3月市场租金 | 一线稳中有升,二线深度分化

30城环比上涨，北上广深租金提升

根据克而瑞住房租赁研究中心监测：2026年3月，55城个人房源租金坪效变化中，衡阳、珠海、厦门、大连、苏州、无锡等30城环比上涨，环比涨幅多在3%以内，“年后租房潮”业主挂牌租金预期提升相对有限，11城同比上涨；分能级看，一线城市平均租金坪效86.8元/㎡/月，二线城市32.7元/㎡/月，三四线城市22.2元/㎡/月。

核心8城集中式公寓平均租金98.7元/㎡/月，整体租金环比下降0.1%，同比下降1.4%，其中北上广深四城因外来人口租赁需求集中释放背景下，推动租金环比有所提升；

数据来源：CRIC长租数据系统

一线稳中有升，二线深度分化

不同能级城市市场韧性差异显著，一线稳中有升，二线深度分化。

3月，一线城市平均租金为130.8元/㎡/月，环比上涨0.08%，同比仅下降0.23%。

·北京集中式公寓租金约187-188元/㎡/月，稳居全国最高;

·上海约150元/㎡/月，同环比基本持平;

·深圳约96-98元/㎡/月，因外来人口租房需求旺盛，同比提升了1.58个百分点，是一线城市中唯一实现同比正增长的城市;

·广州约89-90元/㎡/月，环比微涨。

一线城市的租金韧性，本质上源于人口吸引力和产业聚集度带来的刚性需求。即便市场整体承压，一线城市依然是租房者"不得不去"的地方。

3月，二线城市平均租金为66.7元/㎡/月，环比下降0.34%，同比下降3.75%。

具体来看:南京及武汉租金同环比齐降，杭州同比降环比涨，成都同比涨环比降。各城市表现参差不齐，但整体趋势是向下的。

但整体市场并非全面下行，而是呈现显著的结构性特征：二线城市租金下跌主要集中在非核心板块、非品牌化的普通租赁项目，而核心区位的头部品牌、品质化长租公寓项目，依然保持了稳定的租金上涨态势。

数据来源：CRIC长租数据系统

从同比降幅看，二线（3.75%）与一线（0.23%）差距近 16 倍，本质是两类城市租赁逻辑的分化：一线城市靠全域人口红利托底，租金底盘更稳；而二线城市则进入 “强者恒强” 的分化期，非核心区域因供给过剩加速下行，核心城市核心板块的品质项目，凭借产业集聚、品牌溢价和需求刚性，逆势上涨，成为二线租赁市场的价值锚点。

保租房规模化入市是平抑租金的核心原因

保租房大规模入市是2026年旺季不涨价的关键底层原因，形成结构性压舱效应。

（1）供应规模超预期

"十四五"期间全国计划筹建870万套保租房，实际供应量可能远超计划。北京累计筹建67万套（目标40万套），上海已筹措61万套（目标60万套），深圳新增63.2万间（目标60万套），保租房市场正持续迎来供应高峰。

（2）市占率快速提升

截至2026年3月，上海、武汉保租房市占已超60%，深圳、成都超50%。这些保租房占比高的城市，租金同比下滑更为明显。

（3）平抑租金

以二线城市为例，保租房规模占比持续提升，叠加节后租赁旺季市场化项目普遍采取降价、租金折扣等营销举措，共同推动租金呈现结构性同比下行。例如，西安推出外来务工人员保租房租金优惠10%-50%的政策。

保租房大规模集中供给形成市场压舱作用，从供给端根本性改写传统旺季租金上行逻辑。

集中式公寓vs个人房源价差收窄，定价逻辑在变化

克而瑞住房租赁研究中心3月租金数据显示，集中式公寓与个人房源的租金价差呈现明显的城市层级分化。京沪两市租金差值持续保持在54元/㎡/月以上，处于全国第一梯队；广州、成都分别为29.5元/㎡/月、22.9元/㎡/月，其余重点城市价差均控制在20元/㎡/月以内。

从价差环比变动来看，八城价差绝对值全面收窄，核心驱动在于：集中式公寓项目租金整体保持平稳运行，而节后租赁旺季带动个人房源业主报价预期上调，推动挂牌租金结构性上行。监测数据显示，全国55城个人房源平均挂牌租金为30.31元/㎡/月，同比下降4.2%，环比小幅上涨0.32个百分点。

受节后租赁需求集中释放影响，个人房源业主阶段性上调租金报价，向机构化产品价格区间靠拢。但55城个人房源套均租金约2243元/月，同比仍下降6.1%，表明房东预期抬升具有明显季节性特征，并未改变租金整体下行的市场趋势。

数据来源：CRIC长租数据系统