沪七条满月:上海楼市暖意渐浓,一二手市场联动升温
新政落地一月，新房成交稳步攀升
2026年2月26日，上海 "沪七条" 楼市新政正式实施，至今已满一个月。政策落地后，上海新房市场交易活跃度显著提升，呈现稳步攀升态势。数据显示，2 月 26 日至 3 月 25 日期间，上海新建商品住宅供应 11.09 万平方米、885 套，成交 24.46 万平方米、1998 套，成交均价 73839 元 / 平方米。外环周边新房项目率先启动，热度快速传递至外环内中高端改善项目，来访客量与签约速度同步提升。成交前十位项目中，中低价位刚需楼盘表现尤为亮眼，青浦、宝山、嘉定、金山等区域多个单价 3-6 万元 / 平方米的项目成交放量明显，成为新政后新房市场的主力军。
二手房冲击3万套大关，成交增速超预期
二手房市场成为本次新政的最大受益者，成交数据呈现爆发式增长。3 月 1 日至 3 月 23 日，上海二手商品房成交 21749 套，同比增长 2.9%，环比激增 168%。新政落地一个月以来，二手房成交已达 26382 套，高于去年四季度平均水平。截至 3 月 22 日，3 月二手房日均成交 975 套，近 7 天更是达到 1067 套 / 日，叠加月末成交翘尾效应，本月成交量有望突破 3 万套大关，达到 2021 年牛市尾声及 2023 年市场反弹期的同期水平。自去年四季度以来，上海二手房月成交基本稳定在 2 万套以上（2 月春节除外），小阳春季节性恢复叠加政策红利，推动市场快速进入上升通道。
刚需主导市场，低总价房源成交活跃
无论是新房还是二手房市场，刚需群体均成为本轮行情的绝对主力，低总价房源成交占比显著提升。二手房市场中，3 月以来总价 300 万元以内房源交易占比已超 70%，较此前明显提高。1-2 月数据显示，此类房源成交近 1.7 万套，同比增长 25.2%，占同期二手房成交总量的 56.1%，较 2025 年提高 6 个百分点。前期价格回调使得更多房源落入低总价区间，性价比优势进一步凸显，激发了刚需群体的入市意愿。新房市场同样如此，青浦、金山等区域单价 3-4 万元 / 平方米的刚需项目成交领先，成为新政后成交放量的核心力量。
市场联动传导，为长期回暖奠定基础
"沪七条" 通过限购放松有效打通了刚需入场与改善置换的链接，形成一二手市场热度相互传导的良性循环。二手房成交加速带动库存下降，置换买家售房后加快进入新房市场，推动新房库存改善。市场情绪明显好转，买家入市决策速度加快，优质房源消化提速进一步促使犹豫买家快速行动，二手房价格止跌趋势日益明显。虽然单月成交突破 3 万套值得关注，但市场长期性回暖仍需后续 2-3 个月成交量与价格走势的持续验证。随着低总价房源成交释放的置换资金向上传导，成交结构有望向改善型转移，为上海房地产市场平稳健康发展注入持续动力。
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