型中介公司的房源上架、下架、成交数量，在市场里的占比都是相对稳定的，不弄虚作假的话，根本不会出现这种异常波动。

第一个疑点：小区平时的挂牌量也就十套八套，突然多出 20 多套挂牌，怎么可能有这么多人同时突然要卖房？这根本不符合常理，对不对？

同时大家去别的中介平台看看，根本没有这么多同步新增的房源，没有，对吧？

这就说明里面肯定有不真实的成分。

着急卖房的房东，不可能只挂这一家中介，大多会多平台同步挂牌，只有极少数人会做独家代理。

如果一个小区突然多出 20 套房源，那所有中介公司的挂牌量都应该同步上涨，但实际情况是，只有这家最大的中介公司房源变多了，其他中介都没有，这是疑点之一。

第二个疑点：这些突然新增的房源现在都消失了，难道是全都卖出去了？

但我们去查成交记录，根本没有这么多的成交量，成交记录里没有这么多套，对不对？按理说这么大的中介公司，不可能新增的 20 多套房源，全被小中介成交了，自己一套都没卖出去，一套都没卖，对不对？这是不可能的。

实际成交记录显示，从去年 Q3 到现在，我们小区一共也就成交了 6 套房子。

那这多出来的 20 多套房子去哪了？凭空消失了？

有人可能会说，是不是房东挂了之后又不卖了，仔细想想就知道不可能，谁会特意挂了卖房信息，几个月之后就突然不卖了？这种情况极少。

当然你如果非要说，就是 20 多个房东像商量好一样，整齐划一地挂了 20 多套房子，过了两个月又都不卖了，你要非这样说，我也没办法。

接下来还有第三个疑点：为什么这个小区的供需比波动会这么剧烈？别的小区有没有这个现象呢？

我找朋友问了其他小区的情况，有的小区根本没有这个现象，这种异常只集中在我们这片区域，而且全都是有低价房源的小区，才会出现这么离谱的供需比。

而今年，这些低价房源全都消失了。

所以综合所有疑点，我个人猜测：去年房地产行情下行的时候，很多人着急卖房，中介就在中间搞事情，通过挂虚假低价房源制造市场恐慌，把供需比一下子拉高了。

正常的供需比大多是 2:1、3:1，高一点的也就 5:1，怎么也不可能到 20:1。

结果今年楼市回暖，有买家要找这些低价房源看房，根本看不到房，这套把戏兜不住了，所以虚假低价房源全都撤了，供需比也就恢复正常了，这就是中介操控小区房价的手段。

今天发现了这件事，真的让我挺生气的，去年我也因为这些虚假信息恐慌过。

所幸今年趁着楼市小阳春，在回暖的节点把房子卖了，价格也很合适。哪怕接下来房价继续涨，我也不觉得亏，因为我解决了家里的实际问题，人要知足常乐。

还有很多人没等到市场回暖的这一天，2023、2024、2025 年卖房的人，都亏了钱，没能等到这波回暖，得多难受多痛苦呢？

至少我抓住了这波小阳春，在市场回暖的节点卖掉了房子，解决了家里的问题，心里还是很能接受这个结果的。