银发经济,30万亿市场 ! 地产开发公司如何把握这次机遇?

2026年2月24日，国务院新春首次常务会议便将“推进银发经济和养老服务发展”作为核心议题。这场会议传递出一个清晰信号：养老服务业不仅是涉及亿万群众福祉的民生事业，更是具有巨大发展潜力的朝阳产业。

截至2025年底，我国60岁及以上老年人口已达3.02亿人，预计到2035年将突破4亿人。更值得关注的是，银发经济规模有望从2025年的近10万亿元跃升至2035年的30万亿元，占GDP比重达到10%。这意味着，未来十年将是一个规模翻三倍的超级市场。

这场席卷而来的 “银发浪潮”，不仅重构着消费市场格局，更对长期依赖增量开发的地产行业形成深刻倒逼与全新赋能。在 “房住不炒” 常态化、行业转型进入深水区的当下，银发经济不再是地产公司的 “可选赛道”，而是突破增长瓶颈、实现高质量发展的 “必争之地”。

如何跳出传统开发思维，将地产属性与养老需求深度绑定，在守护 “夕阳红” 的同时挖掘 “朝阳产业” 的新价值，成为每一家地产开发企业亟待破解的时代命题。

银发经济的崛起，既是人口结构演变的必然结果，也是政策引导与消费升级共同作用的产物。从市场基本面来看，我国老龄化进程持续加速，截至 2025 年末，60 岁及以上人口达 3.02 亿，占总人口比重 21.6%，其中 65 岁及以上人口 2.17 亿，占比 15.5%，已接近深度老龄化社会标准。

更关键的是，新一代银发群体消费观念已从 “被动养老” 转向 “主动享老”，有稳定收入、有消费意愿，愿意为健康、品质和精神享受买单，催生了养老居住、健康管理、康复护理、文旅休闲等多元需求，为地产行业转型提供了广阔空间。

政策层面的持续加码，为地产企业布局银发经济筑牢了基础。

2024 年国务院办公厅印发《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，明确推动银发经济规模化、标准化发展，鼓励国有企业结合主责主业拓展相关业务，规划布局高水平银发经济产业园区。

2025 年底，民政部等八部门联合印发相关措施，出台 14 项具体举措培育养老服务经营主体；工业和信息化部等六部门则将老年用品纳入万亿级消费领域培育目标。

此外，各地纷纷出台配套政策，在土地供应、税费减免、融资支持等方面向康养地产倾斜，如对养老机构用地优先保障，对适老化改造给予补贴，为地产企业降低了转型门槛。

数据见证潜力：当前我国银发经济规模约 7 万亿元，占 GDP 比重 6%，预计 2030 年将突破 30 万亿元，其中养老照护、适老化改造、智慧康养等细分领域增速显著。而我国养老机构床位缺口仍达数百万张，社区养老服务覆盖率不足 40%，适老化住宅占比不足 5%，供需失衡的现状，正是地产企业切入银发经济的核心机遇点。

面对银发经济的巨大潜力，地产开发公司不能简单将 “养老” 与 “卖房” 绑定，而应立足自身资源禀赋，构建 “地产 + 养老 + 服务” 的多元模式，实现从 “造房子” 向 “造生活” 的转型。结合行业实践，以下四大模式最具可行性与发展前景：

该模式以优质生态环境为核心，整合文旅、康养、休闲资源，打造集居住、养生、娱乐、度假于一体的康养文旅项目，精准对接健康活力老人的 “旅居享老” 需求。

地产企业可依托山水、温泉、森林等自然禀赋，开发低密度、适老化的旅居社区，配套建设老年大学、健身中心、养生餐厅、休闲步道等设施，提供短期旅居、长期康养等灵活服务。

这种模式的核心是 “生态 + 服务”，摆脱了传统养老的 “沉闷感”，实现 “养老即度假”，同时可通过产权销售、旅居卡、物业费等实现多元收益，适合布局在生态资源优越的三四线城市或城郊区域。

这是当前银发经济布局的核心主流模式，核心逻辑是将医疗资源与养老服务深度融合，破解老年人 “看病难、养老难” 的痛点。

地产企业可通过自建医院、护理院，或与三甲医院、康复机构合作，在养老社区内配套完善的医疗设施，提供从健康体检、慢病管理、康复护理到急诊急救的全链条服务。项目定位可覆盖自理、半自理、失能等不同老年群体，打造 “小病不出社区、大病快速转诊” 的医疗养老闭环。

该模式的核心竞争力在于医疗资源的整合能力，能有效提升项目溢价与客户粘性，适合布局在人口密集、医疗资源相对薄弱的城市近郊或新城区域。

CCRC（持续照料退休社区）模式起源于美国，核心是为老年人提供 “一站式、全周期” 的养老服务，覆盖独立生活、协助生活、专业护理、认知障碍护理等不同阶段，让老年人无需更换居住环境，即可享受适配的养老服务。

地产企业可规划不同功能分区，针对健康老人打造独立居住单元，针对半失能老人提供协助照料服务，针对失能、失智老人配套专业护理机构，同时配套老年大学、社交娱乐、营养餐饮等全场景服务。

该模式的核心是 “全周期服务”，客户粘性高、复购率强，但对运营能力和资金实力要求较高，适合大型地产企业布局。

针对中小地产企业资金实力有限、运营经验不足的现状，康养旅居模式是一种低门槛、高灵活的布局方式。

企业可依托现有存量物业（如闲置酒店、公寓、住宅），进行适老化改造，与康养机构、旅行社合作，推出短期旅居、候鸟式养老等服务，无需大规模新建项目，即可快速切入银发市场。

这种模式的核心是 “轻资产、重运营”，通过盘活存量资产、整合外部资源，降低前期投入风险，同时可通过服务收费、合作分成等实现盈利，适合中小地产企业试水银发经济。

在地产企业布局银发经济的众多实践中，燕达国际健康城凭借 “医养深度融合、全链条服务、可持续盈利” 的模式，成为行业标杆，其经验值得所有地产开发企业借鉴。

燕达国际健康城位于河北燕郊，紧邻北京城市副中心，总规划面积约 100 万平方米，总投资超 100 亿元，是国内规模较大、配套较全的医养结合综合体。项目核心依托燕达医院（三甲资质），构建了 “医疗 + 养老 + 康复 + 养生” 的全生态体系，涵盖养老公寓、康复中心、老年大学、营养餐厅、适老化住宅等多元配套，可满足不同年龄段、不同健康状况老年人的全方位需求。

其中，燕达四期皓月雅苑作为 70 年产权居家养老社区，距离地铁 22 号线仅 700 米，交通便捷，户型为 140-210 平米适老化精装产品，可拎包入住，依托健康城核心资源，实现 “居家养老 + 专业医疗” 的无缝衔接。

燕达国际健康城构建了 “短周期开发 + 长周期运营” 的良性盈利模式，摆脱了传统地产 “一卖了之” 的盈利困境，实现了可持续发展，其盈利结构主要分为三大板块：

此外，项目还通过政府补贴、合作分成等方式补充收益，形成了 “地产反哺康养、康养提升地产价值” 的良性循环，其单个项目平均回报周期控制在 8-10 年，内部收益率约 9%，实现了社会效益与经济效益的双提升。

面对银发经济浪潮，地产企业的转型不是 “简单跨界”，而是 “战略重构”。作为企业的决策核心，董事长需跳出传统开发思维，立足长远、精准布局，把握以下四点关键：

第一，锚定战略定位，摒弃 “短期逐利” 思维。银发经济是长周期产业，不能将其作为 “去库存” 的工具，而应将其上升为企业核心战略，明确 “地产 + 养老” 的转型方向，避免盲目跟风、同质化布局。

建议结合企业自身资源（资金、土地、运营能力），聚焦 1-2 种核心模式（如大型企业聚焦 CCRC、医养结合，中小企业聚焦康养旅居、社区嵌入式养老），深耕细作，打造差异化竞争力。同时，树立 “长期主义” 理念，加大研发、运营、人才投入，培育可持续的服务能力。

第二，聚焦服务本质，破解 “重开发、轻运营” 痛点。养老地产的核心是 “养老”，而非 “地产”，服务质量是决定项目成败的关键。

建议董事长牵头搭建专业的养老服务团队，涵盖医护、护理、康复、社工等领域，同时与专业医疗机构、康养企业合作，整合优质资源，构建全链条服务体系。

此外，需重视适老化设计，从户型布局、设施配置、智能设备等方面，贴合老年人的生理和心理需求，避免 “形式化适老”。

第三，创新盈利模式，实现 “短期回款 + 长期收益” 平衡。传统地产的 “销售回款” 模式无法适应银发经济的长周期特点，建议构建 “地产销售 + 服务收费 + 资产运营” 的多元盈利模式。

短期通过适老化住宅、产权式公寓销售回收资金，中期通过养老服务费、医疗服务费实现稳定现金流，长期通过资产增值、品牌输出、轻资产运营实现规模化收益。

同时，积极争取政策支持，利用税费减免、政府补贴、医保对接等政策，降低运营成本。

第四，坚守合规底线，防范行业风险。当前银发经济领域仍存在政策监管不完善、行业标准不统一的问题，尤其是养老诈骗、非法集资等风险频发。

建议董事长强化合规意识，严格遵守养老服务、医疗健康、地产开发等相关法律法规，规范收费模式，杜绝虚假宣传、违规承诺。同时，加强项目安全管理，排查医疗、消防、护理等领域的风险隐患，切实保障老年群体的合法权益，才能实现企业的长远发展。

30 亿银发经济浪潮，不仅是一场消费革命，更是地产行业的转型革命。它打破了传统地产 “高周转、高杠杆” 的增长逻辑，重构了 “地产 + 服务” 的价值体系，让地产行业从 “规模扩张” 回归 “以人为本” 的本质。对于地产开发公司而言，银发经济不是 “救命稻草”，而是 “发展机遇”；不是 “短期跨界”，而是 “战略深耕”。

对于地产开发公司而言，这既是商业机遇，更是时代责任。那些能够真正理解长者需求、构建核心运营能力、坚持长期主义的企业，不仅能在30万亿蓝海中占据一席之地，更将为中国应对人口老龄化贡献重要力量。正如习近平总书记所强调的：“梦虽遥，追则能达；愿虽艰，持则可圆。”

当“好房子”遇见“好服务”，当“地产基因”融入“康养血脉”，我们有理由相信：银发经济的黄金十年，正在拉开序幕。而那些率先完成转型的企业，将成为这场变革的真正赢家。

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