【史诗级断崖】大温楼花市场崩盘!销量暴跌 98%,3500 套新房滞销,开发商集体求救

摘 要

史诗级崩盘？大温楼花销量暴跌 98%，开发商被逼到墙角的真正原因！！

你看到的，不只是一个「楼花卖不动」的新闻标题，而是一整套正在重塑大温楼市的结构性变化。

目前，卑诗房地产市场正面临明显下行压力。行业数据显示，约有 3,500 套已建成公寓尚未售出，同时，多项在建或规划中的项目被迫暂停。  

这并不是个别项目「卖得慢」，而是整个新房板块出现了系统性失速。

业内人士指出，当前市场已出现明显结构性问题，导致开发商与投资者双双退场。

温哥华房地产播客联合主持人 Matt Scalena 表示，目前期房销售水平已处于历史低位。

「开发商的建造成本已经无法与二手房市场价格匹配，预售与转售之间出现明显脱节，价格存在差距，这也是为什么现在几乎没人愿意购买期房，」他说。

数据显示，2021年第一季度，全卑诗省售出近6,000套期房单位，而今年第一季度仅售出124套，同比暴跌98%！在销售疲软的背景下，开发商要么选择观望，要么直接取消项目。

01

从「日光盘」到「卖不动」：预售模式失灵

过去的逻辑：

这套模式在低利率、人口高速流入、房价单边上涨的时代非常好用。

但现在，三大支柱几乎同时塌了：

当预售价格与二手房价格出现明显倒挂时，预售市场的「逻辑基础」就被掏空了。

房地产经纪 Steve Saretsky 表示，期房市场长期以来高度依赖投资者，而当前环境已明显削弱其入市动力。

「在房价下跌、租金下降、人口增长停滞的情况下，投资者几乎没有动力进入市场，」他说。

与此同时，买家在二手房市场可以获得更具吸引力的价格，使得新项目更难启动。类似情况也正在加拿大其他城市上演。

01

投资者的账：不再「稳赚不赔」

对投资者来说，买楼花本质上是一个「杠杆+时间差」的游戏：

• 房价不涨甚至回调；

• 租金回报率被高利率吞噬；

• 空置风险上升，运营成本增加。

根据多家市场分析机构的数据，当前大温不少新建公寓的定价集中在 80万–120万加元区间，面积却普遍只有790–870 平方英尺，价格高、面积小，租金回报并不突出。  legacyinvestment.ca

在这种情况下，投资者开始把资金转向：

02

自住客的选择：为什么宁愿买「旧」，也不买「新」

对自住买家来说，现在的选择题变成：

在价格不再「只涨不跌」的环境下，自住客的心态也变了——「我可以等，市场急的是开发商，不是我。」

约 3,500 套已建成公寓尚未售出。

根据市场研究机构 rennie 的最新报告，大温地区未售出的新公寓库存预计在 2025 年底将达到约 3,493 套，较年初水平增加逾 60%。  

这背后有几个关键含义：

01

价格压力：开发商「扛价」还能扛多久？

目前市场上已经出现：

但如多篇市场分析指出，即便有折扣，买家仍然观望——问题不只是价格，而是信心与预期。 

02

未来供应：今天的「停工」，是明天的「缺货」？

一个容易被忽略的悖论是：

这也是为什么政府一边看到「空置新盘堆积」，一边又在强调「要继续增加住房供应」——时间错配，是房地产周期中最难调的变量。

开发商的诉求与对安省政策的对标：

开发商表示，此次集中发声，部分原因是受到安大略省近期住房政策调整的启发。

卑诗省城市发展协会代理总裁兼首席执行官 Michael Drummond 表示，安省在住房政策方面“确实发挥了领导作用”。

上周，安大略省宣布扩大13%的统一销售税（HST）返还政策：

随后，联邦政府于3月26日宣布，将立法提供17亿加元资金，用于推动全国住房供应增长。

Drummond指出，城市发展协会已致信卑诗省省长尹大卫（David Eby）和总理卡尼，呼吁在卑诗扩大商品及服务税（GST）返还，以对标安省政策。

「资金已经分配给各省，接下来将由省政府决定如何使用，」他说，并透露省政府已与协会展开初步沟通。

01

为什么开发商此时集体「喊话」政府？

简单说：市场工具用完了，只能打政策牌。

在这种情况下，开发商希望通过：

从开发商视角看，这是「救市」；从政府视角看，这是「要钱、要减税」；从公众视角看，问题则变成：「这些优惠，最后是进了开发商口袋，还是让房价真正降下来？」

除税收政策外，开发商还要求降低市政开发费用（如道路和排水基础设施成本）。

联邦政府与安省已宣布，未来十年将投入88亿加元用于基础设施建设，以帮助市政府降低开发费用。在安省，该资金优先提供给将开发费用削减50%的城市，政策有效期为三年。

开发商长期抱怨费用持续上涨，使项目难以推进，而市政府则认为，在高密度开发中收取相关费用是必要的。

温哥华开发公司Edgar Development总裁 Matthew McClenaghan 指出：「就在今晚，满地宝（Port Moody）市议会正考虑将开发费用提高167%。在行业不断警告成本问题的情况下，市政府却没有倾听。」

Wesbild 总裁兼首席执行官 Kevin Layden 表示，政府对住房开工情况存在误判。他指出，加拿大按揭和住房公司（CMHC）的统计方式仅在建筑进入地面以上施工阶段才计为「开工」，这掩盖了大量在早期阶段被取消的项目。

「表面数据看似良好，但实际上，越来越多项目因开发费用未随租金下降而同步降低而被取消，」他说。

01

开发费用，本质上是「隐形房价」

开发费用（Development Cost Charges / Community Amenity Contributions 等）本质上是：

当地价高、建安成本高、利率高、开发费用还在涨时，项目的财务模型很容易从「勉强可行」变成「彻底不行」。

02

市政府的难题：减费用，钱从哪来？

对市政府来说，开发费用是重要收入来源之一，用于：

如果联邦、省级政府不提供额外资金，单纯要求市政府「降开发费」，等于让市政府在：

安省模式是：联邦+省级拿出 88 亿加元，鼓励市政府在一定时期内大幅削减开发费用。  卑诗是否会复制类似模式，目前仍是问号。

卑诗省住房及市政事务厅长 Christine Boyle 表示，住房建设行业正面临严峻挑战。

「我们必须继续采取行动，降低住房建设成本，”她说，“这包括推动新一轮开工、促进租金下降，并帮助更多人进入房地产市场，同时降低购买新房的成本。」

她补充称，省政府期待与联邦继续合作，并正在研究其他地区的政策经验：

「我们看到一些有意思的政策思路。在卑诗省，我们正认真审视住房建设情况，寻找进一步措施，以持续为民众建设住房。」

从这段表态可以看出几个信号：

对市场来说，这意味着：

• 针对租赁项目的税收优惠；

• 对特定类型住房（如可负担住房）的开发费用减免；

• 对首套自住买家的定向支持。

在住房供应紧张与市场下行压力交织的背景下，卑诗省是否会效仿安省扩大税收优惠、降低开发成本，成为市场关注焦点。开发商与政府之间围绕成本与政策方向的博弈，或将在未来数月进一步加剧。

在此基础上，可以进一步把问题拆解为三个层次：

01

对开发商：这是「生死关」，也是洗牌期

• 项目延期、取消；

• 被迫打折清盘；

• 股权或项目被接管。

02

对买家：风险与机会并存

• 楼花项目延期、变更甚至烂尾的概率上升；

• 价格体系可能出现阶段性「断层」，买在高位的业主心理压力加大。

• 隐性折扣、谈判空间增大；

• 部分区域、部分项目可能出现真正意义上的「价格回调」，而不是「涨得慢一点」。

03

对政策：短期「救火」，长期「重构」

这场楼花崩盘，暴露的不只是一个周期性问题，而是：

未来几年，卑诗的住房政策很可能围绕几个方向调整：

楼花销量暴跌 98%、3,500 套新公寓空置，这些数字当然触目惊心，但更深层的变化是：

这场「史诗级崩盘」，也许不是终点，而是大温楼市从「投机时代」走向「理性时代」的起点。