私募REITs市场大发展，险资是否加大投入？

险资配置REITs研究（2/3）
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本报告核心要点如下：
 
1. 市场爆发与资产多元：2025年私募REITs迎来爆发，发行总规模高达537.5亿元，底层资产宽泛涵盖交通、商业物业和新能源等多元业态，为险资提供了充足的配置水位。

2. 优质供给契合投资偏好：以优化负债为诉求的央国企是发行主力，结合新能源等新基建穿越周期的稳定收益，精准满足了险资对资产绝对安全与长期稳定现金流的严苛考量。

3. 选筹严守“黄金三角”：险资筛选标的极其看重“现金流、基本面、运营管理”，要求底层净分派率达到4%及以上，且要求运营机构必须设定科学的奖惩机制以实现利益绝对绑定。

4. 险资主导与定制化优势：险资以45%-50%的占比确立了全市场绝对主导地位，其偏重私募REITs主要是看中FVOCI计量的报表稳定性、长久期与高收益（4%-6%）的完美匹配，以及无硬性监管的灵活架构。

5. 持续加码与风控并重：险资未来将继续扩容并向“主动管理人”转型，在应对资本占用与流动性偏弱等制约时，主要依靠产品层面的业绩对赌机制，以及通过转为公募REITs上市等多渠道实现安全退出。

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