马德里市中心区强势崛起,豪宅市场价格暴涨

【政经寰宇】3 月 26 日讯

马德里房价持续攀升，豪宅市场尤为突出。该地区是西班牙高端住宅市场的标杆，短短一年内房价涨幅高达16.47%，在该领域与伦敦、巴黎、米兰直接竞争。以雷科莱托斯街区为核心的萨拉曼卡区，已成为富豪们在首都置业的首选之地；而钱贝里区的阿尔马格罗、特拉法尔加等片区，正崛起为“传统核心区的真正替代选择”。

以上结论出自评估公司Tecnitasa发布的《2025–2026西班牙豪宅住宅市场发展与趋势报告》。报告显示，马德里大区豪宅均价达到507万欧元，折合每平方米7372 欧元；马德里市豪宅均价则升至540万欧元，每平方米10005欧元，房源价格从300多万欧元至1888万欧元不等。

这些数据也得到了其他近期研究的印证。普华永道与城市土地学会的报告显示，马德里位列欧洲第二大最具投资吸引力城市，仅次于伦敦。房地产咨询公司第一太平戴维斯指出，拉美与美国买家推动市场增长，马德里在其2024年调研的全球三十大城市中，房价涨幅位居首位。莱坊数据显示，同年100万美元在马德里可购买89平方米住宅，而十年前同等金额可购买136平方米。

昔日罕见高价已成常态

房价涨幅之大，使得“部分街区的价格已站稳昔日罕见的高位”。在马德里这些热门区域，房价普遍在15000–18000欧元/平方米；若兼具地段、采光与标志性建筑优势，价格通常维持在20000 欧元/平方米以上。Tecnitasa表示，萨拉曼卡区部分特定街道的新建高端房源，因配备“差异化配套服务”，单价甚至可达28000至30000欧元/平方米。

报告同时强调，豪宅版图正在马德里全市扩张。除萨拉曼卡区外，Chamberí区成为核心热门替代区域；Jerónimos区被定义为“极高端稀缺板块”，紧邻丽池公园且供应量极少；市中心区吸引更多年轻国际买家，核心优势为地段；埃尔维索区以高私密性著称，大量房源通过非公开市场交易；查马丁区则仍以家庭客群为主。

Tecnitasa提醒，当前地缘政治不确定性可能改变国际买家流向，尤其是中东地区资金，或将“部分高端住宅投资转向更安全的欧洲市场”。在此背景下，西班牙属于“承接此类资本的优势目的地”，资金将以“选择性资产配置”的方式流入马德里等成熟市场。

海外投资者置业路径

海外买家仍是市场关键力量。报告显示，国际买家主要集中在萨拉曼卡、雷科莱托斯与赫罗尼莫斯片区，其中拉美买家占主导，墨西哥买家尤为突出，此外还有美国买家，法国、巴西买家占比相对较小。与之不同，埃尔维索及查马丁大部分区域以本地需求为主。

评估公司指出，海外投资者置业路径十分清晰：首次置业通常选择市中心标志性地段，如雷科莱托斯、萨拉曼卡、赫罗尼莫斯，看重地段与资产价值；待生活稳定、尤其是举家搬迁至此后，会转向马德里北部与西部更大户型的居住区，如埃尔维索、巴尔德马兰、阿拉瓦卡、拉莫拉莱哈、拉芬卡等。

但超高端市场中海外买家的真实占比难以准确统计。报告指出，部分国际投资会以本地交易形式呈现，因为“即便资金来源或最终受益人为境外投资者，通过西班牙公司或本土资产载体完成置业也较为常见”。换言之，部分被统计为本地交易的房源背后，实际可能是国际资本。

新兴行业需求：昼夜节律照明、宠物水疗等

该分析基于Tecnitasa集团自2020年1月起对300万欧元以上房源的评估数据，以及行业专家访谈。样本显示，市场主流并非极端高价房源：马德里市调研房源中，69%价格在300–500万欧元之间，仅5%超过1000万欧元；波苏埃洛地区70%房源集中在300–500万欧元区间，样本中无超1000万欧元房源；拉莫拉莱哈地区高价房源占比为6%。

报告还指出，非公开市场交易（未上架公开平台与门店的交易）约占市场总量的三分之一。最受追捧的房源能满足富豪阶层的新兴需求——除优质地段与开阔空间外，买家还要求专属配套，如康养区、灵活空间、冷水泡池、昼夜节律照明，甚至“宠物水疗中心”。