【法院判例】市场监管部门不是房地产开发主管部门,无权对房地产企业是否存在售后包租进行认定或相关违法行为进行查处

【法院判例】市场监管部门不是房地产开发主管部门，无权对房地产企业是否存在售后包租进行认定或相关违法行为进行查处

【裁判要旨】

经核查发现原审第三人曾因违法发布广告于2019年3月15日被原眉山市工商行政管理局东坡分局予以行政处罚。2023年10月27日，被上诉人执法人员到案涉项目现场检查，未发现有营销中心及工作人员，也未发现相关广告及宣传资料。被上诉人经核查，未发现原审第三人2021年以来存在虚假宣传的初步证据，不能证明2021年以来原审第三人存在违反市场监督管理法律、法规、规章应予行政处罚的行为，被上诉人认定不符合立案条件，经批准作出不予立案决定，并无不当。且六上诉人在本案诉讼中提交的原审第三人宣传“某某商-某某城”的证据材料显示其宣传时间为2018年、2019年、2020年，即使有违法行为，也超过《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条第一款关于违法行为两年追溯时效的规定。根据《商品房销售管理办法》第五条第三款的规定，本案被上诉人不是房地产开发主管部门，故六上诉人举报原审第三人存在售后包租的行为不属于被上诉人的职责范围。

【裁判文书】

四川省眉山市中级人民法院

行 政 判 决 书

（2025）川14行终70号

上诉人（原审原告）代某某，男，19*******日出生，汉族，住四*******区。

上诉人（原审原告）李某甲，男，19*******日出生，汉族，住四*******县。

上诉人（原审原告）罗某甲，女，19*******日出生，汉族，住四*******区。

上诉人（原审原告）谭某某，女，19*******日出生，汉族，住四*******区。

上诉人（原审原告）许某某，女，19*******日出生，汉族，住四*******区。

上诉人（原审原告）周某某，男，19*******日出生，汉族，住四*******区。

六上诉人的共同委托代理人任某某，北京中庄律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）眉山市东坡区市场监督管理局，住所四*******区。

法定代表人冷某，局长。

出庭负责人陈某，该局党组成员，总工程师。

委托代理人罗某乙，四川达宽律师事务所律师。

原审第三人眉山某某有限公司，住所四*******区。

法定代表人李某乙，执行董事。

上诉人代某某、李某甲、罗某甲、谭某某、许某某、周某某（以下简称六上诉人）因诉被上诉人眉山市东坡区市场监督管理局（以下简称东坡区市场监管局）、原审第三人眉山某某有限公司（以下简称某某公司）举报不予立案一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2025）川1403行初28号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2025年7月9日公开开庭审理了本案。上诉人代某某、罗某甲、许某某、周某某及六上诉人的共同委托代理人任某某，被上诉人东坡区市场监管局的出庭负责人陈某及委托代理人罗某乙到庭参加诉讼。原审第三人某某公司经本院传票传唤未到庭，不发生阻止本案审理的效果。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，六原告分别于2018年6月至2020年10月期间购买了第三人某某公司开发建设的位于眉山经济开发区新区眉州大道某段某号即经济开发区新区眉州大道与某路交叉口西南角的“某某城”现名“某某商-某某城”的商品房，案涉商品房所占用的土地规划用途为商服。2023年9月28日，六原告向眉山市市场监督管理局邮寄《虚假宣传查处申请书》，申请对第三人在开发“某某商-某某城”项目中存在严重虚假宣传的行为进行调查处理并将查处结果书面告知六原告。眉山市市场监督管理局将该查处申请转由被告东坡区市场监管局办理，被告于2023年10月11日收到该申请书后开展调查核实。2023年10月25日，第三人针对六原告的举报，向被告提交《情况说明》及相关证据材料。经核查，第三人曾在2019年2月22日因违法发布广告被举报，原眉山市工商行政管理局东坡分局于2019年3月15日对第三人作出眉工商东行处字〔2019〕第5-1号行政处罚决定，对其作出责令改正以及罚款19,000元的行政处罚。2023年10月27日，被告执法人员到“某某商-某某城”现场检查，未发现有营销中心及工作人员，也未发现相关广告及宣传资料。

2023年10月30日，被告以未发现第三人存在虚假宣传的违法事实，经负责人同意，决定不予立案，并于当日向六原告作出《举报调查处理情况回复》（以下简称案涉回复）载明：“代某某、李某甲、罗某甲、谭某某、许某某、周某某：你们向眉山市市场监督管理局提出的虚假宣传查处申请已交由我局办理，现就你们关于某某公司在开发、销售‘某某商-某某城’项目中存在虚假宣传及售后返租问题的举报，经调查核实，将相关情况回复如下：一、针对虚假宣传的核查情况。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条的规定，对某某公司从2021年10月以来发布广告情况进行核查，尚未发现存在虚假宣传或违反房地产广告发布规定的违法行为。同时经查，2019年3月15日，原眉山市工商行政管理局东坡分局对某某公司违反广告法的违法行为进行处罚，处罚事由系因该公司在广告宣传中含有‘地铁…1号线眉山延伸线…’的内容违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条关于房地产广告不得含有对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传的规定。二、关于‘售后返租’的问题。根据《商品房销售管理办法》第五条的规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作，我局无权对是否存在售后返租进行认定或对相关违法行为进行查处。综上，其所提出的投诉请求、所提供的举报线索经核查，我局决定不予立案。”次日将案涉回复邮寄给六原告的委托代理人任某某律师。六原告不服案涉回复，提起行政诉讼。请求：1.撤销被告于2023年10月30日向原告作出的案涉回复；2.判决被告针对第三人在开发、销售“某某商-某某城”项目中存在的严重虚假宣传的行为进行调查处理并将查处结果书面告知原告。

一审法院另查明，原告提交的有关“某某商-某某城”的广告宣传简报、微信朋友圈截图的宣传时间分别为2018年、2019年、2020年。

一审法院认为，本案的争议焦点为，被告东坡区市场监管局作出的案涉回复是否合法。依据《中华人民共和国广告法》第六条第二款，参照《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第四条第二款的规定，被告具有处理六原告举报事项的法定职责。依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条，参照《市场监督管理行政处罚程序规定》第十九条第一款的规定，本案中，六原告于2023年9月28日提交《虚假宣传查处申请书》，举报第三人某某公司在开发建设、销售“某某商-某某城”过程中存在严重虚假宣传等问题，被告收到该举报事项后进行核查，经核查发现第三人曾因违法发布广告于2019年3月15日被原眉山市工商行政管理局东坡分局予以行政处罚；2023年10月27日，被告执法人员到案涉项目现场检查，未发现有营销中心及工作人员，也未发现相关广告及宣传资料，未发现第三人2021年以来存在虚假宣传的初步证据，决定不予立案，并无不当。且六原告在本案诉讼中提交的第三人宣传“某某商-某某城”的证据材料也显示其宣传时间为2018年、2019年、2020年，即使有违法行为，也超过给予行政处罚的法定期限，故原告要求被告立案查处的主张不能成立，该院不予支持。其次，《商品房销售管理办法》第五条第三款规定：直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。依据上述规定，因本案被告不是房地产开发主管部门，故六原告举报第三人存在售后包租的行为不属于被告的职责范围。被告告知六原告无权对第三人是否存在售后包租进行认定或相关违法行为进行查处，并无不当。故被告作出案涉回复并送达六原告，已履行了其法定职责。

参照《市场监督管理行政处罚程序规定》第十八条第一款，《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第三十一条的规定，本案中，被告东坡区市场监管局于2023年10月11日收到眉山市市场监督管理局转交的六原告的《虚假宣传查处申请书》，经核查，于2023年10月30日决定不予立案，并作出案涉回复，在法定期限内告知六原告处理结果，符合上述规定。依据《中华人民共和国广告法》第五十三条第一款的规定，被告在收到六原告的举报后，应在七个工作日内将是否受理举报等初步处理情况告知六原告，但其未对六原告进行该项告知，因此，被告在处理举报程序中存在瑕疵，但对六原告的权利不产生实际影响，属于程序轻微违法。

综上，被告东坡区市场监管局于2023年10月30日对六原告作出的案涉回复认定事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，程序轻微违法，但对六原告的权利不产生实际影响。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第二项的规定，判决：确认被告东坡区市场监管局于2023年10月30日作出的案涉回复行为违法。案件受理费50元，由被告东坡区市场监管局负担。

六上诉人上诉称，一、一审认为上诉人“举报”的原审第三人某某公司存在售后包租的行为不属于被上诉人的职责范围明显错误。一审没有仔细审查本案的基本法律关系，售后包租明显属于虚假宣传，应当属于被上诉人对虚假宣传进行调查处理的法定职责。根据《中华人民共和国广告法》第六条、第二十五条、第二十六条的规定，案涉虚假宣传的监督管理职责属于被上诉人。二、一审认为即使有违法行为，也超过给予行政处罚的法定期限，属于适用法律明显错误。售后包租等违法行为至今仍处于持续状态，仍在处罚的时效范围内。本案中原审第三人的售后包租等违法行为自销售时开始已经进行了大肆宣传，目前包租、返租的这种违法状态仍处于持续中，因此不适用2年的处罚时效。被上诉人虽到了案涉的房屋现场，但没有与上诉人或其他业主现场参与的情况下进行调查，对于持续违法的状态有意在回避，存在明显的选择性执法。请求撤销原判并改判支持上诉人的一审诉讼请求。

被上诉人东坡区市场监管局辩称，一、答辩人已履行法定职责，作出的案涉回复认定事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，一审对此认定事实清楚。上诉人于2023年10月11日向答辩人提出《虚假宣传查处申请书》，认为原审第三人在开发、销售“某某商-某某城”项目中存在虚假宣传、售后包租等行为，要求对违法行为进行调查处理并书面告知查处结果，未提供证明违法行为存在的线索材料。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条关于违法行为两年追溯时效的规定，答辩人对原审第三人从2021年10月以来发布广告的情况进行核查，并未发现存在虚假宣传或违反房地产广告发布规定的违法行为。同时，经查询，发现某某公司于2019年3月15日有相关违反《中华人民共和国广告法》被查处的情况。答辩人在核查过程中未发现有证据初步证明原审第三人目前存在违反市场监督管理法律、法规、规章应当给予行政处罚的行为，不符合立案条件，答辩人经批准作出不予立案决定后，向上诉人进行反馈，认定事实清楚。二、一审认定答辩人处理举报事项超过法定办理期限，确认程序轻微违法，属于对答辩人工作的从严要求，答辩人尊重一审判决。请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人某某公司述称，一、根据《商品房销售管理办法》第五条规定，商品房销售管理职责依法属建设行政主管部门及房地产行政主管部门。被上诉人作为市场监管部门，对销售模式问题无职权认定或查处，一审法院对此认定正确。二、被上诉人在上诉人提出举报事项后，依法开展现场检查、调取历史处罚记录、审查答辩人提交的说明材料，已履行全面核查义务。被上诉人处理案件过程中虽未在7个工作日内告知上诉人初步处理情况，但“程序轻微违法”不影响结论。三、答辩人的违法行为并未持续存在，且处罚时效已届满。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条的规定，违法行为二年内未被发现的，不予行政处罚。上诉人提交的所谓虚假宣传证据（微信截图、简报等）均形成于2018—2020年，而举报时间为2023年9月28日，明显超出二年时效。上诉人主张“违法行为持续”无事实依据，不能改变时效起算点。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。

以上事实，有一审行政判决书载明各方当事人提供并随案移送本院的证据及一、二审中各方当事人的陈述等证据证实。

本院认为，关于被上诉人东坡区市场监管局具有作出被诉案涉回复的法定职权及法规依据，一审判决已作了充分的阐述，且各方当事人无争议，本院予以确认，不再赘述。本案二审的争议焦点是：被上诉人东坡区市场监管局作出的案涉回复是否合法，是否应予撤销。

根据本案查明的事实，六上诉人于2023年9月28日向眉山市市场监督管理局邮寄《虚假宣传查处申请书》，举报原审第三人某某公司在开发建设、销售“某某商-某某城”过程中存在严重虚假宣传等问题。眉山市市场监督管理局将该查处申请转由被上诉人办理，被上诉人收到该举报事项后进行核查，经核查发现原审第三人曾因违法发布广告于2019年3月15日被原眉山市工商行政管理局东坡分局予以行政处罚。2023年10月27日，被上诉人执法人员到案涉项目现场检查，未发现有营销中心及工作人员，也未发现相关广告及宣传资料。被上诉人经核查，未发现原审第三人2021年以来存在虚假宣传的初步证据，不能证明2021年以来原审第三人存在违反市场监督管理法律、法规、规章应予行政处罚的行为，被上诉人认定不符合立案条件，经批准作出不予立案决定，并无不当。且六上诉人在本案诉讼中提交的原审第三人宣传“某某商-某某城”的证据材料显示其宣传时间为2018年、2019年、2020年，即使有违法行为，也超过《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条第一款关于违法行为两年追溯时效的规定。根据《商品房销售管理办法》第五条第三款的规定，本案被上诉人不是房地产开发主管部门，故六上诉人举报原审第三人存在售后包租的行为不属于被上诉人的职责范围。被上诉人作出案涉回复并送达六上诉人，已履行了法定职责，案涉回复不应撤销。一审已对被上诉人处理案涉举报程序中存在的瑕疵，属于程序轻微违法作了详细的阐述，释法说理并无不当，本院予以认同，并不再赘述。

综上所述，六上诉人提出的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九条第二款的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元，由上诉人代某某、李某甲、罗某甲、谭某某、许某某、周某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　高　莉

审判员　陈继兵

审判员　高　萍

二〇二五年九月十一日

书记员　李晓洁