城市更新三方博弈:政府、市场、居民,到底谁说了算?
过去的房地产开发，只要开发商拿了地那就是绝对甲方，绝对的说了算的人，但如今的城市更新项目就不一定了，我觉得没有什么绝对意义上的甲方，国家的政策也很明确，政府引导、市场运作、公众参与，这短短12个字，但背后却是三方利益深度绑定、互相制衡。
市场方要出资金、出技术、长期运营，求的是投资回报。
这三方没有任何一方能单独拍板，单独能说了算，所谓的“甲方”，也是随着项目实施阶段与模式不同而变化的，那做为名义上的实施主体就会面临着在这三方博弈下，找到平衡点的问题，如何在多方拉扯中找准工作重心、稳住项目。
一、三大主流模式：谁是名义甲方，谁是实际决策者？
1）政企合作模式：政府是幕后真正甲方
这种模式多用于片区统筹、城中村改造、历史街区保护等大项目，会由地方城投公司或者国企平台作为实施主体。
政府方面诉求：在合规的前提下，完善公共配套、提升城市形象、保障民生和安全、追求社会综合效益最大化。
市场企业参与方诉求：负责投融资、改造建设、长期运营，后期靠租金和经营性项目回收成本和自身收益。
公众居民诉求：能够获得合理补偿或是居住品质的提升。
博弈的核心点：政府卡合规指标，市场纠结资金平衡，居民纠结补偿标准，作为实施主体要明白，平台公司只是台前的执行者，政府才是最终的决策方，违背政策红线的方案，再完美也无法落地，要先对齐政府底线，再谈市场平衡，最后才是兼顾居民的诉求。
2）市场主导模式：资本是名义上的甲方，居民才是关键方
这种模式多用于老旧厂区盘活、商业项目改造、市场化的旧改翻新项目，一般会由开发商或社会资本方作为实施主体。
市场企业方诉求：控制成本投入、缩短回款周期、实现最大的投资回报和商业效益。
政府方面诉求：不直接出资，但掌握着各项工作的审批大权，控制合规性底线。
公众居民诉求：能够获得合理的补偿、资产得到保值、增值，施工期间无干扰。
博弈的核心点：资本方想要压缩成本，政府方面要守住公共利益不受损害，而居民则是握有签约的同意权，同意率不达标，项目就无法进行下去，虽然资本是出钱、出力的“甲方”，但居民一票否决、政府全程监管，任何一方不配合，项目都推进不下去。
3）居民自主更新：居民是绝对甲方，政企只做服务
这种模式多用于老旧小区的微改造、加装电梯以及业主自主原拆原建等项目，一般是由业委会牵头实施。
居民的诉求：获得居住功能的提升和升值、花费要均摊、产权要清晰。
政府方面：主要做服务，不干预具体方案。简化审批流程、提供技术指导，提供相关政策性补贴。
市场参与方：同样是做服务，可以成为设计、施工等方面的服务商，按居民的需求执行项目落地。
博弈的核心点：高低层费用的分摊、公共空间的占用、施工周期的争议都是常见的难点，达到共识可能要比资金还要重要，哪怕政府补贴到位、服务商到位，如果居民之间达不成一致意见，项目就会直接不存在了。
二、在多个“甲方”之间周旋的落地策略
1）分阶段锚定核心甲方
-
在立项、报规阶段以政府为主，严格遵守合规与规划底线，先保障拿到入场卷。
-
在征迁签约阶段以居民公众为主，做好沟通、补偿与安置，确保同意率达标。
-
在建设改造、运营阶段以市场方为主，管控成本、保障进度、实现收益平衡。
2）把各方的利益诉求转化为共赢的条件
-
把政府方面对公共配套的要求，想办法转化为项目的商业溢价点。
-
把居民的合理诉求，纳入项目正常的合规成本里，减小后期阻力。
-
利用市场化的运营策略保障收益，促使项目具备长期性、可持续性。
3）建立三方议事机制
建立政府、社区、居民代表、实施主体四方沟通机制，重大事项集体商议，用书面协议固定权责，避免口头承诺、事后扯皮。
4）守住合规底线，不碰政策红线
城市更新不比纯开发，合规永远是前提，再优质的方案，只要触碰了政策红线，终究无法落地。
看到这里，应该明白了吧，城市更新项目里是没有什么绝对的甲方的，有的只是需要平衡的多家参与方，政府想要的是城市有序发展，市场想要的是合理的投资回报，公众居民想要的是宜居生活的保障，三者相互制衡、又相辅相成，只有共生，才会有无限可能。
而更新项目的决策者，就是找到三方利益的平衡点的那个人，让城市有形象、市场有回报、居民有保障，只有看懂了这层逻辑，才能在复杂的博弈里站稳脚跟，带领团队把项目做成能落地的优质项目。
评论