两会后,对地产营销人的几项关键行动建议
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两会后，对地产营销人的几项关键行动建议
两会为2026年楼市定调，核心关键词为：稳市场、控增量、去库存、优供给、好房子、公积金改革、城市更新、保交房。
这对地产营销人意味着，工作重心需从“冲量”转向“读懂政策、用好工具、重塑打法”。以下是几项关键行动建议：
📈 1. 重新定位：从“卖房子”到“卖方案”
- 解读政策
：深入理解“着力稳定房地产市场”的内涵，即市场已脱离危险区，进入常态化治理阶段。营销重心应从“救市”转向“帮助客户在稳定市场中做出正确决策”。 - 重塑话术
：告别“暴涨论”，围绕“稳、安全、长期价值”构建说辞。将“止跌回稳”时期的恐慌式促销，调整为“资产配置+居住品质”的理性沟通。
🎯 2. 客群再细分：聚焦三类核心人群
政策明确支持刚需、改善、多子女及初婚初育家庭。营销资源应向以下三类客群倾斜：
- 新市民/初婚家庭
：强调“首套资格+公积金+保障房”的政策组合优势，突出低门槛、低月供、安全性。 - 多子女改善家庭
：围绕“多一房、好学区、好社区”设计产品组合，并清晰解读二套认定、利率、税费等政策。 - 城市更新/旧区居民
：将“拆迁/旧改+房票/以旧换新+保障房”打包成整体方案，解决客户置换链条中的痛点。
🏡 3. 重塑产品：将“好房子”作为核心卖点
“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”已写入政府工作报告，这是产品升级的核心方向。
- 对标标准
：对照新版《住宅项目规范》（如层高不低于3米、四层及以上配电梯等），将产品亮点转化为通俗易懂的客户利益点。 - 讲好故事
：将绿色建筑、节能系统、智能家居、适老化设计等，包装成可感知的“长期居住成本降低”和“生活品质提升”。 - 升级服务
：将物业服务作为关键卖点，强调社区安全、响应速度、社群运营等，因为“物业服务质量提升行动”已被提上日程。 -
🤝 4. 善用工具：整合“以旧换新”与“存量收购”
“去库存”是今年主线，国企收购存量商品房、房票安置等模式将全面推广。
- 主动对接
：与本地国企、城投、保障房公司建立联系，争取成为其“收购/转化”的指定合作项目。 - 设计“以旧换新”方案
：为有旧房的客户提供“旧房评估+新房锁定+差价结算”的一站式服务，解决其“卖不掉、买不了”的困境。 - 包装“房票”价值
：若当地推行房票，需清晰解释其使用范围、期限和溢价，帮助客户算清“房票+补贴”的实际收益。
💰 5. 放大优势：将“公积金改革”融入说辞
公积金改革是今年重点，多地已提高贷款额度、扩大使用范围（如支付首付、装修等）。
- 制作“公积金攻略”
：为不同客群（首套、二套、多子女）制作清晰的贷款额度、利率、提取流程测算表。 - 协同金融伙伴
：与银行合作，推出“公积金+商贷”的组合贷方案，并争取利率和审批流程的优化。 - 举办政策讲座
：定期举办线下/线上活动，邀请专家解读公积金新政，现场为客户答疑解惑，建立专业信任。
🏙️ 6. 绑定城市：借力“城市更新”获取流量
“高质量开展城市更新”是住建部2026年首要任务，老旧小区改造、城中村改造等将释放大量需求。
- 包装“城市更新盘”
：若项目位于更新片区，应突出“区位价值提升、配套加速兑现、生活品质升级”等长期利好。 - 策划主题活动
：联合政府、社区举办“城市更新展厅”、“老社区影像展”等活动，将项目与城市记忆和未来规划绑定。 - 关注“完整社区”
：围绕“15分钟生活圈”概念，强调项目周边的教育、医疗、商业、养老等配套，满足“好小区、好社区”的需求。
🛡️ 7. 重塑信任：将“保交房”作为首要承诺
“保交房”和白名单制度已常态化，烂尾风险显著降低，这是重建客户信任的绝佳时机。
- 透明化展示
：在案场和线上平台清晰展示项目的“白名单”状态、工程进度、资金监管等信息。 - 提供“交付保障”
：可探索推出“交付保险”或“延期赔付”等承诺，将“保交房”从口号变为可感知的保障。 - 强化“所见即所得”
：增加实体样板间、工艺工法展示，并借助VR/AR技术，让客户提前感受未来生活场景。
📢 8. 升级内容：成为“政策+置业”顾问
在信息过载时代，营销内容需从“喊口号”升级为“提供价值”。
- 输出专业解读
：通过短视频、图文等形式，持续解读两会后政策对刚需、改善等不同客群的影响。 - 提供决策工具
：制作“购房资格自测表”、“月供计算器”、“以旧换新收益测算”等实用工具，降低客户决策成本。 - 强化口碑传播
：鼓励已成交客户分享“从看房到入住”的真实体验，特别是项目品质、物业服务等方面的细节。
🤔 9. 自我升级：补齐三大能力短板
- 政策解读与转化能力
：能将复杂的政策条文，转化为客户听得懂、算得出的具体利益。 - 资产与家庭生命周期规划能力
：能根据客户的收入、家庭结构和未来规划，提供“居住+资产配置”的综合建议。 - 项目全周期运营思维
：思考项目交付后的物业服务、社区运营和资产价值，因为“卖得好”正转向“住得久、价值稳”。
【研学对象】
本期研学适合房地产企业董事长、总裁、总经理带队，项目总、设计、营销、工程、成本、物业等中高管及各条线核心骨干员工参加。
【研学说明】
研学时间：2026年 3月31—4月1日
研学城市：天 津
研学费用：1980元/人（费用包含研学考察费、大巴车、培训、税费，不含学员往返大交通、餐饮住宿费及其他个人费用）（可提供酒店代订服务）
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天津“抬板住宅”突然火了，全国房企都来围观！
天津楼市出现了一个让全国开发商都竖起耳朵的现象——“抬板住宅”突然火了。整个社区抬高6米，地下车库变地上花园，一场住宅设计的“向上革命”正从天津蔓延至全国。
2024年天津《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》出台后，“住宅首层全架空车库不计入容积率”的政策红利，催生了一批创新的“抬板住宅”项目。
这些项目将社区整体抬高 5-8 米，在下方形成巨大的架空空间，不仅用于停车，还整合了会所、商业、康养中心等配套设施。这种建筑形式并非全新概念，但在天津市场却呈现出爆发式增长，成为当地楼市的新宠。
政策层面，天津明确“住宅首层全架空车库不计入容积率”，为这一设计提供了关键支持。此举不仅降低地下室开挖成本、缩短工期，更通过空间重构提升了社区品质与产品溢价能力。
目前天津已出现多个代表性项目。例如中建·理想城，作为全市首个全架空社区，通过整体抬升5.4米，构建出地面无车花园与平台下多功能配套的垂直社区模型。
中建悦庐·桐溪则结合1.2超低容积率，打造出悬浮式静居平台，实现了“台上花园、台下服务”的空间格局。
这类项目普遍呈现三大特征：一是通过政策适配实现成本优化与货值提升；二是以“立体花园+全龄配套”重构社区体验；三是从功能叠加转向场景驱动，融合文化、艺术与在地元素，提升情绪价值。
从实际效果看，抬板设计不仅解决了传统地下车库的通风、采光、潮湿等问题，更创造出“空中园林”“无雨归家”“悬浮会所”等高端生活场景。部分项目甚至通过架空层设置泛会所、主题空间、商业配套，形成社区活力核心。
这一模式正在向杭州、上海、苏州等地落地。杭州已出现整体抬升9米以上的项目，上海也有地块通过抬板设计优化停车体验与景观层次。多个城市相继出台鼓励架空层利用的相关政策，显示出行业对空间创新模式的共同关注。
对于房企而言，抬板住宅不仅是一种产品创新，更可能成为下一阶段品质竞争的关键抓手。它在政策合规前提下，同步实现成本控制、体验升级与价值突围，尤其适用于改善型与高端项目。
当前，天津已成为全国抬板住宅设计的前沿观察窗口。其政策落地速度、项目实践广度与市场反馈强度，均值得行业持续关注。随着“好房子”建设走向深入，类似的空间创新有望从标杆实践逐步转化为普适产品逻辑。
天津“抬板住宅”的火爆，不仅是一种建筑形式的成功，更是房地产行业从粗放扩张向精细化、差异化发展转变的一个缩影。在行业整体调整的背景下，这种基于地方特色和真实需求的创新，或许指明了房地产市场未来发展的方向之一。
全国房企“围观”天津现象，背后是对行业出路的集体探索。当标准化产品不再能满足多元化需求，因地制宜、以人为本的设计创新，正成为房地产市场的新竞争力。
天津的“抬板”不仅抬高了住宅，也可能抬升整个行业对产品价值的重新认识。
给开发商的行动建议
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政策研判先行：密切关注所在城市关于架空层、容积率计算的最新规范；
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成本模拟测算：对比传统地库与架空方案的全周期成本，找到利润平衡点；
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产品定位匹配：尤其适合改善型、高端项目，可作为核心卖点打造；
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设计能力整合：寻找具备立体社区、复杂高差处理经验的设计团队；
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快速学习对标：实地考察天津、杭州等地的成熟项目，汲取落地经验。
当行业从“土地红利”走向“产品红利”，真正的竞争力来自于能否敏锐捕捉趋势，并将创新转化为可感知的居住价值。
全首层架空，不仅仅是一种设计手法，更是一场关于土地效率、生活品质与开发逻辑的深层变革。它提醒我们：好房子的未来，不是挖得更深，而是想得更高。
那些率先将社区“举”起来的开发者，或许正在握住下一轮增长的钥匙。
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