【REITs周报】二级市场价格连续5周下跌,市场交投热情环比下降——REITs周度观察(20260323-20260327)

2026年3月23日-2026年3月27日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs二级市场价格整体延续波动下跌的态势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于778.53和1013.34，本周回报率均为-0.83%；加权REITs指数的本周回报率为-0.84%。（本周回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。

1.1.2 底层资产层面

从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌，其中，产权类REITs回报率为-0.88%，特许经营权类REITs回报率为-0.76%。

从底层资产类型来看，本周生态环保类REITs跌幅最小。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为生态环保类、消费类和市政设施类，回报率分别为-0.14%、-0.32%和-0.58%。

1.1.3 单只REIT层面

本周公募REITs涨跌互现，有12只REITs上涨，有67只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是招商高速公路REIT、南方万国数据中心REIT和中银中外运仓储物流REIT，涨幅分别为1.48%、1.33%和1.08%；跌幅排名前三的分别为华夏南京交通高速公路REIT、中金重庆两江REIT和南方顺丰物流REIT，跌幅分别为5.72%、4.08%和3.63%。年化波动率方面，波动率排名前三的分别是中金普洛斯REIT、中金重庆两江REIT和南方顺丰物流REIT，年化波动率分别为25.68%、19.98%和18.37%。

1.2 成交规模及换手率

1.2.1 底层资产层面

本周公募REITs成交规模为18.6亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的79只REITs期内总成交额为18.6亿元，期内区间日均换手率均值为0.34%。成交额方面，期内成交额前三的REITs资产类型是交通基础设施/仓储物流/消费基础设施，成交额分别为4.85/3.31/2.96亿元；换手率方面，期内区间日均换手率前三的REITs资产类型为新型基础设施/仓储物流/生态环保，分别为0.58%/0.47%/0.40%。

1.2.2 单只REIT层面

本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，期内成交量前三的是中金普洛斯REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT/华安百联消费REIT，分别为0.36/0.22/0.18亿份；成交额方面，期内成交额前三的是中金普洛斯REIT/华夏中国交建REIT/华泰江苏交控REIT，分别为1.11/0.85/0.78亿元；换手率方面，期内换手率前三的是嘉实京东仓储基础设施REIT/南方万国数据中心REIT/华夏特变电工新能源REIT，分别为6.58%/4.37%/4.19%。

1.3 主力净流入及大宗交易情况

1.3.1 主力净流入情况

本周主力净流入总额为-210万元，市场交投热情较上周有所下降。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，期内主力净流入额前三的是能源基础设施类/交通基础设施类/仓储物流类，净流入额分别为379/350/278万元；从单只REIT来看，期内主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏大悦城商业REIT/华泰江苏交控REIT，净流入额分别为528/466/376万元。

1.3.2 大宗交易情况

本周大宗交易总额达14.2亿元，较上周有所增加。本周有5个交易日有大宗交易成交，大宗交易总成交额为14.2亿元，星期三（2026年3月25日）大宗交易成交额是期内单日最高，为44757万元；单只REIT来看，期内大宗交易成交额前三的是南方润泽科技数据中心REIT/中信建投明阳智能新能源REIT/华夏越秀高速REIT，成交额分别为25001/19901/17692万元，对应平均折溢价率分别为+0.10%/-0.46%/+0.24%。

2.1 已上市项目

截至2026年3月27日，我国公募REITs产品数量达79只，合计发行规模达 2050.39亿元。从底层资产类型来看，截至2026年3月27日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为329.33亿元。

本周，无REITs产品新增上市。

2.2 待上市项目

根据上交所及深交所项目动态披露，共有31只REITs处于待上市状态，其中29只为首发REITs，另外2只为待扩募REITs。

本周，共有3只REITs产品的项目状态得到更新。

1） 警惕REITs二级市场价格波动风险；

2） 警惕政策不及预期风险；

3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。