企业扩张+人口回流,东京租赁市场正在升温

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企业扩张+人口回流,东京租赁市场正在升温

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企业扩张+人口回流,东京租赁市场正在升温
最近东京市场出现了一个很明显的变化：写字楼开始不够用了。根据CBRE的数据，2025年东京23区写字楼新增需求达到33.6万坪，而供应只有18.5万坪，仅满足一半左右，供需缺口创下历史新高。同时，空置率已经下降到2%左右，远低于5%的平衡线，核心地段甚至出现多家企业“抢租”的情况。
但这件事更值得关注的，并不是写字楼本身，而是它背后释放出来的一个信号：企业正在回流东京，办公需求在明显恢复。
企业扩张+人口回流,东京租赁市场正在升温
口罩之后，越来越多企业开始恢复线下办公，甚至扩大办公面积。一方面是业绩改善带来人员扩张，另一方面也是出于人才竞争的考虑——在东京这样一个高度集中、竞争激烈的城市，办公地点和环境本身就是企业吸引人才的一部分。根据三幸エステート的数据，目前优质写字楼几乎没有空置，一旦有房源释放，很快就会被市场消化。
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真正关键的是，这种变化并不会停留在写字楼市场，而是会进一步传导到住宅市场。
当企业开始扩张，本质上意味着就业机会在增加，更多人会流入东京工作。这部分新增人口，绝大多数都会进入租赁市场，形成持续的租房需求。尤其是外地调任员工、新入职年轻人以及外资企业员工，基本都是以租房为主，这些人群的增加，会直接带动租赁市场的活跃度。
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与此同时，办公地点的集中，也在改变居住选择。企业主要集中在丸之内、日本桥、虎之门等核心区域，员工在选择住房时，会更倾向于通勤便利的区域。这样一来，港区、中央区、千代田区、品川区等核心区及周边区域的租赁需求，就会持续增强。实际上，这几年东京的租赁市场已经在逐渐体现出这种趋势——越靠近核心区域、交通越便利的房源，出租速度越快，空置期也越短。
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另外一个比较容易被忽视的变化，是租金的传导逻辑。当写字楼租金上涨，企业成本上升，但企业不会停止扩张，反而更可能通过提高薪资或增加补贴来维持竞争力，其中就包括住房补贴。这会在一定程度上提升租客的承受能力，从而支撑住宅租金的上涨。历史上，每一轮写字楼市场走强之后，住宅租赁市场往往会在随后一到两年出现跟随上涨。
从投资角度来看，这一点其实很重要。相比房价的短期波动，东京住宅市场更稳定的收益来源，其实是租金。而租金的核心支撑，从来不是“市场情绪”，而是人口和就业。当企业在扩张、人口在流入、核心区资源又有限时，租赁需求就具备了很强的持续性。
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目前东京的情况，正是这样一个阶段：写字楼供不应求，企业回流明显，而新建供应又受到建筑成本和人手短缺的限制。这意味着，未来一段时间内，人口仍然会向核心区域集中，而住宅供给却难以同步增加。在这种结构下，优质住宅的稀缺性反而会被进一步放大。
很多人看东京房地产，只关注房价涨不涨，但真正更值得关注的是：这座城市的需求是否在持续。写字楼的“爆满”，本质上说明企业还在加码东京，而只要企业在，人就在，居住需求就会一直存在。对于以长期配置为目标的投资人来说，这种由基本面支撑的租赁需求，往往比短期价格波动更有确定性。

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chengsenw
  • 本文由 chengsenw 发表于 2026年3月23日 19:41:03
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