全崩了! 大温楼花市场＂死透了＂ 去年只卖不到2000套 开发商亏本甩卖!

曾经在温哥华楼市叱咤风云、让无数买家通宵排队抢购的“楼花预售”模式，如今正面临前所未有的寒冬。

不少业内人士甚至用“彻底死透了”来形容当下的惨状。

回想起1996年4月那个周六，温哥华市中心一个楼花项目开卖，人山人海排到了West Georgia Street拐角。

市场推广大亨Bob Rennie一看架势慌了，跑到附近的London Drugs买了2000条巧克力棒，挨个发给排队的人，嘴里还不停道歉。

第二天他学聪明了，直接备上了牛角包和丹麦酥。媒体头版大照片——Bob Rennie站在人行道上给买房人发面包。

两栋37层的塔楼，500套公寓一个周末就卖光了。

那时候买楼花还是新鲜事。1974年，开发商Michael Audain买他第一套公寓的时候，走进一栋已经盖好的楼里转了一圈，看中了就买。“那年头就是这样，把楼盖完、装修完，再挂个‘出售’的牌子。”

到了80年代中期，多伦多和香港开始流行一种新玩法：楼还没盖，图纸上就开始卖。Audain当时觉得不可思议——“我们一直以为买家会想进去拧拧水龙头、感受一下。”

没想到这模式一炮而红。银行贷款有个硬标准：开工之前必须预售掉60%甚至更多。开发商不卖够楼花，连地都动不了。

整个大温的高层公寓建设，几十年来全靠这套路撑着。1992年，Rennie的团队4小时22分钟卖光了一栋142套的塔楼。

现在呢？

Wesgroup的CEO Beau Jarvis说：大温公寓楼花市场“彻底瘫痪、萎缩了”。他干了25年，从没见过这阵势。

去年Wesgroup砍掉了温哥华River District一个204套的项目。列治文那边也一样，ASPAC开发商刚取消了一个高端公寓项目，已经付了定金的买家正在退款。

ASPAC副总裁Gary Wong说，“眼下环境不适合按原方案推进。”

数据更扎眼。去年整个大温新公寓销量不到6000套，其中楼花还不到2000套。十年前是什么光景？2016年，大温公寓卖了超过2万套，绝大多数是楼花，很多项目开工前就售罄。

Rennie Intelligence的分析师Ryan Wyse说，那时候新房市场干脆就叫“楼花市场”，因为楼花就是主力。

投资客跑了，这是核心原因。2021到2023年，Rennie经手的项目里大约一半买家是投资客。到了2024年，投资客比例直接砍半，跌到26%，去年也差不多。Wyse预测今年还会更低。

道理很简单：房价在跌、租金在降、利息在涨、持有成本在涨。拿公寓当投资？能不亏就不错了。

政府这边也没闲着。温哥华2016年出了空置税，BC省2024年搞了个短期炒房税，联邦政府更狠——外国人禁止买住宅，禁令至少延续到明年1月。

对买家来说，眼下倒是好时候。首次购房的人可以慢慢挑、慢慢比，不用像以前那样抢。一些开发商开始搞促销，甚至补贴买家的房贷。

大温现在有不少新建成却卖不掉的空房子，有开发商被曝以低于成本价在甩卖。一家大型开发商的总裁自嘲：“我开玩笑说，我们现在是非营利建房商。”

买家乐了，可长远来看麻烦大了。

Central 1信用合作社的首席经济学家Bryan Yu说，有些项目连20%都预售不掉，这意味着这些项目根本不会开工。“挺惨淡的。”近几年BC省开工量还算不错，但主要是政策鼓励下的出租公寓在撑场面。楼花卖不动，未来几年新项目上马的会越来越少，几年后可能又闹房荒。

也不是所有人都绝望。价位对、地段好的项目还是有人买。

Peterson开发公司在Oakridge附近盖了个4层公寓，一个月卖一两套，不算快但能撑下去。高级副总裁Barrett Sprowson说关键是“死盯自住买家”——好地段、实用设施、物业费别太贵。

Polygon上个月在高贵林开卖一个6层木结构项目，开盘周末来了150人，三分之一的单位当场成交。总裁Neil Chrystal说：“一房$49.9万起，两房$59.9万起，价格到位了。”买家几乎全是自住的，大多数是利用GST退税的首次购房者。

但Chrystal也承认，高层公寓的老融资模式已经“坏了”。要满足大温长期人口增长，高层塔楼是躲不掉的。“我们需要住房。要让高层项目重新启动，就得想办法把投资客引回来。”

去年夏天，一批BC省最大房企的老板联名给省府和联邦写信，要求放开外资。联邦没搭理。BC省住房厅长Christine Boyle回了一句硬话：“我们不会回到空置公寓遍地、外资把房价炒上天的狂野年代。”

有人提了个折中方案：学澳大利亚。澳洲禁止外国人买二手房，但允许买楼花和新房。这样既保护了本地买家的存量市场，又给新项目注入了资金。

经济学家Yu觉得楼花市场迟早会回暖，但他不希望回到以前那种疯狂。“那不健康，那是炒作。价格迟早会再热，但买家会更谨慎。”

Rennie也不指望回到当年发面包排长队的日子。他说那其实也不正常——“以前是给你5分钟选房，不选后面的人就抢走了。本来就不该那样。”