2026一季度北京商办销售市场

又是一个樱花季🌸，2026第一个季度因为春节+两会的紧锣密鼓，很快就结束了，您的季度KPI完成了么？

一手数据不多，并不复杂，没有什么惊艳，很多都是之前的项目网签了。

有幸通过某方总的介绍，关注了部分法拍，仔细研究了几个项目，很有意思。

出了趟久违的差，外地市场一片大好，活力满满，在希望的田野上。

接了几组客户，见了几位同行朋友，觉得市场还在，客户还在，只是因为他们看的项目多了，懂的多了，要求自然提高了。宏观市场如是，需求没法打开，供应持续不断，所以项目成交难度大了很多，也正常。无论租售，需要尊重市场。

商业、办公，甚至住宅都开始回归租售比，即使自用客户，投资属性也从未缺席，反而被考虑更多，评估还有个收益法呢。但到底多少是合理的？都希望越大越好，那就没边儿了，继续看继续等吧，业主也是有底线的。

一、一手市场数据：

1、办公：一季度一手办公成交金额11.46亿元，成交面积12.36万平方米，共13个项目。

1亿以上项目3个，金额占比83%，剩余项目成交非常零散，公寓类为主。

悦府项目预售签了又退再现售签，2024至今，价格有些变化，搞不清楚具体原因，依稀记得当时是拿地定制，当前价格明显不是市场行为，看似还建。

丽泽项目为预售项目，在商办来说难度很大。大区位很好，但交通微循环较蹩脚，两个独栋商办，今年内应该可以交付了，买家据说是自用做类驻京办。

未来城项目比较熟悉，在目前周边竞争价格条件下，结合下述商业价格整体看，属于合理，也不是新成交了。

2、商业：一季度一手商业成交金额15.01亿元，成交面积15.05万平方米，共44个项目。1亿以上项目2个，金额占比64%，散售项目依然很多，部分项目为公寓。

大体量商业以还建项目为主。

石景山中关村互联网产业园终于网签，价格不低，项目整体招商运营中，二期今年交付。

价格基本回归租售比，北京的商业真的挺难。还是感叹，这小面积商铺怎么还这么多呢。

二、部分法拍市场数据：

数据不全，只摘录部分大宗成交。

有兴趣可以查查看，或者私聊。共性是收购方都有国资背景，肥水不流外人田，也只有他们有实力。

核心区的小标的独门独院更受关注，目前找的人也很多。方庄路5号标的评估价值为 2.8 亿元，折合单价约47906 元 /㎡。法拍时吸引了8 人报名、180 人关注、17200 人围观，并经历了 25 次延时竞价，最后成交1.91亿，68折，均价32694元 /㎡。

上品折扣项目，评估价11.95亿，最后变卖，6.69亿成交，当前年租金6500万，回报率较高。

只有宣亚国际是真买自用，物业也很有意思，3次易手了。宣亚也很厉害，听说他们时还是零几年刚工作的时候，活力四射创意无限的年代，那会儿的很多公关公司现在都没了。

三、其他交易：

1、八达岭奥莱75% 股权：博裕投资（Boyu Capital）通过旗下平台「瑞得时尚」收购八达岭奥莱 75% 股权，原股东「精品奥莱」（华联系）保留 25%，形成共同控制。

看看博裕资本近年的操作，商业还是难度很大的业态，不止招商运营层面，投资的进退也很重要，但资本毕竟是逐利的，他们有自己的理由。

2、字节拿了两块地：海淀区为了留住他们不遗余力，在各区都发力下场的当下，像写字楼或园区的运作一样，留住老客户是多么的重要，又是这么大的客户，你就说要什么条件吧。

目前字节拥有千亿规模的盈利能力，前段时间跟业内对他们有所了解的人聊，目前的问题就是太有钱了。对比一下在这个时代还持续创富的人，把钱放进银行，每年高额缴税，还是开始资产配置？在当下时点，变成一线城市核心区自己的房子，还是根据自己需求建的，好用又舒服，进度上再学学李首富，慢慢来，扛过这个周期。而且，码农现在也不是10m²/人的待遇了，初级的已经被AI取代了，大量芯片、机房、研发团队集中北京。时代变化快，AI需要的办公楼，市场上普通办公楼已经无法满足，高承重、强电力、专用机房、低延迟网络，配套方面有时间去看看1733，商户已经换了一轮了，业态更单纯，格局也改变了，更适配大厂，赶紧开始迭代吧。

3、北京荟聚购物中心（大兴西红门）股权已完成转移：从原全资持有者英格卡集团（宜家母公司），转为由高和资本+ 险资财团设立的基金持有，英格卡保留品牌与运营权。

也是近年来的常规操作：所有权与运营权分离。险资作为财务投资，获取稳定租金与资产增值。高和资本做基金管理、资本运作。英格卡依然持有品牌，回笼资金、优化资本结构，同时保留中国核心资产运营主导权。

苏总近年来都是大手笔操作，紧跟时代，与时俱进，在商办领域持续创新。

写字楼 / 商改办：中莎广场、静安高和、融中心、新街高和

核心：核心地段 + 存量改造 + 资产精装修 + 租金翻倍 + 整售 / 整租 / 证券化退出

购物中心：大兴大悦春风里

核心：基金 + 头部运营商（大悦城）+ 债务重组 + 2 年改造 + 持有运营

社区商业：凯德华玺

核心：快速收购 + 招商 + 带租约整售 + 快进快出

公寓 / 长租：新派公寓

核心：类REITs 打通退出

产业园区：九州通商药物流园

核心：Pre-REITs +赛道细分（医药物流）

4、祥云二十二街区：项目位于北京顺义区安庆街13号院，共12栋独立楼宇，总建筑面积近12万平方米。股权交易，大家保险/城璟租住。城璟租住集团是周大福企业旗下的专业保障性租赁住房资产管理平台，继在上海成功打造城璟·松江中山社区与城璟·宝山中环社区之后，北京成为城璟租住集团开拓全国又一市场。顺义完成了保租房任务，原项目也解套了，但保租房是否快饱和了？好在顺义这几年发展较好，招商引资做的不错，职住平衡真的很重要。

四、小结：

整体数据看，其实没有太悲观，即使市场差，还有很多成交，无论法拍还是商拍，或者股权。积极的看，还有很多机会。茶余饭后道听途说的还有几个项目，私下聊吧，现在大家都闷声发大财。

对了，说说去外地。看看这市场，多么的人气满满，生意兴隆。

麻将都是自助的，看到临街房间里的四个小年轻喝着奶茶打着牌（没好拍），下午的欢乐时光就这么度过，这才是生活。

一个办公楼？一个酒店？能不能打开脑洞？别让焦虑限制了你的想象。

我也遇到了难事，也很焦虑，还在这里认真地写小作文呢，大家一起努力吧！🌸

本文数据来源：天朗、同行朋友推介、豆包（有时不准）、部分行业自媒体的文章