顶级销售的底层逻辑:功夫在诗外

青岛保时捷中心的牟倩文，她已连续三年获得销售冠军。2023年、2024年连续两年卖出170台保时捷。2025年其经手的新车订单175台，易手车订单17台共达成192台。

牟倩文运营社交平台账号之后，有很多客户慕名而来，大约三分之一成交量，有人点名要找她买车，她多次登上全国热搜。

销售高手，其实“功夫在诗外”。

曾担任碧桂园集团销售部经理，星河湾地产董事副总裁梁上燕非常理解“功夫在诗外”这句话。

梁上燕是个可爱的女人：她喜欢美食和收藏，喜欢旅游和运动，2009年年底她从巴黎一路往南，沿着地中海南岸，然后又去了意大利、瑞士和德国，玩了十多个国家。她还爱骑马，她说自己从小就向往《林海雪原》里策马疾行的飒爽，她也是第一位尝试马球的中国女子。

在他们的广告中，也很难见到地段、户型、价格等等地产营销中必不可少的元素。在她看来，“卖地段”或“卖地皮”都是地产开发的初级阶段。

大象无形，正是通过看似与房子无关的“跨界营销”，提升了星河湾的品牌价值。她不热衷于卖房子，更多的时间是在为论坛、展会以及各种圈层社交活动而忙碌，只要是和豪宅客户生活形态相关的产业链如高尔夫、名车、马球、奢侈品、外商、资本，星河湾都与之合作，组织小众圈层活动，从活动中发现潜在客户。

10多年来，星河湾举办了近千场高端社交活动，世界奢侈品协会中国俱乐部、北京外商俱乐部等均落户星河湾；欧盟前主席雅克·桑特、新西兰前总理辛普利女士、“世界营销之父”菲利普·科特勒博士等都曾到访星河湾。

2008年6月3日，“世界奢侈品协会中国俱乐部”正式落户北京“星河湾”，俱乐部的主要会员群体包括各跨国公司高级外籍管理人员、董事长、CEO、总经理以及私营企业主、部分政府要员、娱乐界名人、驻华使领馆人员等；

2009年7月13日，“中国企业新闻发言人俱乐部”落户北京“星河湾”。经过多年的运作，“星河湾”的跨界营销已经形成完整的体系，其每年举办的高端跨界公关活动多达100多次，系统且有持续性。

梁上燕精心为星河湾搭建了一个高端人群交往的圈子，在这个圈子内，有的成了朋友，有的成了生意合作伙伴，还有的在这个圈子内找到了失散多年的朋友。

梁上燕组织星河湾的业主聚会，一个香港的广告公司老板在这里碰到了中学同学；更有一位在埃及、阿拉伯国家做贸易的商人，经常会为海关的事苦恼，正巧星河湾有位业主曾在海关工作过，帮他解决了很多问题。

通过对各种国际性高端资源的吸纳与整合，星河湾已经缔造了世界级圈层平台。星河湾筑巢引凤，嫁接多方资源，将财富阶层聚集起来，吸引了大批潜在客户，好几个奢侈品牌的在华代理商就是“星河湾”的业主。通过跨界营销，星河湾渐渐形成了一种“气场”，无形中提升了星河湾的品牌价值，将财富阶层聚集到星河湾品牌之下。

星河湾的成功不在表面的营销，而在高端阶层的介入。它的营销是通过圈层，润物无声。星河湾面对的是非常高端的人群，它通过圈层、通过活动来渗透，然后通过圈层人士的认可，结交朋友，更希望住在一起，成为邻居，或成为事业合作伙伴，更高层次是能互相进行精神交流。

为此，2009年8月8日，上海浦东星河湾开盘6小时成交40亿。有人评价，过去300年中，全世界没有任何一个产品可以一天销售40亿元，梁上燕做到了，创造了中国地产营销史上的神话。