深圳的市场真的要小心了

幸福城臻园开盘前，我写了篇文章，讲的是我认为幸福城臻园不值得投资，然后开盘当天小户型两房好像售磬了。

今天我看了下备案情况：

大部分的两房应该都备案了，剩几套还没备案的，估计只是手续快慢的问题，据说66平的已经售罄了。

评价仍然是维持不变，还是不值得投资。

但是，保安喷辣椒水这个事情，出圈了，达成了一个牛市启动的要素---标志性事件。

确认上涨事实这篇文章里有提了启动的逻辑，现在“确认不跌了”这件事情，好像慢慢快形成共识了，已经有相当多的一部分人确认了这个结果，他们正在买进，但是以刚需为主。

还有一部分人，在的等着5月份的市场行情进行确认。

为什么是5月？从逻辑上推理，金三银四的价格上涨或者企稳原因可能是自然修复，也可能是季节性因素。如果五月可以自证，那么就完全可以排除季节性原因。

代价是买入成本可能要变高

现在的深圳市场：

下有刚需成交量撑着，

上有高盛做的报告背书，

中间有标志性事件，

还有个松限购、降利率、减契税等等的可能性政策变量，

横向有上海的市场做参考，

纵向有近几年的大幅度回调做基础，

需求上有大规模的等等党，这个规模至少有7万套的需求。

供应上，在现在的价格基础上浮20%的二手业主（没有资不抵债的业主）规模压根儿就不大。挂盘率已经大幅度下降了，高于10%的小区，南山、福田、宝安、龙华每个区不到10个。

现在，已经处在行情反转的一个关键时间节点上了，不确定的是：

1、市场的力量究竟有多强，能否强到5月末。

2、政策给不给，能不能关键时候轰一脚油门。

从经验上看，市场自发的红到4月末应该是没啥问题的，能不能红到5月末，就没法预见了，所以，大家所有的观察核心都是在看，市场能不能红到五月末。

比如：成交量、下一个标志性事件、比如价格标志、政策吹风、经济指标等等

这次的牛市如果到来，可能会显著的区别于2020年行情，核心原因是：

1、等等党的需求偏向于自住而非投资，并不聚焦

2、上一次行情的惨痛教训

3、大幅度回调过的深圳楼市