论土地价值上的建筑市场

  最近上海新房绿城潮鸣外滩的价格，让很多中介和客户觉得贵；而我对有想法的客户也是说价格贵，但可以等等，因为产品是还不错。可如果第一波就冲进去了；在我个人看来，就是韭菜，连消费者都不算。因为豪宅的本质是消费，消费的是它品质和价值，可如果价格太高了也买，那就是韭菜。而豪宅本身也不是通过所谓的房产增值而实现收益，去打听打听；多少豪宅业主是靠自己的强大事业和智慧大脑赚钱！如果拿这个理由去劝客户下手；那么纯属就是割韭菜的话术罢了。我拿汤臣一品举个算比较极端的例子，一手买进的业主，多少年过去了，现在成交只有1.2倍收益。顶级的地段，曾经顶级的新房品质，顶级的景观，顶级的IP，顶级的纯粹圈层，五顶级合一！就这样的五角星产品，换来的是绝大部分业主依然是当代有钱人，没有被时间稀释价值。那绿城潮鸣外滩是北外滩的几星产品呢？其次今时不同往日了，产品更内卷，竞争更残酷。第一批就冲进去不是不支持，而是为他们没有用优惠而感到惋惜；就好像买苹果电脑不等可以用国补；直接买一样惋惜。那么事实就是首批买房的业主送50万车位优惠券，这说明什么？开发商良心发现了，一个业主就是少赚50万；20个就是少赚1000万。都不是，因为市场反应很剧烈；后面还有更好的户型，更好的项目，自己后面还要接着涨价呢。所以未来优惠力度只会更大，趋势如此；如果不这么做，等热度过去了；竞争更残酷。所以第一批冲进去的业主不是韭菜是什么，也许当下有一定的争议；但未来肯定只会有一种声音。况且绿城项目本身并不是北外滩项目中最牛逼的位置，还有一个项目位置才是北外滩真顶级：光大&伊泰虹口北外滩项目。北外滩还没有飘起来呢，绿城第一批就这个价格；飘起来要秒杀小陆家嘴吗？现在小陆家嘴的二手房是什么价格？简直血流成河，别说什么自己是新房品质扛把子；小陆家嘴也不讲自己是顶级地段，就是价差大。然后翠湖滨江这个项目，翠湖的品质风貌；够拔尖了吗？虽然地段不算好，价格也不便宜；但换来的是前面的业主买了就是亏，明亏！现在如果买是现房！而且优惠比之前还大！所以买房什么最重要？我认为是时间节点，地段，品质，价格反而不是最要在乎的。再一个就是绿城潮鸣外滩说首开去化90%，我把话放这了；它能去化50%，它就是优等生了。就像之前说自己潮鸣东方清盘一个配方，然后清退了三套顶复；所以需要给点时间给开发商，让他们想想接下来的节奏该怎么走。况且，谁敢说没有触发限售的盘不会有砸盘的？也许还来不及交房就有砸盘的，一旦有，那简直就是核弹级的冲击！比如海玥黄浦源平层，就是有亏本卖的！这个项目地段和品质也不差的，如果说项目不行，那也是业主预期高；一分钱一分货罢了。我说个超级厉害的案例，缦云上海；非常有代表性的例子。2023年的第一批业主买进也算亏钱了，信吗？而且没有中介在第一批赚钱！别说什么它地段不好，品质一般；但缦云它便宜啊。而且也不差，其次买的业主也都不傻的啊，可以说他们不是很有钱，但真不傻！最重要的是那项目大饼也很大啊！就那样还是亏钱，多么痛的领悟啊。一期现在还有房子卖！快三年了，这么多时间算什么？一毛不值还亏钱吗。哈哈哈哈哈哈。当然绿城潮鸣外滩是值得买，只是需要时间等等，等开发商愿意为市场情况做出积极回应，那个时候的买家才是真正意义上的消费者。命运都做出了自己的选择，比如买了翠湖六期大平层的业主，买恒昌风貌别墅的业主，买金陵华庭的业主，潮鸣东方的业主等等，顶级豪宅的业主现在有多少还在看房还在等；而其他刚需或者中产的项目业主，有多少买了没多久就想砸盘？更别说买了还买的业主有多少了！为何实力差距如此之大。这就是我想说的土地价值之上的建筑市场，除了屌丝逆袭；土地就决定了未来的买家经济趋势和经济上限。北外滩再牛逼，也不是上海的主人；撑死就是打工皇帝！我个人口号是：宁愿凤尾不做鸡头！当然人各有志，喜欢和满意才是再大的账单也愿意买的动力之一。我现在就住二楼，然后每天早出晚归的；完全感受不到凤尾的缺点。真的说起来笑死人，但感觉还挺好；以后有钱了就往上爬呗。最主要是住在凤尾我心理也极大的满足和生活方便啊，问就是某个高档小区；傻子也不会问我住几楼，靠不靠垃圾站。一个小区名就可以镇住小鬼，这个效果干嘛不要。

  然后上海的黄浦未来是最分化和残酷的地方，我的建议就是没实力就买凤尾；有实力的买中等偏上的位置即可，神豪买房高兴就好。其他的正常项目就一个秘诀：等。

   关于未来上海的房价，我还是看涨！供应再大我也依然看涨！重点说说为什么还可以涨，以前涨是供需关系导致的，未来还能涨；我认为是边际需求➕预期➕价格🟰上涨。边际需求：因为有钱的人就是需要一个物体去承载自己的多余资金，而房产是最传统和有效保障的；就是买来我不图涨多少，我可以保本也行。大多数真正有钱的人能做到一直是个有钱人就很满足了，能比从前的自己还有钱当然更好；可一切的前提是保障自己在未来依然是有钱人！也许部分的有钱人会说他不靠房子赚钱，那么我觉得就是两个情况；①自己买了很多房子，然后自己的事业比房子能赚钱的同时也买房亏过钱了。②限购了。   说真的，我没吃过猪肉；也见过很多猪跑了！上海真的是有很多人钱多的没地方花了，不是凡尔赛，而这是真的很痛苦。要满足边际需求，就意味着很贵的新房一直都有成交，那么这个时候二手是不是也有慢慢的上涨空间。市场就会出现预期；上涨的预期！而这个时候就不需要大量的成交了，哪怕上海一个月成交量只有1万套二手；也没有关系。就像股票涨停板一样，我是没见过涨停板还可以有大量成交；哪怕是期货交易！今年怎么看？我的看法是二手大概率继续走低，上涨也有机会；只是就算涨也空间极小！新房就是要以涨上天为目标！卖不卖的掉不用担心！因为自有后来人，其次大家都很努力；就好像每次苹果出新款手机的时候黄牛辛苦买手机，然后割500块的早鸟税。交早鸟税的人也无所谓，有自己的小算盘；都满意高兴也算好事情。请放心吧，上海的新房会挑战价格第一王座的荣耀；节奏也才慢慢清晰起来。

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