市场正从“冷”转“稳”

用脚丈量市场的真实温度，远比报表的曲线更有说服力。

近期东莞多个镇街相继有地块推出，土拍市场已现明显松动，房企拿地意愿回升，市场信心正在修复。昨天实地走访常平多个楼盘，一线体感与数据高度吻合：

一、常平市场一线体感（实地调研）

1. 价格企稳，分化加剧- 新房均价约1.5万/㎡，环比持平；二手房约1.09万/㎡，小幅回升。
- 核心区（祥龙天地、百花商圈）改善盘去化快、价格稳；老小区、偏远盘仍在挤水分。
2. 客群清晰，刚需为主- 深圳、广州跨城通勤客占比高，依托常平站、东莞东站、莞惠城际，38分钟到广州、半小时到深圳。
- 低首付、低利率、首套认定放宽（镇街范围），刚需入场意愿增强。
3. 库存高企，竞争激烈- 二手房挂牌超5000套，每月持续新增。
- 只有约“20%”优质盘（地段+品质+配套）能稳住价格，其余仍承压。

二、东莞土拍：市场松动信号明确

- 厚街宅地（3月28日挂牌）：占地4.3万㎡，起拍楼面价约7000元/㎡，配套成熟、地铁近。
- 南城核心宅地（即将挂牌）：CBD南区、西平板块，含金量高，预示核心区价值夯实。
- 东城文旅综合体（已成交）：名冠集团底价摘牌，总投资40亿，提振商业信心。
- 常平产业用地（第三批供地）：纳入全市产业供地计划，支撑人口与就业 。

三、总结：市场正从“冷”转“稳”

- 土拍先行：优质地块频出，房企参与度提升，是市场回暖的先行指标。
- 成交修复：刚需入场、改善分化，价格企稳但未普涨。
- 长期逻辑：交通枢纽+临深外溢+政策托底，常平仍是东莞东部稳健板块。

报表看趋势，脚步见真实。东莞市场已度过最冷阶段，结构性机会显现，核心区、优质盘更具确定性。