京沪房地产市场双城周报(第14周)
📌 核心观点
▪ 市场情绪分化明显： 上海市场情绪指数为+28.2（回暖），北京仅为+1.3（平稳），两地市场活跃度差异显著
▪ 成交规模差距扩大： 上海二手房周成交7,342套，是北京（3,852套）的近2倍，新房成交差距同样明显
▪ 政策效应持续发酵： 上海"沪七条"新政落地后，非沪籍购房门槛大幅降低，市场活跃度显著提升
▪ 北京市场观望情绪浓： 情绪指数接近0，市场以平稳观望为主，成交量维持在相对低位
一、市场情绪指数对比
本周京沪两地房地产市场情绪呈现明显分化。上海市场情绪指数为+28.2，处于"回暖"区间，显示市场信心正在恢复；北京市场情绪指数为+1.3，接近中性，市场以观望为主。
双城情绪指数对比
|
|
|
|
|
|
|---|---|---|---|---|
| 🏙️ 上海 | +28.2 |
|
|
|
| 🏛️ 北京 | +1.3 |
|
|
|
从日度走势来看，上海市场情绪在周末（4月12日）达到本周峰值+44.4，显示周末市场活跃度较高；北京市场情绪整周维持在-5.6至+7.1区间波动，整体较为平稳。
二、成交数据对比分析
2.1 二手房成交对比
本周上海二手房市场表现强劲，周成交7,342套，日均成交1,048套；北京二手房成交3,852套，日均成交550套。上海成交量是北京的1.9倍。
二手房日度成交数据
|
|
|
|
|
|
|---|---|---|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 周合计 | 7,342 | 3,852 | 585,083 | 322,370 |
2.2 新房成交对比
新房市场同样呈现分化态势。上海新房周成交1,930套，北京新房成交706套，上海是北京的2.7倍。
新房日度成交数据
|
|
|
|
|
|
|---|---|---|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 周合计 | 1,930 | 706 | 197,530 | 88,390 |
📊 关键发现： 周末效应明显。上海二手房在周末（4月11-12日）成交3,004套，占周成交的41%；北京周末成交仅385套，占周成交的10%。两地市场活跃度差异在周末尤为突出。
三、上海新房区域排行
本周上海新房成交主要集中在浦东新区、金山区和松江区，三区合计成交958套，占全市新房成交的49.6%。
区域成交TOP5
|
|
|
|
|
|
|---|---|---|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
浦东新区作为上海新房供应主力区域，本周成交417套，领跑全市。金山区和松江区作为价格相对亲民的区域，吸引了大量刚需购房者。
四、市场信号与政策动态
4.1 上海政策动态
本周上海市场最重磅的消息是"沪七条"新政的落地实施，政策核心要点包括：
-
非沪籍购房门槛降低： 外环内购房社保要求从3年降至1年，大幅缩短外地购房者入市等待期 -
居住证购房通道： 居住证满5年可免社保购房，与社保要求脱钩，为长期居住的非沪籍人群开辟新通道 -
公积金政策优化： 首套房额度提至240万，利率降至2.6%创新低；多子女+绿色住宅额度可上浮35%至324万 -
信贷环境宽松： 首套首付15%、二套25%（差异化区域20%），商贷利率降至3.05%
4.2 北京市场动态
本周北京市场相对平稳，未出台重大调控政策。市场以消化现有政策为主，购房者观望情绪较浓。从成交数据来看，工作日成交相对稳定，周末成交明显回落，显示市场活跃度有待提升。
📋 研究结论
-
市场分化加剧： 京沪两地房地产市场呈现明显分化，上海在政策刺激下活跃度显著提升，北京则维持平稳观望态势
-
政策效应显现： 上海"沪七条"新政落地后，非沪籍购房门槛大幅降低，直接激活外地买家入场，市场信心明显恢复
-
成交规模差距扩大： 上海二手房成交量是北京的近2倍，新房成交量是北京的2.7倍，两地市场热度差异显著
-
后市展望： 预计上海市场在政策红利持续释放下将保持活跃，北京市场需关注后续政策动向，短期或维持平稳态势
⚠️ 数据说明与风险提示
-
数据来源： 58安居客研究院综合整理 -
统计口径： 二手房为商品房口径（含住宅、商业等），新房为住宅口径 -
情绪指数： 基于市场舆情、政策动态、成交数据等多维度综合计算 -
免责声明： 本报告仅供参考，不构成投资建议
END
评论