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来源:文旅 

01、政策东风与市场爆发：一场关乎国运的产业变革

2026年，“十五五”规划的开局之年，政府工作报告将“着力建设强大国内市场”置于政府工作任务首位，并明确提出“制定推进银发经济高质量发展的措施，完善老年用品产品、养老金融、旅居养老等支持政策”。这标志着中国应对人口老龄化的战略，已从基本的“保障型养老”全面转向“发展型银发经济”。

一组数据揭示了这一转向的紧迫性与潜力：当前我国60岁及以上人口已达3.2亿，预计到2035年将突破4亿。2025年，我国康养市场规模已达9.8万亿元，预计到2030年将逼近15万亿元，其中旅居养老细分市场将突破2000亿元。银发经济规模有望突破30万亿元，占GDP比重升至10%左右。

这不仅是民生工程，更是经济增长的新引擎。正如20年前房地产成为国运的象征，今天，“康养+地产+旅居”的深度融合，正站在政策与市场的双重风口上，催生着一种涵盖健康管理、文化体验、社交归属和资产配置的全新生活方式。

02、政策蓝图：从“养老”到“享老”的国家战略升维

2026年政府工作报告为康养产业描绘了清晰的路线图，核心可概括为“一个中心、两大支柱、三项工程”。

一个中心：即以“人民健康为中心”的战略转移。报告强调从“以治病为中心”向“以人民健康为中心”转变，这意味着营养保健、健康管理从“可选消费”变为“刚需”。

两大支柱：

康复护理扩容提升：启动康复护理扩容提升工程，增加康复医院、护理院、安宁疗护床位供给，加快免陪照护服务体系建设，全面推行长期护理保险制度。

智慧康养与智能装备：支持养老机器人、健康监测设备、智能照护产品研发应用，推动智慧养老、居家康养、社区嵌入式服务场景落地。

三项工程：

银发经济产业化工程：首次将银发经济置于扩大内需、培育新质生产力的重要位置，覆盖老年用品、养老金融、旅居养老、智慧养老、老年人力资源开发等全领域。

文旅消费释放工程：清理消费领域不合理限制措施，释放文旅、赛事、康养等领域消费潜力，支持推广中小学春秋假，落实职工带薪错峰休假制度。

房地产发展新模式工程：因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设。

03、市场洞察：需求侧爆发与供给侧改革的交汇

需求侧的深刻变化正在重塑市场逻辑。新一代银发族（60后、70后）的消费观正从“谨慎节俭”转向“主动享受生活”，从“生存型”需求向“享受型、品质型”升级。他们不再满足于基本的吃住，更追求摄影、陶艺、八段锦、读书会等“精神食粮”。

供给侧则面临结构性改革压力。传统住宅开发利润见顶，房企急需寻找现金流稳定、抗周期性强的“第二增长曲线”。同时，全国养老护理员缺口达550万，约3500万失能老年人的照护需求难以满足，科技正从“可选项”变为“必选项”。

市场数据印证了这一趋势：2026年，康养旅居用户渗透率预计提升至12%，市场规模逼近1.8万亿元。高端康养旅居客户的年均消费能力是普通旅游的3-5倍。拥有完善康养配套的地产项目，其资产溢价率平均高出周边竞品20%-30%。

04、模式解析：四大主流商业模式与典型案例

在“银发经济”与“消费升级”的双轮驱动下，企业布局逻辑已从简单的资源占有，转向服务运营与生态构建。市场已涌现出四种被验证的成功模式：

模式一：险资整合驱动型——“保险+医养+旅居”闭环

核心逻辑：以寿险产品为资金端，以高端养老社区为资产端，通过“保险支付+医养服务”闭环，锁定高净值客户的终身价值。

标杆案例：泰康之家。截至2026年初，泰康之家已在全国布局35城40个项目，形成全国候鸟网络。其核心在于“医养融合”，配备二级康复医院，形成CCRC（持续照料退休社区）模式。超1400位居民享受过各地园区的旅居生活，累计接待旅居客户近30万人次。购买相关保险产品的客户，获得的不仅是一张保单，更是一张可在全国自由切换的“旅居通票”。

盈利真相：旅居业务本身微利，但它是巨大的流量入口。通过“保险产品+养老确认函”模式，大额保单（通常200万以上）成为入住门槛，真正利润在于锁定了高净值客户的全生命周期价值，带动全家配置保险、资管等综合金融产品。

模式二：生态资源驱动型——“森林康养+候鸟式旅居”

核心逻辑：依托不可复制的自然资源（气候、森林、负氧离子），打造“第二居所”，满足活跃长者“避暑避寒”的刚性需求。

标杆案例：贵州桐梓林达小镇。海拔1350米，夏季平均气温21℃-25℃，森林覆盖率超80%，负氧离子浓度高达每立方厘米3万个。项目精准锁定川渝地区“怕热”的银发群体，依托“重庆一个半小时交通圈”的区位优势，2025年开盘当天成交58套，且相当比例来自老业主“转介绍”。

盈利模式：构建“生态—康养—社群”全产业链。物业销售实现快速回款；服务运营通过AI智能筛查、药膳康养食堂增加二次消费；社群与农业增值通过共享农园、农特展馆电商销售，形成新的盈利点。

模式三：国企平台驱动型——“资源盘活+乡村振兴”

核心逻辑：地方国企或大型央企依托区域开发优势，整合存量资产（如旧村、闲置酒店），通过“农文康旅”融合，带动乡村振兴与产业升级。

标杆案例：云南建投集团“3512”战略。即投资运营管理3个国家AAAA级旅游景区、3个康养旅居示范区、1个山海城市会客厅、12家高品质酒店。其打造的东风韵、沐心谷项目，深挖云南“药食同源”智慧，引入《黄帝内经》“五色食疗法”，推出24节气节令性餐单。

盈利模式：资产盘活+物业运营，将分散的文旅资产进行适老化改造，提升资产价值；供应链整合，构建从田间到餐桌的完整供应链；享受乡村振兴红利，培训村民成为管家，销售当地农副产品。

模式四：公建民营驱动型——“社区嵌入式+普惠养老”

核心逻辑：政府提供场地与政策支持，专业运营商输出管理与服务，聚焦“15分钟养老服务圈”，解决就近养老与康复刚需。

标杆案例：远洋椿萱茂。2026年凭借“公建民营”模式中标深圳龙岗区养老护理院项目，推出“鸿蒙康养智联底座”，利用鸿蒙系统的分布式能力，将智能床垫、毫米波雷达预警、远程呼叫等设备互联，实现数字化健康监护。

盈利模式：轻资产输出，通过政府购买服务或补贴收取运营管理费；智能化降本，用智能平台替代部分人力，提升人效；增值服务延伸，提供康复理疗、认知症照护等高附加值服务。

05、趋势展望：从“住下来”到“活精彩”的产业进化

康养地产正在经历从“资源驱动”到“服务驱动”再到“生态驱动”的质变。2026年，赛道呈现三大趋势：

第一，客群年轻化，需求精神化。60后、70后“新老人”成为消费主力，他们追求精神共鸣，愿意为摄影、陶艺、读书会等“精神食粮”付费。

第二，科技全场景化。智慧康养成为标配，数字化能力直接决定运营效率。2026年春晚舞台上多家国产人形机器人企业的亮相，某种程度上也是一场针对银发经济的“科技路演”。春节期间，全国酒店部署的智能服务体累计服务超958万人次，机器人执行任务量达去年同期的2.2倍。

第三，产业融合纵深化。单一的“卖房”模式已死，真正的蓝海在于“服务”。各地政府正从土地、税收、医保打通等方面给予强力支持。贵州提出“新增旅居人口100万”的目标，云南致力于打造“旅居云南”品牌。

总结

2026年，康养旅居产业正站在从“候鸟式迁徙”迈向“品质生活方式”的历史拐点。这不再是简单的地产救市工具，而是一场涉及医疗、文旅、科技、乡村振兴的系统工程。在这条蓝海赛道上，2026年是从“概念试水”走向“模式验证”的关键节点。那些能够找到适合自身基因的转型路径，真正整合医疗资源、深耕运营服务、善用科技工具，并构建起核心竞争壁垒的企业，才有机会赢得未来十年的发展主动权。对于个人而言，看懂这个趋势，不仅是抓住了财富增值的机会，更是为自己和家人的未来生活方式提前锁定了“核心资产”。

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