市场周报--北京哪些小区小阳春开始涨了!
北京的实时成交情况依然火热，这一周又创了新高。绿中介的成交量已经达到了快周3000套。这个数量还不错的。
带看量上来看，并没有比较明显的增加。但如果对比年前的正常工作周相比，（如1.19-1.25这个周期）还是有明显的上涨的。
从网签量上来说3月份的网签，截至3月22日，一共网签量达到了12286.距离3月份结束，按照现在的日均网签量的水平叠加月底一般会冲一波网签量，预计3月份有可能达到1.7万左右。依然维持在相对比较高的位置。
我大概都看了一下3月1日-3月7日北京的成交数据，给大家对比一下目前的成交情况和年前的对比。我摘选了一些品质还可以的或者有代表性的小区案例。本周基本关注的还是次新盘。下一周可以看看，尤其是老破小的表现如何
3月7日的低楼层的155㎡左右的三居室成交价格1213万，2025年12月30号也成交了一个户型类似的四居室，但是是中楼层，成交价格1268万。单价7万6左右。从居室的功能性到楼层的角度上来看，价格稳住，略微反弹。
中楼层91㎡左右成交424万。单价4万6左右，对比年前1月份100㎡同户型成交单价4万2比，反弹10%左右，比较明显。
最新成交154㎡低楼层，1075万，单价已经基本等于7万。对比类似户型，12月份成交的166㎡中楼层南北三居室和147㎡高楼层南北通透三居室，单价基本在6.4万左右，反弹在9%左右。
当年好火啊。3月份连续成交3套。平均单价在6万3左右。这是当年网签均价8万1的盘。直降两万，破发率25%。
3月3日成交价格473万，单价5万5左右。这个单价，已经无法说有什么学区溢价了。两居带明厅的老破小。还有电梯，虽然是个低楼层。可能和最近嘉铭连续闹幺蛾子有关系。25年11月份成交468万，中楼层。从楼层上来看，略反弹。我看了一下逸园北向的两居室，没啥反弹。所以一个小区的，因为朝向问题，也会出现对市场行情敏感度不一样。
3月6日成交，高楼层成交价268万，单价不到2.98万。感觉业主心态发生了很大的变化，25年9月13号挂盘价格479万。最后的成交价格让翠成的单价直接破3万。26年1月23日的同户型成交单价3万5，1月31日的同户型成交单价3万2。3月6日同户型就被砸到了不到3万了。一声叹息。最让人可惜的是它挂牌的时候，翠城的高楼层成交价是360万。业主挂了 479万。两声叹息。这么卖房对于业主太伤了。我们做售房报告的时候特别重要的一项就是需要让业主了解这个小区的能量是怎么样的，如何挂牌。
3月7号成交低楼层成交477万，单价3.7万/㎡左右。对比26年1月份同户型成交总价465万，基本平盘。23年1月份成交680万。跌幅算是北京平均值吧。
3月7号成交价格，中楼层，127㎡，1520万，25年10月20号同户型成交1480万，24年12月份同户型成交1443万。三小也算争气了，基本稳中小回升。
曾经是海淀可以说是最便宜的商品房。20-22年冲得非常猛。地理位置有天然的劣势。3月7日最新成交106㎡的高楼层南北两居室。460万，单价4万3，对比年前，类同户型，南北通透的两居室，单价已经跌破4万，有个低楼层的甚至到了3万4一平，反弹幅度10%左右。
典型的田字格三居室，低楼层没电梯。3月7日成交价590万，单价7.6万/㎡。类似功能性，25年10月份成交了一套顶层80㎡的田字格三居室。成交价格460万，单价5万6.这个已经超过了楼层差了，再上一套三居室25年3月份是8万左右的单价。叠加上大盘的背景跌幅，460万这套也超过了正常楼层差了。所以，不要买无电梯顶层！
算是大名鼎鼎的海淀五环外的次新商品房，和橡树湾算是一个梯队的。3月7日成交87㎡南北通透两居室高楼层722万，单价8万2.对比年前南北通透两居室，低楼层的单价8万8的成交来看，降了。
翠微小学的典型占坑房。中楼层/5, 没电梯，3月3日成交。355万。值得一提的是也没多少溢价，只便宜了11万。对比年前最低的一套，已经出溜到268万来说。明显反弹。
3月4日成交的这套房子成交总价580万。做过一次家庭内部过户，无法高贷款。南面临街，巨吵。对比年前同户型570万。也算是略涨。单价5.8万左右。平均网签价8万多。破发率大概在25%左右。最低的时候5万2.业主的理性也回归了。
海淀清河的上车商品房选择之一，品质虽然没有上林溪好，但总体还可以。3月7日高楼层成交总价628万，对比26年1月26日中楼层成交价格625万，没啥变化。年前年后完全没啥变化，平盘。
从价格变化上来看，还在降。紫竹院学区是真的不给力了。这也是23年卖10万单价的户型。
这也算是陶白学区的扛把子了，虽然说小区品质并没有多么突出，但胜在片区内没有什么对手。3月7日成交的价格是1170万，单价12万多，这比年前平均单价13万左右反而略有所下降。可能这个和陶白最近几年的学位超级紧张有关系。大家也都知道，今年上学今年买，可能没戏。八中附小，房子，是必要不充分条件。
也是陶白学区的典型商品房小区，没有中信城那么名声大噪。价格和中信城的单价有差距，因为是塔楼户型，也没有中信城的两居室的户型那么好，3月6日最新成交93.9㎡1016万，单价十万左右，和年前比的话，平盘。
在史家小学大范围的开始不调剂后，当年小阳春表现还是挺好的。对比年前的价格来看，中楼层到高楼层，单价涨了1万一平米，反弹非常明显。
东崇前的代表。西区是一个回迁为主的院子，3月3日成交两居室663万，中楼层。回迁房。年前成交价格720万，也是回迁房。尚未有起色。
总体来说还是一个不错的公房社区，小区面积也大，户型也不错。价格来看也基本上算平盘了。3月7日成交价格620万，面积75㎡。对比年前的类似同户型基本上算平盘。直升广渠门中学，小阳春基本没变化。
岳各庄片区典型的商品房楼盘。这个户型应该是改造过了，130㎡中楼层大两居室，成交价格755万，单价5万7.对比今年2月8号成交的138的高楼层三居室4万3的单价有明显跃升。但2月8号这个应该是业主跳水跑路，25年6月份的价格3居室的单价在5万4左右。目前中堂的大户型基本应该说是回到了25年年中的水平。两居室目前看基本维稳。但中堂的成交速度快了，3月1-7号已经成交了4套。之前这小区一个月也就卖个5套房。
这是国誉万和城的第一套二手成交， 2021-2022年整体网签均价在79,743元/㎡至81,652元/㎡之间 。3月5日成交价格796万，单价5.5万/㎡，跌幅也基本在30%左右。新盘里面算破发率比较高的了。
丰科的典型次新商品房小区，小区品质也还是不错的。从目前小阳春的价格上来看，基本上属于平盘的情况。
草桥的典型商品房小区。综合之前的几套成交来看，总体来说我觉得呈现了一种平盘的趋势。
3月7日成交92平米高楼层，单价不到4万，总价363万。 这个小区在通州核心城区的次新改善商品房，小区品质还是不错的。最近比较热门的中海的盘就在这附近。配套在通州也算比较完善了。地铁商业医疗全都有。25年7月份首次跌破400万以后，后面的成交基本上就都400万左右。平盘，至少没有继续往下滑落。
这个真的是当年的一个非常出名的改善盘， 清一色4-6层，一梯两户的电梯洋房。当年开盘价格在6万左右，155㎡的南北四居室基本要上900万+。3月7日最新成交795万。均价5万1左右，这个破发率其实还是可以的。这个对比海淀北来说，非常可以了。
3月7日成交，低楼层改善南北四居室，成交价格685万，单价4万4左右。对比年前同户型顶层成交4万7，总价680万。这个算平盘。稳定了。顺便看了一下，小户型也稳定了。
北京总体的次新成交情况，尤其是一些典型的片区的次新盘，还是有所小幅度回升。我们会以周维度和大家实时关注市场情况。
- 本文由 chengsenw 发表于 2026年3月24日 12:58:39
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