西班牙房产市场降温!

2025年，西班牙非居民外国买家购房交易量出现明显下滑。受监管政策变化、房价持续上涨以及欧元走强等多重因素影响，非居民外国人购房热度显著降温。

根据西班牙公证人总理事会（Consejo General del Notariado）最新数据，2025年非居民外国人共购买52,781套住房，占全国住房交易总量的7.2%，较2024年下降9.4%。与2022年疫情后和乌克兰战争期间的峰值（64,744套，占9.3%）相比，累计下降18.5%，但仍比疫情前水平高出24%。

专家普遍认为，这一下降并非“黄金签证”（Golden Visa）取消所致。黄金签证取消已有一年时间，但其实际影响“微乎其微”。2013-2023年间，西班牙仅发放14,576个黄金签证许可（主要受益者为中国和俄罗斯买家），在过去十年近500万套住房销售中占比极小。

而主要冷却因素包括三方面：

监管政策持续调整：旅游短租（度假租赁）监管频繁变化，以及政府曾提出对非欧盟外国人购房征收额外税等政治信号，增加了投资者不确定性。专家指出：“买家不知道明天自己的房产会面临什么新规定，这种监管不稳定性让决策变得谨慎。”

房价持续上涨：非居民外国人支付的平均房价为每平方米3,242欧元，比西班牙居民支付的平均价格（1,963欧元/平方米）高出65%。高价位买家对价格上涨更为敏感，导致购房决策更加选择性和延迟，尤其在Costa del Sol（太阳海岸）等热门沿海地区。

强势欧元影响：欧元走强显著削弱了来自货币相对较弱国家买家的购买力，特别是北欧的瑞典和挪威买家。传统买家来源国如英国、德国、比利时和法国交易量分别下降14.1%、7.6%、14.7%和10.4%。与此同时，买家结构正在多元化：荷兰买家交易量增长12%，取代英国成为最大来源国；东欧的波兰（+13.3%）和乌克兰（+28.6%）买家显著增加，美国买家也因特朗普回归等因素出现增长。

专家分析称，西班牙房地产市场正从疫情后和地缘冲突引发的异常高峰中逐步回归正常化。目前，奢侈高端房产板块仍保持强劲需求，西班牙被视为“避险天堂”和“极具竞争力”的目的地。中东局势等地缘政治风险可能导致部分交易延迟，但专家预计不会出现灾难性崩盘。

多家机构专家表示：持续的监管变化和政治公告让投资者感到无所适从，但非居民外国人购房主要集中在高端和度假物业，并未与本地居民直接竞争同一类住房。因此，将住房危机归因于限制外国人购房，可能偏离了问题的核心。